База знаний студента. Реферат, курсовая, контрольная, диплом на заказ

федеральное агентство по образованию

федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"сибирская академия государственной службы"

ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Ценообразование

Тема: Анализ цен на недвижимость

Выполнил:

Специальность: ФиК

Группа: 08306

НОВОСИБИРСК 2010

Моделирование ценообразования на жилье

 

Этап 1. Анализ состояния рынка

 

Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:

 - количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

 - район престижности (месторасположение квартиры) – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;

 - этаж, где расположена квартира, – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;

 - тип квартиры – этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".

На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):       

= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25

Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.

Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске

№п/п	Улица, дом	Количество комнат	Район престижности	Этаж/этажность	Тип жилья	Цена, тыс.руб
1	Толбухина 23	1	4	2	2	1 830
2	Красный проспект 94/1	1	1	1	4	1 800
3	Геодезическая 17/1	1	2	2	2	2 350
4	Лазурная 22	1	4	3	3	1 650
5	Некрасова 84	1	2	2	1	1 950
6	Народная 54	2	3	2	2	3 700
7	К.Маркса 14/1	2	2	2	4	1 700
8	Ленина 15	2	1	3	1	2 650
9	О.Жилиной 58	2	2	2	3	1 750
10	Ватутина 1	2	3	2	4	1 600
11	Кошурникова 53/1	3	2	1	1	4 500
12	Есенина 10	3	4	3	3	2 150
13	Зеленая горка 11/1	3	4	2	1	4 750
14	Советская 95	3	1	2	1	6 500
15	Дачная 23/3	3	4	1	3	2 400
16	Фрунзе 59/1	4	1	1	3	2 950
17	Саввы Кожевникова 13	5	4	2	3	3 450
18	Писарева 82	4	3	1	2	2 950
19	Селезнева 39	4	2	1	1	3 500
20	Баумана 3/3	4	4	2	1	2 722
21	Кропоткина 130/3	1	3	3	3	1 700
22	Лежена 6/2	2	3	1	2	1 850
23	Блюхера 29	3	2	3	4	2 300
24	Б.Хмельницкого 41/1	2	4	2	1	2 300
25	Панфиловцев 1	2	4	2	4	1 750

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:

·          по количеству комнат: 1-комнатные – 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 1880 тыс.руб), 2-комнатные – 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена – 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

·          по месторасположению: в центре – 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена – 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2360 тыс.руб), на окраине – 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена – 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;

·          по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2850 тыс.руб), на промежуточных – 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена – 2796 тыс.руб), на последнем – 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

·          по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена – 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена – 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена – 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена

В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.

Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб

Район престижности	Квартира				В среднем	Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине)
	1-ком.	2-ком	3-ком	4,5-ком.
Центр	1 800	2 600	6 500	2 950	3 475	1,392
Линия метро	2 150	1 725	3 400	3 500	2 579	1,083
Средняя отдаленность	1 700	2 383	0	2 950	2 360	0,942
Окраина	1 740	2 025	3 100	3 086	2 556	1,000
В среднем	1 880	2 163	3 767	3 114	2 670	-
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком)	1,000	1,182	2,346	1,690	-	-

Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:

·          цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат – чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;

·          цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) – чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.

Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб

Этаж	Тип жилья				В среднем	Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу)
	Полно-габаритное	Улучшенной планировки	Типовое	"Хрущевка"
Первый	4 000	2 400	2 675	1 800	2 850	1,364
Промежуточный	3 644	2 627	2 600	1 683	2 796	1,338
Последний	2 650	0	1 833	2 300	2 090	1,000
В среднем	3 609	2 536	2 293	1 830	2 670	-
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке")	1,972	1,386	1,253	1,000	-	-

Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:

·          цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа – чем выше, тем ниже цена;

·          цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) – чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.

В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).

 

Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры

Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:

·          доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

·          ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;

·          увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);

·          организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;

·          налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным – вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).

федеральное агентство по образованию федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "сибирская академия государственной службы" ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ

 

• 14:21 05 Июля 2016
  Российско-китайский медуниверситет откроет магистерскую программу по TCM
• 01:21 05 Июля 2016
  На форуме МГУ Россия и Китай обсудят научно-образовательное сотрудничество
• 11:00 04 Июля 2016
  Реморенко: "ЕГЭ-туризм" в России сходит на нет
• 10:52 04 Июля 2016
  Летняя российско-австрийская школа откроется в Москве
• 15:31 01 Июля 2016
  В СПбГУ могут воссоздать географический факультет

Заказать уникальную работу