курсовые,контрольные,дипломы,рефераты
Оглавление.
Введение-----------------------------------------------------------------------3
1. Теоретические основы инвестиций. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости------------------------------------------4
2. Анализ современного состояния Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы----------------------------------------------22
3. Направления совершенствования методов и средств, используемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы---29
Заключение---------------------------------------------------------------------32
Список литературы-----------------------------------------------------------33
Приложения--------------------------------------------------------------------Введение.
Ключевая проблема российской экономики по оценке большинства отечественных и зарубежных экономистов – инвестиции. Само будущее России во многом зависит от того, насколько успешно удастся сегодня увеличить ее конкурентные преимущества за счет эффективного использования всех без исключения инвестиционных возможностей. Только через внедрение современных форм управления и международных стандартов ведения бизнеса в каждой отрасли можно обеспечить формирования благоприятного инвестиционного климата и деловой среды в целом по стране, создать условия для использования передовых технологий производства на благо всех социальных групп и слоев населения.
Строительный комплекс на данный момент является одним из немногих секторов отечественной реальной экономики, в котором возможно эффективное превращение свободных финансовых средств населения и предприятий всех форм собственности в инвестиционные ресурсы, в надежные и высокоприбыльные капиталовложения. Тем самым за счет инвестирования в строительство достигается одновременное решение сразу трех стратегических целей развития современного российского общества – финансовых, производственных и социальных. Вот почему данная тема является наиболее актуальной на сегодняшний день, как в Москве, так и России в целом.
Объектом исследования работы является государственное регулирование инвестиционной деятельности в области жилищного строительства.
Предмет исследования – методы и средства, используемые Департаментом инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы.
В качестве цели данной курсовой работы выступает рассмотрение инвестиционно-строительного комплекса через функциональные органы исполнительной власти (на примере ДИПСа).
Поэтому основными задачами работы являются: изучение теоретических основ инвестиционных процессов, анализ современного состояния Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы и его деятельности и определение путей совершенствования управления данной отраслью.
1. Теоретические основы инвестиций. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.
1.1. Понятие и виды инвестиций.
Уровень инвестиций оказывает существенное воздействие на объём национального дохода общества; от объема, состояния инвестиционного процесса зависит решение многих социально-экономических задач, связанных с обеспечением экономического роста, соответствия структуры капитала и производства изменяющейся конъюнктуре рынка, роста жизненного уровня населения, конкурентоспособности хозяйствующих субъектов и страны в целом, макроэкономической стабильности. Инвестиции в масштабах страны определяют процесс расширенного воспроизводства. Строительство новых предприятий, а, следовательно, и создание новых рабочих мест зависят от процессов инвестирования, или капиталообразования.
Термин «инвестиции» происходит от латинского слова «invest», что означает вкладывать.
В законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта»[1].
Аналогичная по смыслу формулировка содержится и в новом Законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г., с принятием которого утратил силу прежний законодательный акт. Инвестиции определяются в нем как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В новом законодательном документе, имеющем в отличие от прежнего более конкретную направленность (сфера капитальных вложений), уточнено понятие не только инвестиций, но и капитальных вложений, которые рассматриваются как форма инвестиций, представляющая собой инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
В целом инвестиции выражают все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые направляют в объекты предпринимательской деятельности, в результате которой формируется прибыль (доход) или достигается иной полезный эффект[2].
Инвестиции делятся на производственные и финансовые. Производственные инвестиции представляют собой вложения средств в материальные и нематериальные активы предприятий. С их помощью обновляется действующее оборудование, расширяется производство, осуществляется научно-технический прогресс, готовятся кадры, и развивается человеческий капитал, выполняются государственные инвестиционные программы и заказы. Финансовые инвестиции имеют целью капитализацию доходов, использование таких финансовых инструментов, как акции, облигации банковские депозиты, сертификаты и т. д.
В международной статистической практике широко используется выделение в общем, объеме инвестиций, предоставляемых государством или предприятиями одной страны другой, прямых и портфельных. Прямые инвестиции предполагают участие в их управлении или установление контроля над компанией за рубежом. Портфельными инвестициями называются вложения капиталов в иностранные облигации, ценные бумаги, акции зарубежных предприятий для получения дохода, а не установления контроля над хозяйственной деятельностью предприятия.
В инвестициях важно то, что они всегда ориентированы на будущее. Как правило, капитальные блага, приобретённые за счёт инвестиций окупят, себя не сразу. Кроме того, они часто высокоспециализированы. Именно эти свойства делает инвестиции рискованными. Обычно путь от чертёжной доски до полноценного производства занимает от трёх до пяти лет. Значит необходимо предвидеть характер спроса в достаточно отдалённой перспективе. Особенность большинства капитальных благ состоит в том, что они - блага длительного пользования, с ожидаемым сроком жизни в 10 и более лет. Даже когда стимулы для строительства, связаны с настоящим, расчёты, определяющие целесообразность капитальных вложений, обязательно учитывают будущие доходы фирмы.
В связи с этими особенностями инвестиций, существуют пять «золотых» правил инвестирования, которые представляют предметный интерес для всех сфер капиталовложений, включая инвестиции на рынке ценных бумаг, в банковские счета, страховые депозиты, инвестиционные фонды и недвижимость.
Первое правило: Никогда не инвестируйте в инструмент, о котором у вас нет четкого представления. Инвестирование, и прежде всего покупка и продажа ценных бумаг, - это довольно бюрократизированный процесс, который нужно осваивать поэтапно. Перед тем как осуществить свою первую операцию, частный инвестор должен постараться усвоить основные термины и понятия рынка, изучить все документы, необходимые для совершения сделок. В сложных случаях частный инвестор всегда может обратиться к консультанту брокерской компании, с которой он решил сотрудничать, не стесняться задавать вопросы и записывать ответы. Так будет гораздо легче вести предстоящие переговоры и операции между частным инвестором и выбранным им финансовым посредником.
Второе правило: Никогда не инвестируйте, руководствуясь лишь одним мнением. В особенности, если это Ваше мнение. Консультации с профессионалом необходимы при изучении инвестором возможности капиталовложения. Частный инвестор не должен ограничиваться тем, чтобы выслушать мнение одного специалиста; он должен постараться обсудить свою инвестиционную стратегию с консультантами из других консультационных компаний.
Третье правило: Никогда не инвестируйте под давлением. Порой люди могут действовать импульсивно и вкладывать деньги на рынке ценных бумаг под чьим-то активным давлением. К примеру, компания может настойчиво предлагать высокие проценты по тому или иному счету или проекту, если инвестор как можно быстрее вложит туда свои деньги. В ситуации, когда не хватает времени на то, чтобы все тщательно обдумать, даже профессионалы могут принять неверное решение. Профессиональные расчеты или настойчивое обсуждение прибыльности предложения не должны сбивать частного инвестору с толку. Опытный инвестор должен уметь выждать столько, сколько ему требуется, чтобы понять ситуацию, и может проконсультироваться с теми, кому он доверяет.
Четвертое правило: Никогда не инвестируйте свои последние деньги. Рынок ценных бумаг - не та сфера, где следует работать лицам, обладающим сильно ограниченными финансовыми возможностями. Не только российский фондовый рынок, но и все зарубежные рынки подвержены спадам и кризисам. Поэтому инвестор должен быть готов к тому, что ему придется переживать неблагоприятные ситуации. Можно вкладывать на российском рынке только такой объем средств, который не повлияет на жизненно важные интересы инвестора.
Пятое правило: Никогда не инвестируйте чужие деньги. Ситуация на рынке ценных бумаг меняется постоянно, и на ней действуют не только краткосрочные, но и долгосрочные тенденции. Иногда котировки акций растут в течение довольно долгого времени, и инвесторы задумываются над тем, чтобы занять деньги для покупки быстрорастущих акций. Подобные операции могут привести к тому, что инвестор не сможет предвидеть резкого падения и длительного спада на рынке. В этом случае, инвестор потеряет не только собственные средства, но и заемные, которые необходимо возвращать кредиторам. Как следствие, банкротство такому инвестору гарантировано[3].
1.2. Правовые аспекты и регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.
В период существования жёсткой централизованной системы управления экономикой вложение средств в новые основные или оборотные фонды, на выполнение проектных работ, в научно-техническую продукцию имело форму планируемых вложений. Это выражалось в создании плановых предпосылок и проектировании. Развитие рыночной экономики придаёт новый характер инвестиционной деятельности. Развитие многообразных форм собственности, равных условий хозяйствования создаёт новые условия для инвестирования и правового регулирования этого процесса.
Для нормального развития экономики, для обеспечения воспроизводства необходим постоянный приток средств. Количественный рост инвестиций, их направление в различные сферы хозяйствования зависят от правильной инвестиционной политики. Качественный уровень и количественный рост инвестиций, их соотношение дают представление о проводимой государством инвестиционной политике. Её целью является поиск оптимального правового регулирования инвестиционной деятельности, национальных и иностранных инвесторов. Правовое регулирование инвестиционной деятельности состоит в определении признаков субъектов, установлении организационно-правовых форм ведения инвестиционной деятельности, выделении специальных требований к отдельным направлениям инвестиционной деятельности; регламентации порядка и условий заключения исполнения договоров; установлении пределов и форм государственного воздействия на инвестиционные процессы.
Инвестиционная деятельность реализуется обычно в правовых формах, соответствующих договорам подряда на капитальное строительство, проектирование, поставки и других. Инвестирование может происходить путем приобретения акций акционерного общества, вступления в товарищество с вложением пая. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения патента или прав пользования по лицензионному договору, приобретением товарного знака и т.д.
Характерной чертой рынка недвижимости является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:
- Гражданский кодекс Российской Федерации[4];
- Земельный кодекс Российской Федерации[5];
- Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[6];
- федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[7];
- постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народно-хозяйственной значимости»[8].
6 июля 1991 года был принят закон "Об инвестиционной деятельности в РФ", а 4 июля 1991 года - закон "Об иностранных инвестициях в РФ". Согласно этим законам инвестицией считается вложение средств в объекты предпринимательской и других видов деятельности целью которого является получение прибыли или достижение положительного социального эффекта.
Основными субъектами инвестиционной деятельности являются: инвесторы, заказчики, исполнители работ и пользователи объектов. Инвестором называется субъект осуществляющий вложения собственных, заёмных или привлечённых средств обеспечивающий их целевое использование. Заказчиком является субъект, непосредственно реализующий проект, осуществляющий для этого все необходимые действия в пределах прав предоставленных инвестором. Функции заказчика может осуществлять сам инвестор. Пользователями объектов могут быть любые юридические и физические лица, а также государственные и муниципальные предприятия, иностранные государства и международные организации, для которых создаётся объект инвестиционной деятельности и пользование которым закреплено в договоре с инвестором.
Инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в распределении доходов от последующей эксплуатации проекта, а также устанавливает право на объект.
Инвестор, как главная фигура инвестиционного проекта, обладает правом самостоятельно определять объёмы, характер и эффективность инвестиций; контролировать их целевое использование; владеть, пользоваться и распоряжаться результатами инвестиций (кроме случаев оговоренных в законодательстве); передачи части своих полномочий другим организациям.
Объектами инвестиционной деятельности могут быть: вновь создаваемые и модернизируемые основные и оборотные средства, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, права на интеллектуальную собственность, имущественные права, другие субъекты собственности.
Государство выступает одновременно как инвестор и как инициатор инвестиционной деятельности для удовлетворения интересов общества. Государственное регулирование инвестиционной деятельностью может выступать в форме: государственных инвестиционных программ, прямого управления государственными инвестициями, налоговой политике, предоставления финансовой помощи на развитие отдельных территорий, отраслей, производств, финансовой, кредитной, ценообразовательной и амортизационной политике, антимонопольной политике, приватизации объектов государственной собственности, контроль за соблюдением норм и стандартов.
В соответствии со статьёй 12 закона об инвестиционной деятельности решения по государственным инвестициям принимаются высшим представительным органом на основе прогнозов экономического и социального развития РФ, схем развития и размещения производственных сил, научно-технических и технико-экономических обоснований, определяющих целесообразность этих инвестиций.
Финансирование осуществляется за счёт средств государственного бюджета РФ и внебюджетных источников, т.е. от субъектов, участвующих в реализации этих программ. Источником инвестиций могут быть и кредиты банков под государственные гарантии.
Предварительный объём государственных капитальных вложений устанавливается Министерством экономики и сообщается госзаказчикам. Они, на основании предварительных объёмов, разрабатывают перечень объектов с технико-экономическим обоснованием и необходимыми расчётами. Утверждённый перечень является основанием для проведения торгов подряда. Результатом проведения торгов считается заключение государственных контрактов, в которых уточняются все необходимые данные: стоимость, сроки и т.д.
Государственное регулирование инвестиционной деятельности заключается в гарантиях прав субъектов и защите инвестиций. Государство гарантирует прежде всего стабильность прав, что очень важно при долгосрочных инвестициях. Инвестиции могут быть приостановлены лишь в случае стихийных бедствий, признания инвестора банкротом, чрезвычайного положения и экологических нарушениях.
К сожалению, стоит заметить, что большинство гарантий, предусмотренных в законе, носят декларативный характер, поскольку не разработаны механизмы их реализации.
В соответствии с законом "Об иностранных инвестициях в РФ" иностранными инвесторами признаются: иностранные юридические лица, иностранные граждане, иностранные государства и международные организации. Возможности объектов для иностранного инвестирования не ограничены - любые объекты за исключением запрещённых законодательством. Кроме того, в отдельных случаях предусматриваются дополнительные требование к учредительным документам и порядку регистрации и проведения независимой экспертизы.
1.3. Инструменты инвестирования в недвижимость.
В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов.
- Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог недвижимости, являющийся одной из форм обеспечения.
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9], по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.
- Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу. Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнительных способов финансирования сделки, например, в получении большего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимости недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора[10].
- Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.
- Право преимущественной аренды земли создается, когда права на Недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда имеет преимущество перед арендой здания. Иногда владелец земли зависит от источников финансирования владения на основе аренды. В этом случае аренда земли называется субординированной.
- Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.
1.4. Инвестиционное проектирование: практика и реализация.
Сейчас в России практически нет предприятий, располагающих достаточным объемом денежных средств, которые они бы могли инвестировать в собственное производство. Получить их можно посредством привлечения капиталовложений потенциальных инвесторов под конкретные инвестиционные проекты.
Принятие решения об инвестировании проекта всегда обусловлено целями, поставленными предприятием. В первую очередь, это достижение запланированного объема прибыли, производство новой продукции или нового вида услуг, увеличение объема продаж, доли контролируемого предприятием рынка, поддержание уже достигнутого положения на рынке, увеличение производительности труда.
Особенностью российской экономики в настоящее время является огромное количество предприятий, нуждающихся в модернизации. По мнению экспертов на замену активной части основного капитала с учетом одного только физического (без учета морального) износа требуется около 350 млрд. долларов. При этом значительные средства нужно затратить на оценку состояния существующих мощностей.
Огромный дефицит инвестиций делает невозможной одновременную модернизацию всего основного капитала предприятий. Этим объясняется необходимость разделения всех мощностей, нуждающихся в модернизации, на первостепенные и второстепенные по срочности.
Все инвестиционные проекты, осуществляемые в России, можно разделить на 3 группы: вложение средств в новое предприятие; модернизация старого (уже существующего) предприятия; вложение средств в оборотный капитал (в текущие “нужды”).
Всех инвесторов можно разделить на внутренних и внешних. Внутри страны финансированием инвестиционных проектов занимаются, в основном, крупные инвестиционные фонды (в России их пока мало), инвестиционные компании и банки.
Большинство российских проектов требует таких объемов капиталовложений, которые могут сделать лишь иностранные инвесторы. Привлечение инвестиций из-за рубежа тем более привлекательно, что они, как правило, оказываются менее дорогими, чем ресурсы внутренних российских вкладчиков.
Как внутренние, так и зарубежные инвесторы при принятии решения о капиталовложениях учитывают рейтинг региона, где расположен объект инвестирования. На сегодняшний день наиболее привлекательна для притока инвестиций Москва. Одним из основных ее достоинств является принятие мэрией Москвы некоторых дополнений к всероссийскому законодательству, делающих инвестиции менее рисковыми и более выгодными.
Одним из определяющих критериев для инвестора при выборе инвестиционных проектов является компетентно составленный бизнес-план. Его структура будет завесить от типа инвестиционного проекта.
В случае модернизации уже существующего производства могут возникнуть затруднения, связанные со старыми долгами и прочими расчетами инвестиционного объекта. В бизнес-плане должен быть предусмотрен порядок расчетов с дебиторами.
Когда речь идет о новом предприятии, особое внимание нужно уделить маркетинговым исследованиям. При инвестировании оборотного капитала составление бизнес-плана менее трудоемко - упор делается исключительно на финансовое планирование.
Содержащаяся в любом бизнес-плане информация должна быть составлена на основе объективных данных, адекватной реальности, своевременной, непротиворечивой, не избыточной, полной и достаточной для принятия решения об инвестировании.
1.5. Источники финансирования инвестиционных проектов.
Известно, что инвестиционные проекты требуют немалых затрат. Особенно проекты, реализуемые в сфере недвижимости. Считаясь самым надежным вложением капитала, недвижимость становится и самым финансовоемким. Серьезной проблемой становится поиск средств на начальном этапе, когда в проект не верит никто, кроме автора идеи. Практика показывает, что финансовые партнеры появляются позже, когда уже вложено около трети от общей сумы инвестиций.
Инвестиционные проекты в сфере недвижимости можно разделить на две категории. Одни финансируются, что называется, «из своего кармана», другие - за счет привлечения кредитных ресурсов.
Однако, потребность в дополнительных денежных ресурсах может возникнуть не только в случае полного отсутствия собственных средств. Кредит может понадобиться, например, если появляются дополнительные, не учтенные ранее строительные и финансовые риски. Другим поводом обратиться за финансовой помощью может стать отказ одного или нескольких соинвесторов от своих обязательств по финансированию проекта.
Как можно поступить в таком случае?
На реализацию проекта можно взять кредит, оставаясь при этом единственным инвестором.
Можно привлечь соинвесторов на правах долевого участия в строительстве с последующим перераспределением площадей.
И, наконец, можно переуступить права на окончание строительства объекта другому инвестору.
В целом инвестиционные проекты в сфере недвижимости, которые требуют привлечения финансов извне можно, опять таки, разделить на две категории: проекты, в которых кредитование ведется с нулевой стадии строительства, с самого начала, и проекты, где кредит появляется тогда, когда объект недвижимости частично готов.
Как показывает практика, в первом случае, получение банковских кредитов практически невозможно, за исключением случаев, когда у Заемщика есть другое надежное обеспечение. Обычно подобные попытки заканчиваются продажей предприятия, на которое оформлена вся согласовательная и проектно-сметная документация, другому инвестору.
Необходимый минимум для получения кредита во втором варианте - стопроцентная готовность проекта и разрешений, а также наличие собственного вклада в проект.
Представим, что кредит уже получен. Теперь инвестор-девелопер может идти по пути оптимизация процентов или параллельного вложения в проект кредитных и собственных средств.
Независимо от причин возникновения потребности в дополнительном финансировании, проект, уже находящийся на стадии реализации более привлекателен для банков. Здесь возникает меньше рисков: сам объект незавершенного строительства может выступать в качестве залога, завершение строительства требует меньше времени, следовательно, кредиты будут более короткими. Но при оформлении подобных договоров залога и их оценке возникают некоторые нюансы, главный из которых - идентификация прав собственности на объект незавершенного строительства. В большинстве случаев инвестор вступает в права собственности на объект недвижимости только после его ввода в эксплуатацию. Тогда, предметом залога могут выступать имущественные права на недвижимость, право собственности на которую будет получено в будущем, а в течение периода строительства инвестор может заключать инвестиционные контракты с другими соинвесторами, по которым право собственности должно будет перейти к новым владельцам, которые могут даже не знать о том, что их право на получение в собственность объекта недвижимости обременено кредитными обязательствами.
Кроме того, местные органы власти могут поставить жесткие условия по отводу земли, строго лимитируя срок строительства или требуя выкупа земельного участка в собственность, что значительно повысит затратную часть проекта. В случае невыполнения этих условий застройщику грозит потеря прав на использование данного участка или, как минимум, штрафные санкции.
Таким образом, риски банков при кредитовании проектов, связанных со строительством под залог незавершенного строительства, являются достаточно высокими. Обеспечением по таким кредитам могут выступать корпоративные права на предприятие, на которое оформляется вся проектно-сметная и согласовательная документация, не ведущее какой-либо другой финансово-хозяйственной деятельности.
Функции банков при финансировании подобных проектов не могут ограничиваться выдачей кредита и оформлением договора залога. Со стороны банков необходим высококачественный мониторинг этих кредитов, участие в управлении проектом, обязательный контроль над строительством и текущей финансово - хозяйственной деятельностью предприятия.
Главной проблемой для застройщиков является наличие долгосрочных и дешевых кредитных ресурсов. В нашей практике, одним из самых эффективных инструментов финансирования такого рода проектов является Кредитная линия ЕБРР на развитие малого и среднего бизнеса.
Однако, и здесь получение кредита отнюдь не беспроблемное. Так страхование строительных рисков в наших условиях является маловероятным, оценка объекта незавершенного строительства - залога, ниже необходимой величины кредитных ресурсов. Плюс существуют и ограничения по стоимости проектов, а чтобы выплатить проценты по кредиту до сдачи объекта в эксплуатацию инвестору приходится тратить собственные средства, которые могли бы быть вложены в проект, отсутствует четко выверенная строительная смета, которая корректируется, как правило, в большую сторону.
Еще одной проблемой может стать то, что доля собственного вклада девелопера должна быть не менее 30 %.
Уже стало понятным, что справится со всем спектром таких вопросов подразделениям банков, инвесторов и застройщиков становится достаточно трудно, и не все из них могут делать это самостоятельно. С ростом количества девелоперских проектов в сфере недвижимости все более активизируется спрос на услуги профессиональных профильных консультантов. Ведь, для решения подобных задач необходимы консультанты со знаниями и практическим опытом в сфере рынка недвижимости, оценки недвижимости, инжиринга, архитектуры и строительства, а также финансового анализа и моделирования. В таких фирмах вначале, проекты проходят соответствующую правовую, экономическую и строительно-архитектурную экспертизу, где:
- юристы определяют легитимность проекта и его «слабые» места, статус земельного участка, выделенного под строительство, а также риски, которые могут возникнуть при получении права собственности на построенный объект;
- инжиринговые службы проводят строительную экспертизу объекта, изучают геодезию земельного участка, возможность получения необходимых технических условий для строительства, реальность согласования и выполнения архитектурно-строительного проекта, а также изучают соответствие представленной сметы на строительство текущим рыночным параметрам;
- риэлторы вместе с оценщиками предоставляют финансистам достоверную информацию, подкрепленную аналогами, о стоимости земельного участка и права переуступки проекта другому инвестору в случае его вынужденного 'сворачивания', о возможных ценах реализации построенных площадей на разных этапах строительства и при условии ввода объекта в эксплуатацию;
- финансовые аналитики, в свою очередь, рассчитывают инвестиционную привлекательность проекта.
Таким образом, коренным образом меняется привычный статус риэлтора: из брокера по купле-продаже и аренде недвижимости он превращается в профессионального консультанта на рынке инвестиций в недвижимость.
Таким образом в данной главе описывается категориальный аппарат данного вида деятельности, рассматриваются правовые аспекты и регулирование инвестиций на рынке недвижимости.
Термин «инвестиция» начал использоваться в отечественной литературе начиная с 80-х годов, то есть инвестиционный процесс в России – достаточно молодое явление в экономике страны. И, хотя нормативно-правовая база сформировалось, она требует разработки конкретной программы дальнейшего совершенствования инвестиционного климата в России для принятия управленческих решений. На макроэкономическом уровне цель разработки такой программы — повышение инвестиционной активности и привлечение средств отечественных и зарубежных фирм по ключевым направлениям российской экономики, рост общеэкономической и коммерческой эффективности инвестиций по всем формам собственности, рациональное размещение инвестиционных ресурсов и снижение степени риска инвестирования в российской экономике.
Создание благоприятного климата для деятельности иностранного и отечественного капитала в России — ключевой фактор для формирования позитивного имиджа страны в глазах инвесторов. Причем этот процесс должен идти в рамках четко и конкретно сформулированной государственной политики по привлечению инвестиций, включающей как институциональные, так и административные меры на федеральном и региональном уровнях.
Государство должно устанавливать правила игры в экономике. Их стабильность, предсказуемость, отражение в них принципов честной конкуренции — это как раз то, чего ждут инвесторы в России.
2. Анализ современного состояния Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы.
Как уже отмечалось ранее, инвесторы при принятии решения о капиталовложениях учитывают рейтинг региона, где расположен объект инвестирования. На сегодняшний день наиболее привлекательна для притока инвестиций Москва. «Наиболее перспективными направлениями на сегодняшний день мы считаем строительство жилья, то есть инвестиции в строительство жилья», - подчеркнул начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) Леонов Е. Б.
Высокая оценка экономической эффективности инвестиций в строительство складывается из целого ряда факторов, определяющих в конечном счете постоянно растущий спрос на жилье и нежилые объекты. Строительство – наиболее динамично развивающийся сектор экономики города.
В своем докладе на конференции «Инвестиции в недвижимость» 12 ноября 2003 года начальник Управления реализации жилищной программы ДИПСа Г. У. Пирумов отметил, что, рост цен на московском рынке жилья с начала года составляет более 30%. Средний показатель стоимости 1 кв. метра превышает 1400 долларов, что является абсолютным максимумом за все время существования московского жилищного рынка.
Предпосылками такого развития рыночной ситуации стали следующие основные факторы:
- серьезные структурные изменения на рынке недвижимости, произошедшие в последние 3-4 года, характеризующиеся преобладанием в секторе нового жилья монолитного домостроения и завершением освоения некогда дешевых районов массовой застройки, что приводит к увеличению цен реализации как на первичном, так и на вторичном рынке,
- рост доходов многих групп населения в период экономического роста и политической стабильности последних лет вызвал увеличение сумм накоплений, направляемых на приобретение недвижимости,
- снижение курса доллара стимулировало потенциальных покупателей жилья к безотлагательному решению этой проблемы,
- резко возросший спрос внес коррективы в рыночную стратегию продавцов квартир, усилив положительную динамику цен.
Можно предполагать, что до конца текущего года ценовая ситуация сохранит положительную динамику.
Что касается более отдаленной перспективы, то можно предполагать, что платежеспособный спрос различных категорий населения будет и дальше возрастать.
Залогом этого выступает, прежде всего, стабильное экономическое развитие страны, которое сопровождается приростом реальных накоплений населения. При этом эксперты отмечают, что доля накоплений россиян за годы рыночных реформ заметно выросла и составляет сегодня, по некоторым оценкам, до 30% от реальных доходов, что в 1,5-2 раза превышает аналогичный показатель развитых стран Запада.
Значительная часть накоплений населения расходуется на приобретение объектов недвижимости.
Начиная с 1993 года в Москве регистрируется 75-90 тыс. сделок по купле - продаже жилых объектов, из них 25-28% операций приходится на первичный рынок. Таким образок ежегодно более 20 тыс. новых квартир находят своего покупателя, что составляет 1,5-1,7 млн. кв.м. Причем, показатель зарегистрированных сделок был достаточно стабилен в течение прошедших 10 лет и не сильно зависел от динамики цены 1 кв.м (колебания этого показателя составляли до 100%), курса доллара и текущих доходов населения.
Можно предполагать, что потенциальная емкость рынка новостроек в натуральном выражении составляет 2,2-2,5 млн. кв.м, поскольку при прочих равных значительное число покупателей предпочтут квартиру в новостройке, даже с учетом более высокой цены. Отсюда общий объем ежегодного платежеспособного спроса на московском рынке новостроек может составить более $3 млрд.
С учетом вышеперечисленных факторов, а также запланированного ежегодного увеличения ВВП на 10% можно ожидать и в будущем позитивного развития ситуации на московском рынке жилья.
Нельзя не сказать еще об одном факте. В ведущих европейских столицах обеспеченность жильем составляет более 40 кв.м/чел. В Москве этот показатель - 23 кв.м/чел. Мы сильно отстаем. Согласно генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице будет построено около 70 млн. кв.м жилья. При этом значительная часть жилья будет направлено на решение социальных городских программ.
Поэтому велика роль организаций, выступающих связующим звеном между предприятиями столичного строительного комплекса, частными и государственными инвесторами и покупателями жилья, способных подготовить и реализовать самый сложный инвестиционный проект.
К числу таких организаций принадлежит Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, созданный 22 июля 1996 года при поддержке Правительства и мэра Москвы Ю.М.Лужкова[11].
Деятельность Департамента регулируется Распоряжением Мэра Москвы от 17 июля 2001 г. № 701-PM «Об утверждении положения о Департаменте инвестиционных программ строительства г.Москвы» и контролируется заместителем Мэра города Москвы в правительстве города Москвы, Руководителем Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.
Руководителем Департамента является Краснянский Леонид Наумович
Заместители Руководителя Департамента:
Гаранина Л. Ф., Агапонова А. Н., Волков С. С., Лобода В. В., Меленьтев Н. И., Тхор С. В., Монин Ю. И.
Так же в Департаменте существует Управление реализации жилищной программы, Управление инвестиционной политики, Управление по реализации программы «Центр», Управление координации Программы по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилищного фонда, Финансовое управление.
Департамент
является функциональным органом исполнительной власти города Москвы,
руководствуется в своей деятельности законодательством Российской Федерации и
города Москвы, нормативными правовыми актами Президента и Правительства
Российской Федерации, правовыми актами Мэра Москвы и Правительства Москвы.
Департамент взаимодействует с департаментами, комитетами, управлениями,
префектурами административных округов и иными органами исполнительной власти
города Москвы, а также организациями независимо от организационно-правовых форм
собственности по вопросам проведения единой внебюджетной экономической и
финансовой политики в строительстве города.
Целью образования Департамента является привлечение средств для финансирования строительства бесплатного муниципального жилья за счет средств, получаемых от реализации жилья, построенного на коммерческой основе. Оборот средств по образованному для этого Целевому бюджетному инвестиционному фонду под управлением ДИПС достигает 20 млрд. рублей.
За несколько лет Департамент превратился в крупнейшего инвестора на рынке жилья. Общий объем привлеченных средств составил свыше 3 млрд. долларов, построено около 6 млн. квадратных метров жилья, из которых треть безвозмездно передана городу. Прибыль от коммерческой продажи жилья превысила 1,2 млрд. долларов. При этом все заработанные средства Департамент перечисляет в городской бюджет на решение социальных задач – строительство бесплатного муниципального жилья, переселение жителей ветхих домов, благоустройство территории, создание инфраструктуры.
Ликвидация аварийных домов, комплексная реконструкция микрорайонов пятиэтажек с волновым переселением жителей, вывод за городскую черту промышленных предприятий – таков сегодня далеко не полный перечень программ с участием ДИПС. В прошлом году нашему Департаменту Постановлением Правительства Москвы было поручено возводить и сдавать в аренду нежилые помещения – торгово-развлекательные комплексы, культурно-бытовые объекты, офисные центры, гостиницы.[12]
Уникальное положение Департамента как единственного крупного инвестора, решающего общегородские социальные задачи имеет свои плюсы и минусы.
В качестве мощной инвестиционной структуры, во многом формирующей сегодня городскую среду, ДИПС первым сталкивается со всеми сложностями, сопровождающими работу в исторически сложившихся районах Москвы, являющихся на данный момент одним из наиболее привлекательных объектов для строительства жилья и нежилых объектов.
Так, на Департамент Постановлением Правительства №637-ПП от 29.07.2003 г. возложены функции генерального инвестора по строительству коммерческих объектов на территории Центрального административного округа. До этого ДИПС уже накопил серьезный опыт строительства в центральной части города. В прошлом году Департамент инвестировал строительство 19 зданий площадью в 104 тыс. кв. метров в ЦАО. При этом 49 тыс. кв. метров было предназначено для расселения жильцов аварийных домов. В 2003 году планы ДИПС предусматривают строительство еще около 100 тысяч кв. метров, из которых 6 зданий площадью 31 тыс. кв. метров будут переданы городу для решения социальных жилищных задач.
Работа здесь позволяет выявить все серьезные проблемы, к которым относятся:
- наличие высокого обременения,
- отсутствие или дефицит площадей для организации стройплощадок,
- трудности с инженерией и коммуникациями,
- сложная геологическая ситуация по ряду адресов строительства,
- жесткие ограничения по застройке, включая соблюдение требований по сохранению архитектурного облика исторических районов города.
Работа в условиях Центра требует комплексного подхода. Департамент намерен на практике отработать прогрессивную схему поквартальной реконструкции, позволяющую еще эффективнее решать весь комплекс вопросов.
В то же время положение крупнейшего городского инвестора, успешно финансирующего социально значимые проекты позволяет рассчитывать на целый ряд экономических преимуществ в рамках своей деятельности. Постоянно усложняющийся круг задач в рамках стройкомплекса Москвы и их успешное выполнение в интересах города обеспечивают снижение уровня инвестиционных рисков для реализуемых Департаментом проектов и высокий уровень доверия деловых партнеров, включая финансовые и банковские структуры. Подтверждением этого является высокий кредитный рейтинг ДИПС, возможность выбирать наиболее выгодные варианты получения кредитов.
Что касается наиболее перспективных форм и методов работы, то необходимо подчеркнуть, что важным фактором роста объемов реализации жилья становится внедрение механизмов ипотечного кредитования.
Большие возможности по увеличению объемов жилищного строительства заложены в системе ипотечного кредитования, которое определяется в правительственных документах как приоритетное направление развития социальной сферы. Как инвестор, которому в повседневной деятельности приходится сталкиваться с множеством острых социальных вопросов, ДИПС считает, что настало время для широкого внедрения ипотеки – популярного и проверенного международной практикой метода решения стратегических социальных задач.
Ипотечное кредитование в ближайшие десятилетия может и должно стать эффективным инструментом по вовлечению в инвестиционную сферу «замороженных» денег населения и удовлетворить значительный неудовлетворенный спрос на социально доступное жилье.
Главное – правильно решить возникающие при этом достаточно сложные финансовые проблемы инвесторов и покупателей жилья. ДИПС в настоящее время активно работает над разработкой схемы, которая позволит реально использовать возможности ипотечной системы для разрешения актуальных социальных проблем города.
«Одним из самых перспективных сегментов московской недвижимости является федеральная собственность. Сейчас пошли активные конкурсы на объекты Минимущества, Минкультуры и прочие объекты. И люди, которые участвуют в этих конкурсах, абсолютно не представляют тех рисков, которые последуют за победой в этих конкурсах. Все забывают, что существует город Москва, что с городом надо делиться. Как делиться никто не знает ни в Москве, ни в Федерации, ни среди самих девелоперов. Механизмов отстроенных до конца пока нет, но все очень хотят. Ситуация напоминает 93-й год, когда в Москве бездумно раздавались инвестиционные контракты. Тогда было несколько тысяч инвестиционных контрактов, думаю, что около тысячи сейчас бродят по рынку по той или иной причине: либо их невозможно осуществить, либо в свое время было вложено очень много денег, и они до сих пор не могут окупиться.
Вот это основные тенденции, которые есть на рынке. Если говорить о нежилье, то в ближайшем времени город начнет присутствовать в этом сегменте рынка как инвестор. И перед различными департаментами Правительства Москвы поставлена задача прекратить продавать объекты городской собственности и пора, наоборот, их воспроизводить. Мы планируем построить в 2005 году около 100 тыс. кв. м. нежилья. Это капля в море, но постепенно город будет наращивать свои объемы», - отметил в своем выступлении начальник отдела перспективных проектов Департамента на конференции: "Инвестиции в московскую недвижимость". 2 апреля 2004 г.
Рынок недвижимости неразрывно связан с общеэкономической ситуацией и для него характерны периоды подъема и спада. Если оглянуться назад в год 1997, то окажется, что рост цен на московском рынке жилья составил немногим более 20%, т. е. около 3% в год, что нельзя считать показателем высокой доходности. Поэтому инвестор никогда не должен забывать о рисках, которые являются составной частью инвестиционного проекта.
Департамент не забывает, что началу любого проекта, независимо от его масштабности, должны предшествовать скрупулезные исследования, учитывающие все составляющие бизнес – процесса, необходимо понимание происходящего на рынке и влияние на ситуацию различных факторов. По этой и многим другим причинам ДИПС является своего рода монополистом в инвестировании в строительный комплекс г. Москвы и, что особенно важно, весьма удачным.
3. Направления совершенствования методов и средств, используемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы.
Наряду с заметным ростом инвестиций в строительный комплекс Москвы, благодаря такому исполнительному органу как ДИПС, так же существуют и проблемы в различных областях данной сферы деятельности. Новое строительство в Москве в последнее время нередко сопровождается массовыми протестами со стороны жителей. Застройщики не только нарушают архитектурный облик их родного района, вырубают все зеленые насаждения и сносят детские площадки, но и зачастую серьезно угрожают целостности домов, расположенных близко к стройке. К тому же вынужденные переселенцы не хотят уезжать на окраины столицы.
Отсутствие свободных строительных площадок в Москве лишает инвесторов возможности проводить комплексную застройку того или иного района. Точечная же застройка приводит к тому, что застройщик вторгается в уже сложившуюся инфраструктуру района, сносит детские площадки и площадки для выгула собак, вырубает зеленые насаждения. К простым просьбам и обращениям жителей районов, где складывается такая ситуация, столичные чиновники, как правило, остаются глухи. Поэтому единственной возможностью для жителей остаются акции массового протеста: митинги, стычки с милицией, остановка строительной техники. Впрочем, такие средства нередко оправдывают себя.
Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Велико количество аварийных и ветхих домов, которые требуют реконструкции и сноса. По данным ДИПСа на сегодняшний день снесено 1 541,9 тыс. кв.м. (446 панельных пятиэтажных домов); 948,4 тыс. кв.м. из ветхого жилищного фонда (457 зданий); а также 193,7 тыс. кв.м. жилья в «несносимых» сериях в целях технологического сноса (52 здания).
С момента перехода реализации Программы под контроль Департамента, ДИПС передал городу под переселение 521,6 тыс. кв.м., построенных за счет привлеченных средств. Это достаточно неплохой показатель, еще около 2,5 млн. московских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них семьи военнослужащих и участников боевых действий, дети – сироты инвалиды, семьи граждан, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, т.е. те, кто нуждается в так называемом «социальном жилье».
Необходимо разработать законодательные и иные нормативные правовые акты в области реализации государственной жилищной политики, повышения инвестиционной активности за счет вовлечения в инвестиционный процесс внебюджетных средств, кредитов банков, а также на основе дальнейшего совершенствования и внедрения системы ипотечного кредитования жилищного строительства.
В целях привлечения инвесторов, нужно разработать программу упорядочения и упрощения процедуры согласования инвестиционных проектов и подготовки исходно-разрешительной документации.
Остро стоит проблема формирования рынка жилья, доступного для различных категорий граждан с учетом их реальных потребностей и возможностей. Сейчас цена 1 кв. м. жилья достигает 1400 $, а в среднем 1100$, причем эта цифра растет с каждым месяцем на 1%. На данный момент купить такую квартиру может далеко не каждый москвич. Решение этой проблемы имеет важное социальное, экономическое и политическое значение.
Необходимо принять меры по формированию рынка доступного жилья путем консолидированного и эффективного использования ассигнований, направляемых из федерального, региональных и муниципальных бюджетов, привлечения средств из внебюджетных источников, в том числе личных средств граждан, развития системы ипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время ипотечные кредиты предоставляют более 30 банков. Профессиональные участники ипотечного рынка стали проявлять большую заинтересованность в координации своей деятельности. Около 300 банков объединяются в Комитете по ипотечному жилищному кредитованию Ассоциации российских банков и готовятся к запуску своих ипотечных программ.
Вместе с тем только предоставление ипотечных жилищных кредитов населению без принятия других мер неспособно решить проблему неразвитости рынков жилья. Система ипотечного жилищного кредитования, как главный обеспечивающий фактор повышения доступности жилья для граждан Российской Федерации, должна рассматриваться как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.
В 2003 году проводилась работа по разработке и совершенствованию действующих нормативных актов по безопасности труда в строительстве. Однако по данным федеральной инспекции труда Минтруда России в 2002 году на строительных объектах погибли 911 человек, в 2003 году по предварительным данным ситуация находится на том же уровне.
Приведенные данные свидетельствуют о необходимости усиления работы в области охраны труда в строительстве. Вместе с тем совместно с органами управления строительством субъектов Российской Федерации необходимо принять меры по укреплению служб охраны труда в строительных организациях, расширению сети базовых организаций по охране труда в строительстве.
Так же существует потребность в квалифицированных кадрах по приоритетным направлениям научно-технического развития строительства, и в первую очередь для обучения студентов по таким новым направлениям, как «Менеджмент в строительстве и ЖКХ», «Экспертиза и управление недвижимостью» и др. за счет средств федерального бюджета.
Существует потребность в создании правовых, организационных и информационных условий проведения градостроительной политики, направленной на формирование благоприятной среды жизнедеятельности населения, развитие территорий и поселений с обеспечением баланса государственных, общественных и частных интересов.
Вместе с тем нельзя забывать об обеспечении экологической безопасности и мерах по снижению отрицательного влияния строительного комплекса на окружающую среду.
Заключение.
Таким образом, рассмотрев теоретические основы инвестиционных процессов: понятие и виды инвестиций, правовые аспекты и регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, инструменты инвестирования в недвижимость, практику, реализацию и источники финансирования инвестиционного проектирования, в работе был проведен анализ современного состояния инвестиционно-строительного комплекса на основе деятельности Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы. Были выявлены некоторые проблемные вопросы управления этой сферой и указаны основные методы их решения, а также определены пути совершенствования данной отрасли и деятельности Департамента в частности.
Список литературы:
1. Закон об инвестиционной деятельности в РСФСР (в ред. Федерального закона от 19.06.95 N 89-ФЗ); (в ред. Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ)
2. Положение о Департаменте инвестиционных программ строительства города Москвы.
3. Распоряжение от 15 мая 2001 г. N 473-РМ «О Переименовании Департамента внебюджетной политики строительства города Москвы».
4. Постановления Правительства Москвы от 06.07.99 N 608 "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года"
5. Концепция стратегии развития строительного комплекса РФ на перспективу до 2010 г.
6. Бочаров В. В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2003. – 288 с.
7. Ведомости съезда РД РФ и ВС РФ. 1991. №21.
8. Владайцев С. В., Воробьев П. П. и др. Инвестиции. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 440 с.
9. Игонина Л. Л. Инвестиции: Учеб. пособие / под ред. Д-ра экон. Наук, проф. Слепова В. А. – М.: Экономистъ, 2003. – 478 с.
10. Российская газета. 2001. №233.
11. Российская газета. 1999. №41.
12. Российская газета. 1998. №137.
13. Столяров И. И. Государственное регулирование рыночной экономики: Учеб. пособие. – М.: Дело, 2001. – 280 с.
14. Управление портфелем недвижимости. Указ. Соч. С. 28; Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: ДЕАН, 1997. С. 102.
15. www.dips.ru
16. www.russianrealty.ru
17. www.investmarket.ru
Приложения.
1. РАСПОРЯЖЕНИЕ от 15 мая 2001 г. N 473-РМ О ПЕРЕИМЕНОВАНИИ ДЕПАРТАМЕНТА ВНЕБЮДЖЕТНОЙ ПОЛИТИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА МОСКВЫ
В связи с введением в
действие Бюджетного кодекса Российской Федерации:
1. Переименовать Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы
в Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы.
2. Внести изменения в распоряжение Мэра Москвы от 16.03.2000 N 276-РМ "Об
утверждении Положения о Департаменте внебюджетной политики строительства города
Москвы" и приложение к указанному распоряжению, заменив слова
"Департамент внебюджетной политики строительства города Москвы" в
соответствующих падежах словами " Департамент инвестиционных программ
строительства города Москвы" в соответствующих падежах.
3. Внести изменения в распоряжение Мэра Москвы от 21.01.2000 N 52-РМ "О
структуре Мэрии города Москвы", а также в приложение 1 (Перечень главных
распорядителей средств бюджета города Москвы) и в приложение 3 (Перечень прямых
получателей бюджетных средств города Москвы) к распоряжению Мэра Москвы от
26.05.2000 N 564-РМ "Об утверждении главных распорядителей и получателей
бюджетных средств города Москвы", заменив слова "Департамент
внебюджетной политики строительства города Москвы" словами
"Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы".
4. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на первого
заместителя Премьера Правительства Москвы, руководителя Комплекса архитектуры,
строительства, развития и реконструкции города Ресина В.И.
Мэр Москвы Ю.М. Лужков
|
2. Задачи и функции Основные задачи: |
Программы и проекты
Департамент
инвестиционных программ строительства г.Москвы выступает как координатор и
инвестор следующих городских программ:
Коммерческое строительство жилья
Программа реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилищного фонда
Реконструкция центра
Нежилой фонд и гаражное строительство
Реализация жилья
Доходный Дом
Департамент также является генеральным инвестором строительства нового
экспериментального жилого района Куркино.
Весь доход от реализации жилья и нежилых площадей Департамент отчисляет в
Целевой бюджетный инвестиционный фонд, откуда средства направляются на
реализацию социально-жилищных программ. Департамент аккумулирует средства фонда
и отвечает за их целевое и эффективное использование в интересах города.
Как для инвестора для Департамента главное – привлекая кредитные ресурсы,
финансировать строительство на условиях, выгодным всем сторонам. Покупателям
квартир ДИПС гарантирует их получение и оформление в собственность, а кредитным
организациям – своевременный возврат средств. Городу Департамент передает часть
площадей на нужды переселения жителей из ветхого и аварийного жилого фонда. Для
заказчиков, подрядчиков и риэлторов Департамент является координатором и
руководителем в решении организационных задач и выступает контролирующей
стороной всех работ и услуг, предоставляемых от лица ДИПС.
Одним из первых Департамент ввел и активно использует схему продажи жилья в
рассрочку.
Для более эффективного осуществления программ и проектов, при Департаменте было
создано несколько государственных унитарных предприятий.
«Мосжилкомплекс»
Квачадзе Роберт Георгиевич 101-33-44 (многокан.)
«Москва-Центр»
Ризель Валерий Иванович 291-79-11
«Мосреалстрой»
Дубовицкая Зоя Ивановна 255-4343; 255-4260
«Московский городской центр продажи недвижимости»
Эльвартынова Инна Викторовна 207-94-05; 207-94-37; 207-94-17
|
3. ПОЛОЖЕНИЕ О ДЕПАРТАМЕНТЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (в ред. распоряжения
Мэра Москвы от 17.07.2001 N 701-РМ) |
[1] Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Ст. 1.
[2] Бочаров В.В. Инвестиции. – СПб.: Питер, 2003. – С. 9.
[3] www.investmarket.ru
[4] Российская газета. 2001. №233.
[5] Там же. №211-212.
[6] Ведомости съезда РД РФ и ВС РФ. 1991. №21.
[7] Российская газета. 1999. №41—42.
[8] СЗ РФ. 1999. №47.
[9] Российская газета. 1998. № 137.
[10] Управление портфелем недвижимости. Указ. Соч. С. 28; Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: ДЕАН, 1997. С. 102.
[11] Согласно Распоряжению Мэра от 21 января 2000 года № 52-РМ Управление внебюджетного планирования развития города было преобразовано в Департамент внебюджетной политики строительства г. Москвы. 15 мая 2001 г.Распоряжением Мэра № 473-РМ ДВПС был переименован в Департамент инвестиционных программ строительства г. Москвы
[12] См. полный перечень задач, функций, программ и проектов в приложении №2.
Оглавление. Введение-----------------------------------------------------------------------3 1. Теоретические основы инвестиций. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости------------------------------------------4 2.
Совет по вопросам государственной службы при Президенте РФ
Основы конституционного статуса Президента РФ, его положение в системе высших органов государственной власти
Управление сельским хозяйством
Организация местного самоуправления
УСТАВ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ И ПРАКТИКА ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ
Россия на рубеже ХIХ-ХХ веков
Philosophy is right
Административно-правовой режим государственной тайны в Российской Федерации
Административная ответственность: общие положения
Местное самоуправление в России: история и современное правовое регулирование
Copyright (c) 2024 Stud-Baza.ru Рефераты, контрольные, курсовые, дипломные работы.