êóðñîâûå,êîíòðîëüíûå,äèïëîìû,ðåôåðàòû
Íîâîñèáèðñê 2005
Ïëàí
Ââåäåíèå--------------------------------------------------------------------------------2
1. Ñîñòîÿíèå æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà â Ðîññèè----------------------------3
2. Èïîòåêà------------------------------------------------------------------------------5
2.1.Ïîíÿòèå èïîòåêè--------------------------------------------------------------5
2.2. Íîðìàòèâíî- ïðàâîâàÿ áàçà èíñòèòóòà èïîòåêè-----------------------9
2.3. Ôóíêöèè èïîòåêè------------------------------------------------------------12
3. Èïîòå÷íûé êðåäèò----------------------------------------------------------------15
3.1. Ïîíÿòèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ--------------------------------------15
3.2. Îñîáåííîñòè ïðèìåíåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà-----------------------17
3.3. Ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ------------------------------------19
4. Ïðîáëåìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â ÐÔ íà ñîâðåìåííîì ýòàïå-----24
5. Íåîáõîäèìîñòü è ïåðñïåêòèâû ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ
â Ðîññèè----------------------------------------------------------------------------26
Çàêëþ÷åíèå----------------------------------------------------------------------------33
Ëèòåðàòóðà-----------------------------------------------------------------------------34
Ââåäåíèå
Æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî íå òîëüêî óñêîðÿåò ýêîíîìè÷åñêèé ðîñò â Ðîññèè, íî äàåò è îùóòèìûé ñîöèàëüíûé ýôôåêò – ñîçäàåò ïðåäïîñûëêè äëÿ óëó÷øåíèÿ äåìîãðàôè÷åñêîé ñèòóàöèè è êà÷åñòâà æèçíè íàñåëåíèÿ.
Ïðèîáðåòåíèå ñîáñòâåííîãî æèëüÿ – ïåðâîî÷åðåäíàÿ ïîòðåáíîñòü äëÿ êàæäîé ñåìüè: áåç óäîâëåòâîðåíèÿ ýòîé ïîòðåáíîñòè, íåëüçÿ ãîâîðèòü íè î êàêèõ ñîöèàëüíûõ ïðèîðèòåòàõ îáùåñòâà.
Àíàëèç ñèòóàöèè, ñëîæèâøåéñÿ â îáëàñòè æèëèùíîé ïîëèòèêè, ñëîæíûé õàðàêòåð æèëèùíûõ ïðîáëåì, ñåðü¸çíàÿ çàâèñèìîñòü ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêîé ñòàáèëüíîñòè îò èõ ðåøåíèÿ, íåîáõîäèìîñòü ïðèíÿòèÿ íåîòëîæíûõ ìåð, íàïðàâëåííûõ íà êàðäèíàëüíîå èçìåíåíèå ïîëîæåíèÿ ñ îáåñïå÷åííîñòüþ íàñåëåíèÿ æèëü¸ì, òðåáóþò ïðèäàíèÿ ñèñòåìå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñòàòóñà ïðåçèäåíòñêîé ïðîãðàììû.
Ïðåçèäåíò è Ïðàâèòåëüñòâî Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ñòàâÿò ïåðåä îðãàíàìè èñïîëíèòåëüíîé âëàñòè âàæíåéøóþ ñòðàòåãè÷åñêóþ çàäà÷ó îáåñïå÷èòü äî 2008-2010 ãã. ñóùåñòâåííîå óâåëè÷åíèå (íå ìåíåå ÷åì â 2 ðàçà) îáú¸ìîâ ââîäà æèëüÿ ñ îäíîâðåìåííûì óñêîðåíèåì ïðîöåññà ðåêîíñòðóêöèè ñóùåñòâóþùåãî æèëèùíîãî ôîíäà.
Îñíîâîé äëÿ äîñòèæåíèÿ öåëåé ãîñóäàðñòâåííîé æèëèùíîé ïîëèòèêè ÿâëÿåòñÿ ñèñòåìà èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.
Öåëüþ äàííîé êóðñîâîé ðàáîòû ÿâëÿåòñÿ ðàññìîòðåòü ïîíÿòèå è ôóíêöèè èïîòåêè, îñîáåííîñòè è ìåõàíèçì ðîññèéñêîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ó÷åòîì ñîñòîÿíèÿ æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà â Ðîññèè â íàñòîÿùåå âðåìÿ, íàèáîëåå çíà÷èìûå ïðîáëåìû â ôóíêöèîíèðîâàíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè è âîçìîæíûå ïóòè èõ ðåøåíèÿ.
Ïðè ïîäãîòîâêå ðàáîòû áûëè èçó÷åíû íîðìàòèâíî-ïðàâîâûå àêòû Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ìàòåðèàëû þðèäè÷åñêîé ïðàêòèêè è ïåðèîäè÷åñêîé ïå÷àòè ïî äàííîé òåìå.
 «Ñòðàòåãèè ðàçâèòèÿ ñòðîèòåëüíîãî êîìïëåêñà ÐÔ íà ïåðñïåêòèâó äî 2010 ãîäà» îòìå÷àåòñÿ, ÷òî äîëÿ íåïîñðåäñòâåííî ñòðîèòåëüñòâà â ÂÂÏ ñîñòàâëÿåò 7, 3 %, â îòðàñëè çàíÿòî 8 ìëí. ñòðîèòåëåé.
Ñîñòîÿíèå æèëèùíîãî êîìïëåêñà Ðîññèè ñîçäàåò óäðó÷àþùåå âïå÷àòëåíèå. Èç 19 ìëí. æèëûõ ñòðîåíèé, çàíÿòûõ ïîä æèëüå, ïðèìåðíî 70% èçíîøåíû íå ìåíåå ÷åì íà 30 %, 27 % íàñåëåíèÿ Ðîññèè ïðîæèâàþò â íåáëàãîóñòðîåííûõ êâàðòèðàõ. Ïî äàííûì Ãîññòðîÿ ÐÔ, â 2003 ãîäó îêîëî 80 % ðîññèéñêèõ ñåìåé íóæäàëèñü â óëó÷øåíèè æèëèùíûõ óñëîâèé. Ïðè ýòîì èç-çà íèçêîãî óðîâíÿ æèçíè âñåãî 1, 2 % íàñåëåíèÿ ïðèîáðåòàåò æèëüå íà ñîáñòâåííûå è çàåìíûå äåíüãè è òîëüêî 0, 3 % ñåìåé ïîëó÷àþò åãî çà ñ÷åò áþäæåòà.
Îáúåì æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà ñîêðàòèëñÿ â Ðîññèè ñ 61, 7 ìëí. êâ. ìåòðîâ â 1990 ãîäó äî 33, 8 ìëí. êâ. ìåòðîâ â 2002 ãîäó. Ñ ó÷åòîì ñíèæåíèÿ ÷èñëåííîñòè íàñåëåíèÿ Ðîññèè çà ýòîò ïåðèîä ââîä æèëüÿ â ðàñ÷åòå íà ÷åëîâåêà óìåíüøèëñÿ ñ 0, 42 êâ. ìåòðîâ äî 0, 23 êâ. ìåòðîâ. Íûíåøíèå îáúåìû ñòðîèòåëüñòâà ïîçâîëÿþò îáåñïå÷èòü æèëüåì ëèøü 1, 5 % ðîññèÿí â ãîä, ïðè ïîòðåáíîñòè â äåñÿòêè ðàç áîëüøå. Ïðè òàêîì ìèçåðíîì îáúåìå ñòðîèòåëüñòâà æèëüÿ (òàáëèöà 1) ðåøåíèå æèëèùíîé ïðîáëåìû â Ðîññèè óõîäèò â íåîáîçðèìîå áóäóùåå, à ñîöèàëüíàÿ íàïðÿæåííîñòü áóäåò âîçðàñòàòü.
Ïàäåíèå îáúåìîâ æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà â Ðîññèè – ñëåäñòâèå ñèñòåìíîãî êðèçèñà â ýêîíîìèêå. Óäåëüíûé âåñ çàòðàò íà æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî â îáùåì îáúåìå âàëîâîãî íàêîïëåíèÿ îñíîâíîãî êàïèòàëà â Ðîññèè óñòîé÷èâî ñíèæàåòñÿ – 22, 8 % - â 1995 ãîäó, 11, 6 % - â 2000 ãîäó, 9, 4 % áåç ñóáúåêòîâ ìàëîãî ïðåäïðèíèìàòåëüñòâà – â 2002 ãîäó.
Çà ïîñëåäíèå äåñÿòèëåòèÿ îáúåì ÷àñòíîãî æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà âûðîñ ïî÷òè â 7 ðàç, à ãîñóäàðñòâåííîãî – ñîêðàòèëñÿ â 1, 6 ðàçà.  2002 ãîäó èç îáùåãî îáúåìà ïîñòðîåííîãî â ýòîì ãîäó æèëüÿ (33, 8 ìëí. êâ. ì) ôåäåðàëüíîå æèëüå ñîñòàâèëî 5, 6 %, ñóáúåêòîâ Ôåäåðàöèè – 3, 6, ìóíèöèïàëüíîå – 8, 8, ÷àñòíîå – 68, 5, ñìåøàííûå ôîðìû ñòðîèòåëüñòâà – 12, 2, ïðî÷èå ôîðìû – 1, 3 % [1]
â 1990 – 2002 ã.ã.
Ïîêàçàòåëü |
1990 |
1995 |
2000 |
2001 |
2002 |
Ââîä â äåéñòâèå îáùåé ïëîùàäè æèëüÿ, ìëí. êâ. ì |
61,7 |
41,0 |
30,3 |
31,7 |
33,8 |
×èñëåííîñòü íàñåëåíèÿ, ìëí. ÷åë. |
148,2 |
147,6 |
144,8 |
144,0 |
143,1 |
Ââîä æèëüÿ â ðàñ÷åòå íà 1 ÷åë, êâ.ì. |
0,42 |
0,28 |
0,21 |
0,22 |
0,23 |
Óâåëè÷åíèå óäåëüíîãî âåñà ÷àñòíîãî æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà, êàçàëîñü áû, äîëæíî áûëî äàòü òîë÷îê äëÿ ðîñòà åãî îáúåìîâ, ñ öåëüþ ðàçâèòèÿ áèçíåñà. Íî æèëèùíûå ìîíîïîëèñòû òóò æå íà÷àëè ïîâûøàòü öåíû, äåëèòü è ìîíîïîëèçèðîâàòü æèëèùíûé ðûíîê. Öåíû íà æèëüå ñòðåìèòåëüíî ðàñòóò è æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî ñòàíîâèòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî âûãîäíûì äëÿ áèçíåñà, íî íå ðåøàåò ïðîáëåì îñíîâíîé ìàññû íàñåëåíèÿ.
Îïûò ðàçâèòûõ ñòðàí ïîêàçûâàåò, ÷òî çàïóñê èïîòå÷íûõ ñõåì ïðè àêòèâíîé ôèíàíñîâîé ïîääåðæêå ãîñóäàðñòâà ðåøàåò ïðîáëåìó îáåñïå÷åíèÿ æèëüåì âñåõ ñëîåâ íàñåëåíèÿ.
Òåðìèí «Èïîòåêà» â þðèäè÷åñêîì îáîðîòå îáû÷íî îõâàòûâàåò äâà ïîíÿòèÿ:
1. «Èïîòåêà» (êàê ïðàâîîòíîøåíèå) åñòü çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ñ öåëüþ ïîëó÷åíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà (êàê ïðàâèëî, â áàíêå). Äëÿ èïîòåêè õàðàêòåðíî îñòàâëåíèå èìóùåñòâà â ðóêàõ äîëæíèêà. Çàëîã â ãðàæäàíñêîì ïðàâå - îäèí èç ñïîñîáîâ îáåñïå÷åíèÿ îáÿçàòåëüñòâà - â äàííîì ñëó÷àå áàíêîâñêîãî êðåäèòà. Ïðè ýòîì âî âñåõ ñëó÷àÿõ îáÿçàòåëüíà ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ çàëîãà ëþáîé íåäâèæèìîñòè.  ñëó÷àå íåïëàòåæåñïîñîáíîñòè äîëæíèêà òðåáîâàíèÿ êðåäèòîðà óäîâëåòâîðÿþòñÿ èç âûðó÷êè îò ðåàëèçîâàííîãî èìóùåñòâà â ïðåèìóùåñòâåííî ïåðåä äðóãèìè êðåäèòîðàìè èëè ïóòåì ïåðåõîäà çàëîæåííîé íåäâèæèìîñòè â ñîáñòâåííîñòü çàëîãîäåðæàòåëÿ.
2. «Èïîòåêà» (êàê öåííàÿ áóìàãà) ïîäðàçóìåâàåò «çàêëàäíóþ» - äîëãîâîé èíñòðóìåíò óäîñòîâåðÿþùèé ïðàâà çàëîãîäåðæàòåëÿ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî. Çàêëàäíàÿ îáû÷íî ñâîáîäíî îáðàùàåòñÿ íà ðûíêå.
Ìíîãèå øèðîêî èíòåðïðåòèðóþò ïîíÿòèå èïîòåêè è êàê ïîëó÷åíèå êðåäèòà ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè, è êàê ïîëó÷åíèå êðåäèòà äëÿ ïîêóïêè íåäâèæèìîñòè. Òåðìèí "èïîòåêà" ("÷èñòàÿ èïîòåêà") ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü êàê ñïîñîá îáåñïå÷åíèÿ îáÿçàòåëüñòâ, êîãäà ïðåäìåòîì çàëîãà ñëóæèò íåäâèæèìîå èìóùåñòâî. Åñëè êðåäèò âûäàåòñÿ íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ, èñïîëüçóåòñÿ òåðìèí "èïîòå÷íîå (æèëèùíîå) êðåäèòîâàíèå". Äëÿ íåêîòîðûõ ñëó÷àåâ óïîòðåáèì òåðìèí "ñìåøàííàÿ èïîòåêà", êîãäà çàåìùèê áåðåò êðåäèò â áàíêå ïîä çàëîã óæå èìåþùåãîñÿ æèëüÿ äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ íîâîãî. Òàêèì îáðàçîì æèëèùíîå êðåäèòîâàíèå è ñìåøàííàÿ èïîòåêà - ýòî ôîðìû êðåäèòîâàíèÿ ñ òîé ëèøü ðàçíèöåé, ÷òî â ïåðâîì ñëó÷àå â êà÷åñòâå îáåñïå÷åíèÿ ïî òàêîìó èïîòå÷íîìó êðåäèòó ìîæåò âûñòóïàòü êàê çàëîã, òàê è ïîðó÷èòåëüñòâî, à âî âòîðîì ñëó÷àå - òîëüêî çàëîã íåäâèæèìîñòè.1
Âñòóïèâøèé â ñèëó 16 èþëÿ 1998 ãîäà Ôåäåðàëüíûé çàêîí ÐÔ "Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)" ñóùåñòâåííî ïîâëèÿë íà ïðîöåññ ôîðìèðîâàíèÿ îòå÷åñòâåííîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà.
Äàííûé çàêîí èìååò èñêëþ÷èòåëüíîå çíà÷åíèå â çàêîíîäàòåëüíîì ðåãóëèðîâàíèè çàëîãîâûõ îòíîøåíèé, êîãäà ïðåäìåòîì çàëîãà âûñòóïàåò íåäâèæèìîå èìóùåñòâî. Êðîìå òîãî, äàííûé çàêîíîäàòåëüíûé àêò ÿâëÿåòñÿ ïåðâûì â ðîññèéñêîé èñòîðèè ñïåöèàëüíûì çàêîíîì, ïîñâÿùåííûì èïîòåêå.
Ïîÿâëåíèå ðûíêà íåäâèæèìîñòè, â óñëîâèÿõ ðåôîðìèðîâàíèÿ ýêîíîìè÷åñêîãî è ñîöèàëüíîãî óêëàäà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ñ íà÷àëà 90-õ ãîäîâ, ñäåëàëî àêòóàëüíûì âîïðîñ î ïðèíÿòèè çàêîíà, ðåãóëèðóþùåãî çàëîãîâûå îïåðàöèè ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ýòî îáúÿñíÿåòñÿ òåì, ÷òî âîçíèêëà ïîòðåáíîñòü â ôîðìèðîâàíèè íàäåæíûõ ïðàâîâûõ ñðåäñòâ ïî çàùèòå èíòåðåñîâ êðåäèòîðîâ â îáÿçàòåëüñòâåííûõ îòíîøåíèÿõ, à òàêæå â ñîçäàíèè èíñòèòóòà çàêëàäíûõ - èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã, ïîçâîëÿþùèõ ñîçäàòü ìåõàíèçì ðåôèíàíñèðîâàíèÿ êðåäèòíîãî ïîðòôåëÿ èïîòå÷íîé ñèñòåìû.
 îòñóòñòâèå (äî èþëÿ 1998 ã.) ñïåöèàëüíîãî çàêîíà îá èïîòåêå ïðîöåññ ñòàíîâëåíèÿ èïîòå÷íûõ îòíîøåíèé â ñòðàíå øåë ìåäëåííî è ïðîòèâîðå÷èâî.  ñâÿçè ñ òåì ÷òî ðàçðàáîòêà è ïðèíÿòèå óêàçàííîãî çàêîíîäàòåëüíîãî àêòà ðàñòÿíóëèñü íà ïÿòü ëåò, ðåãëàìåíòàöèÿ èïîòåêè îñóùåñòâëÿëàñü ÷åðåç ðàçíîãî ðîäà ïðàâîâûå àêòû2.
Áîëüøîå çíà÷åíèå äëÿ ðåãóëèðîâàíèÿ èïîòå÷íîãî äåëà è ôîðìèðîâàíèÿ îñíîâ íàöèîíàëüíîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà èìåë Óêàç Ïðåçèäåíòà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 28 ôåâðàëÿ 1996 ã. N 293 "Î äîïîëíèòåëüíûõ ìåðàõ ïî ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ". Èì, ïî ñóùåñòâó, áûëè óñòàíîâëåíû ïðàâîâûå îñíîâû çàëîãà íåäâèæèìîñòè, òàê êàê äëèòåëüíîå âðåìÿ èìåëà ìåñòî íåîïðåäåëåííîñòü â îòíîøåíèè ïðèíÿòèÿ ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îá èïîòåêå, à îáùèõ ïðàâîâûõ ïîëîæåíèé î çàëîãå, ñîäåðæàùèõñÿ â ÃÊ ÐÔ è Çàêîíå î çàëîãå, áûëî ÿâíî íåäîñòàòî÷íî äëÿ îòðàæåíèÿ ñïåöèôèêè êðåäèòîâàíèÿ ïîä çàëîã íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.
 ïðåäøåñòâóþùèé ïåðèîä ìíîãèå ïðàâîâûå àêòû, èìåþùèå â òîé èëè èíîé ìåðå îòíîøåíèå ê çàëîãó íåäâèæèìîñòè, íîñèëè ïðîìåæóòî÷íûé è ïåðåõîäíûé õàðàêòåð, íî, íåñìîòðÿ íà ýòî, òðóäíî ïåðåîöåíèòü èõ ðîëü â çàðîæäåíèè è ðåãóëèðîâàíèè èïîòå÷íûõ îòíîøåíèé.
Ñ òî÷êè çðåíèÿ þðèäè÷åñêîé ñèëû íàèáîëåå ïîäðîáíûì èñòî÷íèêîì ðåãóëèðîâàíèÿ çàëîãîâûõ îòíîøåíèé ÿâëÿþòñÿ ñòàòüè 334 - 358 (3 "Çàëîã" ãë.23 "Îáåñïå÷åíèå èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ" ÃÊ ÐÔ). Îäíàêî çàêîíîäàòåëüíî íå óäàëîñü â ïîëíîé ìåðå óñòðàíèòü íåñîâåðøåíñòâà Çàêîíà î çàëîãå è "ïåðåêðûòü" óêàçàííûé çàêîí íîðìàìè ÃÊ ÐÔ. Ìàëî òîãî, åãî çíà÷åíèå íå óòðà÷åíî ïîëíîñòüþ, õîòÿ è ñòàëî ìåíåå çíà÷èìûì.  ï.2 ñò.79 Çàêîíà "Îá èïîòåêå" óêàçàíî, ÷òî íîðìû Çàêîíà î çàëîãå ïîäëåæàò ïðèìåíåíèþ ê çàëîãó íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (èïîòåêå), íî òîëüêî â òîé ÷àñòè, â êîòîðîé îíè íå ïðîòèâîðå÷àò çàêîíîäàòåëüíîìó àêòó îá èïîòåêå.1
Ïðèíÿòèå Çàêîíà "Îá èïîòåêå" áûëî ïðåäóñìîòðåíî ÃÊ ÐÔ (ï.2 ñò.334), â êîòîðîì ñîäåðæèòñÿ ñëåäóþùåå ïðåäïèñàíèå: "Çàëîã çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, ïðåäïðèÿòèé, çäàíèé, ñîîðóæåíèé, êâàðòèð è äðóãîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (èïîòåêà) ðåãóëèðóåòñÿ çàêîíîì îá èïîòåêå", à îáùèå ïðàâèëà î çàëîãå, ñîäåðæàùèåñÿ â ÃÊ ÐÔ, ïðèìåíÿþòñÿ ê èïîòåêå â ñëó÷àÿõ, êîãäà ñàìèì "Êîäåêñîì èëè çàêîíîì îá èïîòåêå íå óñòàíîâëåíû èíûå ïðàâèëà".
Îñíîâîïîëàãàþùèå íîðìû î çàëîãå, ñîäåðæàùèåñÿ â 3 ãë.23 ÃÊ ÐÔ, ïîëó÷èëè äîñòàòî÷íî óñïåøíîå ðàçâèòèå â îòíîøåíèè èïîòåêè (çàëîãà íåäâèæèìîñòè).  ÷àñòíîñòè, âûñîêèå òåõíèêî-þðèäè÷åñêèå ñòàíäàðòû èçëîæåíèÿ ï.3 ñò.3 (îá îáåñïå÷åíèè äåíåæíûõ òðåáîâàíèé, âûðàæåííûõ â òâåðäîé ñóììå) è ñò.4 (îáåñïå÷åíèå èïîòåêîé äîïîëíèòåëüíûõ äîõîäîâ çàëîãîäåðæàòåëÿ) Çàêîíà "Îá èïîòåêå" êîíêðåòèçèðóþò ïîëîæåíèÿ ñò.337 "Îáåñïå÷èâàåìîå çàëîãîì òðåáîâàíèå" ÃÊ ÐÔ.
 Çàêîíå "Îá èïîòåêå" ñîäåðæèòñÿ çíà÷èòåëüíîå êîëè÷åñòâî íîâîââåäåíèé, â îòíîøåíèè êîòîðûõ íåò àíàëîãîâ â ( 3 ãë.23 ÃÊ ÐÔ). Ñðåäè íèõ ïðèíöèïèàëüíûé õàðàêòåð íîñÿò ïðàâîâûå ïîëîæåíèÿ è íîðìû, îòíîñÿùèåñÿ ê çàêëàäíîé - èìåííîé öåííîé áóìàãå (ãë.III Çàêîíà), ïðåäíàçíà÷åííîé äëÿ îáðàùåíèÿ íà îáùåì êðåäèòíî-ôèíàíñîâîì ðûíêå. Çàêëàäíûå òàêæå ìîãóò áûòü òðàíñôîðìèðîâàíû èç ïåðñîíèôèöèðîâàííûõ íåýìèññèîííûõ öåííûõ áóìàã â îáåçëè÷åííûå ýìèññèîííûå äîõîäíûå áóìàãè (îáëèãàöèè) ñ öåëüþ ðàçìåùåíèÿ èõ ñðåäè èíâåñòîðîâ.
Ê òàêîãî ðîäà íîâåëëàì ìîæíî îòíåñòè íîðìû î âîçìîæíîñòè çàëîãà íåçàâåðøåííîãî ñòðîèòåëüñòâîì íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (ï.2 ñò.5 Çàêîíà), à òàêæå íàðÿäó ñ ýòèì è çàëîãà ïðèíàäëåæàùèõ çàëîãîäàòåëþ ìàòåðèàëîâ è îáîðóäîâàíèÿ, êîòîðûå çàãîòîâëåíû äëÿ ñòðîèòåëüñòâà æèëîãî äîìà (ñò.76 Çàêîíà)..Âìåñòå ñ òåì íå âñå âîïðîñû íàøëè ñâîå ðàçðåøåíèå â ðàìêàõ äàííîãî Çàêîíà. Äàííîå îáñòîÿòåëüñòâî íåñîìíåííî âûçîâåò ïîÿâëåíèå ñîîòâåòñòâóþùèõ ïðàâîâûõ àêòîâ êàê íà ôåäåðàëüíîì, òàê è íà ðåãèîíàëüíîì óðîâíÿõ. Ïîñëåäóþùàÿ àêòèâíàÿ íîðìîòâîð÷åñêàÿ ðàáîòà òàêæå ñâÿçàíà ñ òåì, ÷òî Çàêîí "Îá èïîòåêå" ÿâëÿåòñÿ çàêîíîì, ïðèíÿòûì ïî ïðåäìåòó ñîâìåñòíîãî âåäåíèÿ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè è ñóáúåêòîâ Ôåäåðàöèè (ñò.72 Êîíñòèòóöèè ÐÔ)1.
Ôåäåðàëüíûé Çàêîí «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» íå ÿâëÿåòñÿ îêîí÷àòåëüíûì èòîãîì ðàçâèòèÿ èïîòå÷íûõ îòíîøåíèé â Ðîññèè. Îí âñåãî ëèøü çíàìåíóåò èõ íà÷àëî. Ýâîëþöèÿ ýòèõ îòíîøåíèé, ïîñëå òîãî êàê îíè îáðåòóò îïðåäåëåííóþ ìàñøòàáíîñòü è ãëóáèíó, íåñîìíåííî ïðèâíåñåò íîâîå ñîäåðæàíèå â çàêîíîäàòåëüíî óñòàíîâëåííûå ôîðìû èïîòåêè (çàëîãà íåäâèæèìîñòè), êîòîðûå â íàñòîÿùåå âðåìÿ, è ýòî íàäî îñîáî ïîä÷åðêíóòü, â çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè ñòàëè êîíñîëèäèðóþùåé îñíîâîé äëÿ ôîðìèðîâàíèÿ íàöèîíàëüíîãî èïîòå÷íîãî ðûíêà
Èíñòèòóò èïîòåêè ââèäó ðàçëè÷íûõ êàê ýêîíîìè÷åñêèõ, òàê è ïðàâîâûõ ïðåïÿòñòâèé äî íàñòîÿùåãî âðåìåíè íå ïðèîáðåë â Ðîññèè çíà÷èòåëüíîãî ðàñïðîñòðàíåíèÿ, ïîýòîìó îí ðåãóëèðóåòñÿ îòíîñèòåëüíî íåáîëüøèì ìàññèâîì íîðìàòèâíûõ àêòîâ.
 ïåðâóþ î÷åðåäü ê íèì îòíîñÿòñÿ Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 16 èþëÿ 1998 ãîäà "Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)", îõàðàêòåðèçîâàííûé âûøå.
Ðåãèñòðàöèÿ íåäâèæèìîñòè, âàæíåéøàÿ ôóíêöèÿ ãîñóäàðñòâà, áåç íàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ êîòîðîé óñòîé÷èâûé îáîðîò íåäâèæèìîñòè âîîáùå íåâîçìîæåí, ðåãóëèðóåòñÿ Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 21 èþëÿ 1997 ãîäà "Î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì".
Ôàêòè÷åñêàÿ ðåàëèçàöèÿ ïðàâ áàíêà ïî èïîòåêå âîçìîæíà â ðàìêàõ Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 21 èþëÿ 1997 ãîäà "Îá èñïîëíèòåëüíîì ïðîèçâîäñòâå". Îòäåëüíûå ñïåöèàëüíûå íîðìû, êîòîðûå òåì íå ìåíåå ñëåäóåò ó÷èòûâàòü ïðè çàêëþ÷åíèè èïîòå÷íûõ äîãîâîðîâ, ðàññåÿíû è ïî ñîîòâåòñòâóþùèì çàêîíàì. Òàêèì, íàïðèìåð, êàê çàêîí "Î òîâàðèùåñòâàõ ñîáñòâåííèêîâ æèëüÿ". Ïðè èïîòåêå æèëüÿ ïðèõîäèòñÿ ìèðèòüñÿ ñ íåîáõîäèìîñòüþ ñëåäîâàòü íîðìàì îòðàñëåâîãî æèëèùíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà, à òàêæå çàêîíàì è ïðàâèëàì ðåãèñòðàöèè ãðàæäàí ïî ìåñòó æèòåëüñòâà. ×ëåíû ñåìüè çàåìùèêà òàêæå èìåþò óñòàíîâëåííûå çàêîíîäàòåëüñòâîì ïðàâà, íîðìèðîâàííûå â Ñåìåéíîì è Ãðàæäàíñêîì êîäåêñàõ ÐÔ. Ñïåöèàëüíûå àêòû çàùèùàþò èíòåðåñû íåñîâåðøåííîëåòíèõ, ñòàðèêîâ è èíâàëèäîâ.
Äî íà÷àëà äåâÿíîñòûõ ãîäîâ èïîòåêà ïðàêòè÷åñêè îòñóòñòâîâàëà. Ïñåâäîèïîòåêà îñóùåñòâëÿëàñü ïóòåì âðåìåííîãî ïåðåâîäà ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîñòü, ÿâëÿâøóþñÿ åå îáúåêòîì, íà êðåäèòîðà. Ïîñëå îêîí÷àíèÿ ðàñ÷åòîâ ìåæäó äîëæíèêîì è êðåäèòîðîì íåäâèæèìîñòü ïåðåîôîðìëÿëàñü îáðàòíî. Ïðèõîäèëîñü äâàæäû ïëàòèòü âåñüìà âûñîêóþ ãîñïîøëèíó, îòíîñèìóþ íà çàåìùèêà, è ìèðèòüñÿ ñ ðèñêàìè, ñâÿçàííûìè ñ âîçìîæíîé íåäîáðîñîâåñòíîñòüþ êðåäèòîðà, ïîëó÷àâøåãî ïðàâà íà íåäâèæèìîñòü ïî çàíèæåííîé öåíå. Êðîìå òîãî, ñðîêè ðåãèñòðàöèè ïðàâ áûëè âåñüìà âåëèêè.  ýòèõ óñëîâèÿõ äàííàÿ ñõåìà, ïëîõî çàùèùàâøàÿ çàåìùèêà, íå ìîãëà íàéòè øèðîêîãî ðàñïðîñòðàíåíèÿ. Íî è ïîñëå ëåãàëèçàöèè èïîòåêè, êàê öèâèëèçîâàííîãî ïðàâîâîãî èíñòèòóòà, â 1992 ãîäó, ïðîòèâîðå÷èÿ ìåæäó óñòàðåâøèìè îòðàñëåâûìè çàêîíàìè íå äàâàëè þðèñòàì ïðàêòè÷åñêîé âîçìîæíîñòè â äîñòàòî÷íîé ìåðå çàùèùàòü ïðàâà, íî óæå íå çàåìùèêà, à áàíêà-êðåäèòîðà1.
Ìåæäó «ñîöèàëèñòè÷åñêèì» æèëèùíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì è íîâûì ðîññèéñêèì ïðàâîì èìåëñÿ ïðèíöèïèàëüíî íåïðåîäîëèìûé ðàçðûâ.
Ê ñîæàëåíèþ, è ïîñëåäíèå çàêîíû èñïðàâèëè íåòåðïèìîå ïîëîæåíèå ëèøü íàïîëîâèíó. Íàïðèìåð, äî ïðèíÿòèÿ çàêîíà «Îá èïîòåêå» âîîáùå íå áûëî ñåðüåçíûõ îñíîâàíèé äëÿ âûñåëåíèÿ íåïëàòåæåñïîñîáíîãî äîëæíèêà è åãî ñåìüè èç çàëîæåííîé êâàðòèðû. Ìîãëà èäòè ðå÷ü ëèøü î ïåðåõîäå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè ñ èñêëþ÷åíèåì ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ èëè åãî îãðàíè÷åíèåì (â çàâèñèìîñòè îò ðàçìåðà æèëîé ïëîùàäè íà îäíîãî æèëüöà).  íàñòîÿùåå âðåìÿ âûñåëåíèå âïîëíå âîçìîæíî, íî ïðè óñëîâèè ïðåäîñòàâëåíèÿ äðóãîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ â ÷åðòå òîãî æå íàñåëåííîãî ïóíêòà.
Ðàíåå âçûñêàíèå íà çàëîæåííóþ êâàðòèðó ìîæíî áûëî îáðàòèòü ëèøü â ñóäåáíîì ïîðÿäêå. Ñ öåëüþ îáõîäà äàííîãî ïðàâèëà, øèðîêîå ïðèìåíåíèå ïîëó÷èëî èñïîëüçîâàíèå ñõåìû ñ çàêëþ÷åíèåì ñ íåïëàòåæåñïîñîáíûì çàåìùèêîì äîãîâîðà «îá îòñòóïíîì». Íî ñ ìîìåíòà íîâàöèè, ò.å. çàìåíû ïåðâîíà÷àëüíîãî äîãîâîðà íîâûì, ïðåêðàùàëñÿ äîãîâîð çàëîãà è âîçíèêàëà êîíêóðåíöèÿ ñ äðóãèìè êðåäèòîðàìè. Íå âñå áàíêè ýòî ó÷èòûâàëè è ñäåëêè ïî ïðèîáðåòåíèþ è äàëüíåéøåìó îò÷óæäåíèþ ïîëó÷åííîé ïî äîãîâîðó «îá îòñòóïíîì» íåäâèæèìîñòè ìîãëè ïðèçíàâàòüñÿ íåäåéñòâèòåëüíûìè. Ïî íîâîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå» äîãîâîðíàÿ ðåàëèçàöèÿ íåäâèæèìîñòè âîçìîæíà1.
Èïîòåêà â Ðîññèè âûïîëíÿåò ñëåäóþùèå ôóíêöèè:
- ÿâëÿåòñÿ ýêîíîìè÷åñêèì èíñòðóìåíòîì ïðèâëå÷åíèÿ ôèíàíñîâûõ ñðåäñòâ â ñôåðó ìàòåðèàëüíîãî ïðîèçâîäñòâà;
- îáåñïå÷èâàåò âîçâðàò çàåìíûõ ñðåäñòâ;
- ñòèìóëèðóåò îáîðîò íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, êîãäà èíûå ñïîñîáû (êóïëÿ-ïðîäàæà è äð.) ýêîíîìè÷åñêè íåöåëåñîîáðàçíû èëè þðèäè÷åñêè íåâîçìîæíû;
- ôîðìèðóåò ðûíîê çàêëàäíûõ, ïðîèçâîäíûõ èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã è äð.
 èïîòåêå ñëåäóåò ðàçëè÷àòü äâà àñïåêòà: þðèäè÷åñêèé è ýêîíîìè÷åñêèé.
Þðèäè÷åñêîå ñîäåðæàíèå èïîòåêè ñîñòîèò â îáðåìåíåíèè èìóùåñòâåííûõ ïðàâ ñîáñòâåííîñòè íà îáúåêòû íåäâèæèìîñòè ïðè èõ çàëîãå.
 ýêîíîìè÷åñêîì îòíîøåíèè èïîòåêà - ðûíî÷íûé èíñòðóìåíò, ïîçâîëÿþùèé ïðèâëå÷ü äîïîëíèòåëüíûå ôèíàíñîâûå ñðåäñòâà äëÿ ðåàëèçàöèè ðàçëè÷íûõ ïðîåêòîâ.  ðàçíûõ ñòðàíàõ èïîòåêà èìååò ñâîå ìåñòî è ñìûñë, à ñëåäîâàòåëüíî è ñâîå ñïåöèôè÷åñêîå çàêîíîäàòåëüñòâî, ðåãóëèðóþùåå îòíîøåíèÿ â äàííîé ñôåðå. Íàïðèìåð, â ÑØÀ, ãäå çàëîã íåäâèæèìîñòè èñïîëüçóåòñÿ î÷åíü øèðîêî, â òîì ÷èñëå è â àãðàðíîì ñåêòîðå, ïîä èïîòåêîé ïîíèìàåòñÿ êðåäèòîâàíèå èñêëþ÷èòåëüíî â æèëèùíîé ñôåðå. Âî Ôðàíöèè ïðàâî íà íåïîñðåäñòâåííîå âëàäåíèå çåìëåé ïðèíàäëåæèò òîëüêî ïîòîìñòâåííûì àðèñòîêðàòàì, âñå îñòàëüíûå ãðàæäàíå îáëàäàþò ïðàâîì àðåíäû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ, ñ ýòèì ñâÿçàíû âîáðàâøèå â ñåáÿ íàöèîíàëüíîå ñâîåîáðàçèå ïðèíöèïû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ
Èïîòå÷íûé ðûíîê ìîæíî óñëîâíî ðàçäåëèòü ïåðâè÷íûé è âòîðè÷íûé ñåãìåíòû.
 ïåðâè÷íîì ñåãìåíòå ïðîèñõîäèò ðåàëèçàöèÿ ýêîíîìè÷åñêèõ èíòåðåñîâ ó÷àñòíèêîâ èïîòå÷íûõ îòíîøåíèé, ãäå çàëîãîäàòåëè â êà÷åñòâå èñïîëíåíèÿ îáåñïå÷åíèÿ ðàçíîãî ðîäà îáÿçàòåëüñòâ ïðåäîñòàâëÿþò êðåäèòîðàì â çàëîã íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Ïî äîãîâîðó îá èïîòåêå ìîæåò áûòü çàëîæåíî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, óêàçàííîå â ïóíêòå 1 ñòàòüè 130 ÃÊ ÐÔ, ïðàâà íà êîòîðîå çàðåãèñòðèðîâàíû â ïîðÿäêå, óñòàíîâëåííîì äëÿ ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, â òîì ÷èñëå:
1. Çåìåëüíûå ó÷àñòêè, çà èñêëþ÷åíèåì óêàçàííûõ â ñòàòüå 63 Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà "Îá èïîòåêå" çåìåëü, íàõîäÿùèõñÿ â ãîñóäàðñòâåííîé èëè ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè, ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ óãîäèé èç ñîñòàâà çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííûõ îðãàíèçàöèé, êðåñòüÿíñêèõ (ôåðìåðñêèõ) è ëè÷íûõ ïîäñîáíûõ õîçÿéñòâ, à òàêæå ÷àñòè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, ïëîùàäü êîòîðîé ìåíüøå ìèíèìàëüíîãî ðàçìåðà, óñòàíîâëåííîãî íîðìàòèâíûìè àêòàìè.
2. Ïðåäïðèÿòèÿ, à òàêæå çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ è èíîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, èñïîëüçóåìîå â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé äåÿòåëüíîñòè.
3. Æèëûå äîìà, êâàðòèðû è ÷àñòè æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð, ñîñòîÿùèå èç îäíîé èëè íåñêîëüêèõ èçîëèðîâàííûõ êîìíàò.
4. Äà÷è, ñàäîâûå äîìà, ãàðàæè è äðóãèå ñòðîåíèÿ ïîòðåáèòåëüñêîãî íàçíà÷åíèÿ.
5. Âîçäóøíûå è ìîðñêèå ñóäà, ñóäà âíóòðåííåãî ïëàâàíèÿ è êîñìè÷åñêèå
6. Îáúåêòû íåçàâåðøåííîãî ñòðîèòåëüñòâà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, âîçâîäèìîãî íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, îòâåäåííîì äëÿ ñòðîèòåëüñòâà â óñòàíîâëåííîì çàêîíîäàòåëüñòâîì ÐÔ ïîðÿäêå.
7. Ïðàâî àðåíäàòîðà ïî äîãîâîðó îá àðåíäå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (ïðàâî àðåíäû) ñ ñîãëàñèÿ àðåíäîäàòåëÿ, åñëè ôåäåðàëüíûì çàêîíîì èëè äîãîâîðîì àðåíäû íå ïðåäóñìîòðåíî èíîå1.
Ïóíêòîì 1 ñò. 5 Çàêîíà "Îá èïîòåêå" óñòàíîâëåíî, ÷òî ïðåäìåòîì èïîòåêè ìîæåò áûòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ïî êëàññèôèêàöèè ÃÊ ÐÔ, ïðè íàëè÷èè íà íåãî ïðàâ, çàðåãèñòðèðîâàííûõ â ïîðÿäêå, óñòàíîâëåííîì äëÿ ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî. Ýòîé íîðìîé çàêîíîäàòåëüíî çàêðåïëåíî êëàññè÷åñêîå ïîíèìàíèå èïîòåêè êàê çàëîãà íåäâèæèìîñòè, ïîäâåðãíóòîãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè â Åäèíîì ãîñóäàðñòâåííîì ðååñòðå ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì.1
3.1. Ïîíÿòèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ
Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå - ýòî êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè, òî åñòü êðåäèòîâàíèå ñ èñïîëüçîâàíèåì èïîòåêè â êà÷åñòâå îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòíîñòè êðåäèòíûõ ñðåäñòâ.
Ïðè ðàññìîòðåíèè èïîòåêè êàê ýëåìåíòà ýêîíîìè÷åñêîé ñèñòåìû íåîáõîäèìî âûäåëèòü òðè íàèáîëåå õàðàêòåðíûå åå ÷åðòû:
1. Çàëîã íåäâèæèìîñòè âûñòóïàåò â ðîëè èíñòðóìåíòà ïðèâëå÷åíèÿ íåîáõîäèìûõ ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ äëÿ ðàçâèòèÿ ïðîèçâîäñòâà.
2. Èïîòåêà ñïîñîáíà îáåñïå÷èòü ðåàëèçàöèþ èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà îáúåêòû, êîãäà äðóãèå ôîðìû (íàïðèìåð, êóïëÿ-ïðîäàæà) â äàííûõ êîíêðåòíûõ óñëîâèÿõ íåöåëåñîîáðàçíû.
3. Ñîçäàíèå ñ ïîìîùüþ èïîòåêè ôèêòèâíîãî êàïèòàëà íà áàçå öåííîé áóìàãè (ïðè ýìèòèðîâàíèè ñîáñòâåííèêîì îáúåêòà íåäâèæèìîñòè ïåðâè÷íûõ, âòîðè÷íûõ è ò.ä. çàêëàäíûõ îáîðîòíûå ñðåäñòâà óâåëè÷èâàþòñÿ íà âåëè÷èíó îáðàçóþùåãîñÿ ôèêòèâíîãî êàïèòàëà).
 ýêîíîìè÷åñêîì îòíîøåíèè èïîòåêà – ýòî ðûíî÷íûé èíñòðóìåíò îáîðîòà èìóùåñòâåííûõ ïðàâ íà îáúåêòû íåäâèæèìîñòè â ñëó÷àÿõ, êîãäà äðóãèå ôîðìû îò÷óæäåíèÿ (êóïëÿ-ïðîäàæà, îáìåí) þðèäè÷åñêè èëè êîììåð÷åñêè íåöåëåñîîáðàçíû, è ïîçâîëÿþùèé ïðèâëå÷ü äîïîëíèòåëüíûå ôèíàíñîâûå ñðåäñòâà äëÿ ðåàëèçàöèè ðàçëè÷íûõ ïðîåêòîâ.
Îñîáåííî ñëåäóåò âûäåëèòü ôóíêöèè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ è îñîáåííîñòè òàêîãî ðîäà êðåäèòà, êîòîðûå äàþò åìó ïðåèìóùåñòâî ïåðåä äðóãèìè ñïîñîáàìè êðåäèòîâàíèÿ.
Ôóíêöèè, âûïîëíÿåìûå èïîòå÷íûì êðåäèòîâàíèåì, ìîæíî ñôîðìóëèðîâàòü ñëåäóþùèì îáðàçîì:
- ôóíêöèÿ ôèíàíñîâîãî ìåõàíèçìà ïðèâëå÷åíèÿ èíâåñòèöèé â ñôåðó ìàòåðèàëüíîãî ïðîèçâîäñòâà;
- ôóíêöèÿ îáåñïå÷åíèÿ âîçâðàòà çàåìíûõ ñðåäñòâ;
- ôóíêöèÿ ñòèìóëèðîâàíèÿ îáîðîòà è ïåðåðàñïðåäåëåíèÿ íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, êîãäà èíûå ñïîñîáû (êóïëÿ-ïðîäàæà è äð.) ýêîíîìè÷åñêè íåöåëåñîîáðàçíû èëè þðèäè÷åñêè íåâîçìîæíû;
- ôóíêöèÿ ôîðìèðîâàíèÿ ìíîãîóðîâíåâîãî ôèêòèâíîãî êàïèòàëà â âèäå çàêëàäíûõ, ïðîèçâîäíûõ èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã è äð1.
3.2. Îñîáåííîñòè ïðèìåíåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà.
Ìîæíî âûÿâèòü ñëåäóþùèå îòëè÷èòåëüíûå îñîáåííîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòà.
1. Îáÿçàòåëüíîñòü îáåñïå÷åíèÿ çàëîãîì (ïðè÷åì â êà÷åñòâå çàëîãà ìîæåò âûñòóïàòü è òà íåäâèæèìîñòü, äëÿ ïîêóïêè êîòîðîé áåðåòñÿ èïîòå÷íûé êðåäèò).
Ýòî îçíà÷àåò, ÷òî â ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ çàåìùèêîì îáÿçàòåëüñòâ îñóùåñòâëÿåòñÿ îáðàùåíèå âçûñêàíèÿ íà æèëüå ñ ïîñëåäóþùåé åãî ðåàëèçàöèåé, ÷òîáû ïîãàñèòü çàäîëæåííîñòü çàåìùèêà ïî êðåäèòó ïåðåä êðåäèòîðîì. Îñòàâøàÿñÿ ïîñëå ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ñóììà çà âû÷åòîì ðàñõîäîâ, ñâÿçàííûõ ñ ïðîöåäóðîé îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ è ïðîäàæè æèëüÿ, âîçâðàùàåòñÿ áûâøåìó çàåìùèêó.
Çàåìùèê è âñå ñîâåðøåííîëåòíèå ÷ëåíû åãî ñåìüè äàþò íîòàðèàëüíî çàâåðÿåìîå ñîãëàñèå íà îñâîáîæäåíèå ïåðåäàííîãî â èïîòåêó æèëîãî ïîìåùåíèÿ â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ íà íåãî âçûñêàíèÿ.
Ïåðåäàâàåìîå â èïîòåêó æèëüå äîëæíî áûòü ñâîáîäíûì îò êàêèõ - ëèáî îãðàíè÷åíèé (îáðåìåíåíèè), íå äîëæíî áûòü çàëîæåíî â îáåñïå÷åíèå äðóãîãî îáÿçàòåëüñòâà.
2. Äëèòåëüíîñòü ñðîêà ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòà.
Äîëãîñðî÷íûå èïîòå÷íûå æèëèùíûå êðåäèòû ïðåäîñòàâëÿþòñÿ íà ñðîê îò 3 è áîëåå ëåò (îïòèìàëüíî 20-25 ëåò). Áëàãîäàðÿ äëèòåëüíîìó ñðîêó ïîãàøåíèÿ óìåíüøàåòñÿ ðàçìåð åæåìåñÿ÷íûõ âûïëàò çàåìùèêà.
3. Áîëüøèíñòâî èïîòå÷íûõ ññóä íîñÿò öåëåâîé õàðàêòåð.
4. Èïîòå÷íûé êðåäèò ñ÷èòàåòñÿ îòíîñèòåëüíî íèçêîðèñêîâîé áàíêîâñêîé îïåðàöèåé. Ê îñíîâíûì òðåáîâàíèÿì ìîæíî îòíåñòè ñëåäóþùèå:
- ñóììà êðåäèòà, êàê ïðàâèëî, ñîñòàâëÿåò íå áîëåå 60-70% ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè ïîêóïàåìîãî æèëüÿ;
- âåëè÷èíà åæåìåñÿ÷íîãî ïëàòåæà ïî êðåäèòó íå äîëæíà ïðåâûøàòü 30% ñîâîêóïíîãî äîõîäà çàåìùèêà è ñîçàåìùèêîâ (â òîì ñëó÷àå, åñëè îíè èìåþòñÿ) çà ñîîòâåòñòâóþùèé ðàñ÷åòíûé ïåðèîä;
- ïðè ïðîöåäóðå îöåíêè âåðîÿòíîñòè ïîãàøåíèÿ êðåäèòà êðåäèòîð èñïîëüçóåò îôèöèàëüíî ïîäòâåðæäåííóþ èíôîðìàöèþ î òåêóùèõ äîõîäàõ çàåìùèêà è ñîçàåìùèêîâ.
Óêàçàííûå ñòàíäàðòû è òðåáîâàíèÿ íàïðàâëåíû íà ñíèæåíèå ðèñêîâ äëÿ êðåäèòîðà è çàåìùèêà.
Ñîáëþäåíèå ÷åòêèõ ñòàíäàðòîâ è òðåáîâàíèé ê ïðîöåäóðàì ïðåäîñòàâëåíèÿ è îáñëóæèâàíèÿ êðåäèòîâ ÿâëÿåòñÿ îñíîâîé äëÿ íàäåæíîãî ôóíêöèîíèðîâàíèÿ âòîðè÷íîãî ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ è ïðèâëå÷åíèÿ ñðåäñòâ ÷àñòíûõ èíâåñòîðîâ â ýòîò ñåêòîð, â òîì ÷èñëå ÷åðåç ýìèññèîííûå èïîòå÷íûå öåííûå áóìàãè èëè îáëèãàöèè1.
3.3. Ìåõàíèçì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ
Ìåõàíèçì ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ìîæåò áûòü ïðåäñòàâëåí ñëåäóþùèì îáðàçîì.
Ãðàæäàíå, îáëàäàþùèå îïðåäåë¸ííûìè íàêîïëåíèÿìè è ñòàáèëüíûìè äîõîäàìè, ïðèíèìàþò ðåøåíèå ïðèîáðåñòè æèëóþ íåäâèæèìîñòü (êâàðòèðû èëè èíäèâèäóàëüíûå äîìà) ïîñðåäñòâîì èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ.
Êðåäèòîð ïðîâåðÿåò ïëàò¸æåñïîñîáíîñòü ïîòåíöèàëüíûõ çà¸ìùèêîâ (ïðîöåäóðà àíäåððàéòèíãà), ò.å. îöåíèâàåò, â ñîñòîÿíèè ëè îí èç ñâîåãî òåêóùåãî äîõîäà, êîòîðûé ìîæåò îêàçàòüñÿ åäèíñòâåííûì èñòî÷íèêîì ïîãàøåíèÿ êðåäèòà, ïëàòèòü åæåìåñÿ÷íî îïðåäåëåííóþ, îáóñëîâëåííóþ äîãîâîðîì ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó ñóììó. Åñòü çîëîòîå áàíêîâñêîå ïðàâèëî: íà âûïëàòó êðåäèòà çàåìùèê íå äîëæåí òðàòèòü áîëüøå 30% ñâîåãî ëè÷íîãî åæåìåñÿ÷íîãî äîõîäà. Åñëè ýòà äîëÿ áîëüøå, íàïðèìåð, 40-60%, òî òàêîé êðåäèò óæå ñòàíîâèòüñÿ ðèñêîâàííûì. Ìîæåò ïîëó÷èòüñÿ òàê, ÷òî çàåìùèê íå ñìîæåò åãî âûïëàòèòü. Ïîýòîìó, èñõîäÿ èç äîõîäà çàåìùèêà, áàíê îöåíèâàåò òîò îáúåì êðåäèòà, êîòîðûé îí ìîæåò ïðåäîñòàâèòü.
 ñëó÷àå ïîëîæèòåëüíîãî ðåøåíèÿ çà¸ìùèêè çàêëþ÷àþò êðåäèòíûå äîãîâîðû ñ êðåäèòîðîì íà ïîêóïêó âûáðàííîé æèëîé íåäâèæèìîñòè.  äîãîâîðå îá èïîòåêå äîëæíû áûòü óêàçàíû ïðåäìåò èïîòåêè, åãî îöåíêà, ñóùåñòâî, ðàçìåð è ñðîêè èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà, îáåñïå÷èâàåìîãî èïîòåêîé. Ïðåäìåò èïîòåêè îïðåäåëÿåòñÿ â äîãîâîðå ñ óêàçàíèåì åãî íàèìåíîâàíèÿ, ìåñòà íàõîæäåíèÿ è äîñòàòî÷íûì äëÿ öåëåé èäåíòèôèêàöèè îïèñàíèåì (íàïðèìåð, æèëûå ïîìåùåíèÿ, ïðèíàäëåæàùèå íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè ôèçè÷åñêèì è þðèäè÷åñêèì ëèöàì). Èïîòåêà æèëûõ äîìîâ è êâàðòèð, íàõîäÿùèõñÿ â ãîñóäàðñòâåííîé èëè ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè, íå äîïóñêàåòñÿ.
Ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå, áàíê, êàê ïðàâèëî, òðåáóåò, ÷òîáû çàåìùèê âíåñ îïðåäåëåííûé ïåðâîíà÷àëüíûé âçíîñ, ðàçìåð êîòîðîãî â ðàçíûõ ñòðàíàõ ìîæåò êîëåáàòüñÿ â çàâèñèìîñòè îò ñóùåñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà è ýêîíîìè÷åñêèé ñèòóàöèè. Áàíê-êðåäèòîð çàèíòåðåñîâàí â òîì, ÷òîáû ýòîò âçíîñ áûë êàê ìîæíî áîëüøå, ò. ê. ÷åì áîëüøå ïåðâûé âçíîñ, òåì ìåíåå ðèñêîâàííà ñäåëêà è ñàì êðåäèò.  íàñòîÿùåå âðåìÿ â Ðîññèè ïðåäïîëàãàåòñÿ, ÷òî ïåðâîíà÷àëüíûé âçíîñ äîëæåí ñîñòàâëÿòü êàê ìèíèìóì 30% îò ñòîèìîñòè ïðèîáðåòàåìîé êâàðòèðû, à íà 70% çàåìùèê ìîæåò âçÿòü êðåäèò.
Îáÿçàòåëüñòâà çà¸ìùèêîâ, îáåñïå÷åííûå çàëîãàìè ïðèîáðåòàåìîé æèëîé íåäâèæèìîñòè, îôîðìëÿþòñÿ â âèäå çàêëàäíûõ.
Ïóëû çàêëàäíûõ ïðîäàþòñÿ êðåäèòîðàìè èïîòå÷íûì àãåíòàì, êîòîðûå ôîðìèðóþò èïîòå÷íîå ïîêðûòèå èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã, ïîêóïàåìûõ èíñòèòóöèîíàëüíûìè èíâåñòîðàìè, èëè áàíêè, óäîâëåòâîðÿþùèå òðåáîâàíèÿì Áàíêà Ðîññèè è ÔÊÖÁ Ðîññèè, ñàìè ôîðìèðóþò èïîòå÷íîå ïîêðûòèå è ýìèòèðóþò èïîòå÷íûå öåííûå áóìàãè.
Òàêèì îáðàçîì, óñëîâèÿìè ôóíêöèîíèðîâàíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ÿâëÿåòñÿ íàëè÷èå ñïðîñà íà èïîòå÷íûå êðåäèòû è ïðåäëîæåíèé íà ðûíêå æèëüÿ.1
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðîññèéñêîé ïðàêòèêå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñóùåñòâóåò òðè îñíîâíûå ñõåìû ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòîâ äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ.
1. Ñõåìà êðåäèòîâàíèÿ ñ îôîðìëåíèåì Äîãîâîðà çàëîãà.
Äàííàÿ ñõåìà ÿâëÿëàñü îñíîâíîé ïðè ñîçäàíèè âñåé ïðîãðàììû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Íåñîìíåííîå äîñòîèíñòâî äàííîé ñõåìû â òîì, ÷òî îíà ïðÿìî ïðåäóñìîòðåíà çàêîíîäàòåëüñòâîì, à èìåííî Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)».
Êëèåíò çàêëþ÷àåò Êðåäèòíûé äîãîâîð è Äîãîâîð Çàëîãà, â åãî îáåñïå÷åíèå, ñ áàíêîì è íà óñëîâèÿõ áàíêà. Ïðè ïîëíîì ïîãàøåíèè êðåäèòà çàëîã ñíèìàåòñÿ, æèëü¸ îñòà¸òñÿ â ñîáñòâåííîñòè êëèåíòà. Ïðè íåâîçâðàòå êðåäèòà êëèåíòîì áàíê, ïîñëå ðåøåíèÿ ñóäà, âîçâðàùàåò íåîáõîäèìóþ ñóììó ïóò¸ì ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ, ëèáî ñ ñîãëàñèÿ çàëîãîäàòåëÿ, íå äîâîäÿ äî ñóäà, ðåàëèçóåò æèëü¸ ÷åðåç ðèýëòýðñêóþ ôèðìó ïî öåíå, ñëîæèâøåéñÿ íà ðûíêå (ñ ó÷¸òîì ïðîöåíòîâ çà êðåäèò, øòðàôíûõ ñàíêöèé è äðóãèõ èçäåðæåê). Çà¸ìùèê, íå èñïîëíèâøèé îáÿçàòåëüñòâà ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó, ïðàêòè÷åñêè íå èìååò îñíîâàíèé ïðèçíàòü òó èëè èíóþ ñäåëêó íåäåéñòâèòåëüíîé â êà÷åñòâå ñðåäñòâà çàùèòû îò èñêà áàíêà î âçûñêàíèè (ïðè óñëîâèè ãðàìîòíîãî îôîðìëåíèÿ äîãîâîðîâ êðåäèòà è çàëîãà).
Îäíàêî íåäîñòàòêîì äàííîé ñõåìû êðåäèòîâàíèÿ ÿâëÿåòñÿ òî, ÷òî ïðîæèâàþùèå â çàëîæåííîé êâàðòèðå çàëîãîäàòåëè è ÷ëåíû åãî ñåìüè îáÿçàíû îñâîáîäèòü êâàðòèðó ïîñëå îáðàùåíèÿ íà íå¸ âçûñêàíèÿ òîëüêî ïðè ñîáëþäåíèè îäíîâðåìåííî äâóõ óñëîâèé
à) êâàðòèðà áûëà çàëîæåíà â îáåñïå÷åíèå âîçâðàòà êðåäèòà, âûäàííîãî íà ïðèîáðåòåíèå èëè ñòðîèòåëüñòâî ýòîé êâàðòèðû;
á) ïðîæèâàþùèå ñ çàëîãîäàòåëåì ÷ëåíû åãî ñåìüè äàëè äî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå, à åñëè îíè áûëè âñåëåíû â çàëîæåííóþ êâàðòèðó ïîçæå – äî èõ âñåëåíèÿ, íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåííîå îáÿçàòåëüñòâî îñâîáîäèòü çàëîæåííóþ êâàðòèðó â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ íà íå¸ âçûñêàíèÿ (ñò.78 ÔÇ «Îá èïîòåêå»).
2. Ñõåìà êðåäèòîâàíèÿ ñ îôîðìëåíèåì Äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè è òðåõñòîðîííåãî äîãîâîðà ñ ó÷àñòèåì Áàíêà, êëèåíòà è ðèýëòîðñêîé ôèðìû.
Íàñòîÿùàÿ ñõåìà ïî îòçûâó ñïåöèàëèñòîâ áàíêîâ ÿâëÿåòñÿ íà ñåãîäíÿøíèé äåíü íàèáîëåå ðåàëèñòè÷íîé. Ó íå¸ ñóùåñòâóåò íåñêîëüêî ýòàïîâ ïðîõîæäåíèÿ.
Âàðèàíò 1. Êðåäèò âûäà¸òñÿ ðèýëòîðñêîé ôèðìå. Çàêëþ÷àåòñÿ Êðåäèòíûé äîãîâîð ìåæäó áàíêîì è ðèýëòîðñêîé ôèðìîé (êðåäèò âûäà¸òñÿ ôèðìå), íà ýòîò êðåäèò îíà ïðèîáðåòàåò æèëü¸ ïî Äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè ñ êëèåíòîì è çàêëþ÷àåò äîãîâîð çàëîãà ñ áàíêîì íà äàííîå æèëü¸ (â îáåñïå÷åíèå Êðåäèòíîãî äîãîâîðà). Åñëè ôèðìà «äî÷åðíÿÿ», òî äëÿ ñîêðàùåíèÿ èçäåðæåê, äîãîâîð çàëîãà ìîæíî íå ðåãèñòðèðîâàòü. Ôèðìà ñðåäñòâàìè êëèåíòà âîçâðàùàåò êðåäèò è ïðîöåíòû ïî íåìó. Ïðè ïîëíîì ïîãàøåíèè êðåäèòà óòðà÷èâàåò ñèëó äîãîâîð çàëîãà, ïîòîì – Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è êëèåíò âíîâü ñòàíîâèòñÿ õîçÿèíîì æèëüÿ.
Åñëè êëèåíò íå âîçâðàòèë êðåäèò, òî ðèýëòîðñêàÿ ôèðìà ðåàëèçóåò æèëü¸ íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè è âîçâðàùàåò êðåäèò.
Âàðèàíò 2. Êðåäèò âûäà¸òñÿ êëèåíòó. Çàêëþ÷àåòñÿ Êðåäèòíûé äîãîâîð ìåæäó áàíêîì è êëèåíòîì (êðåäèò âûäà¸òñÿ êëèåíòó), ïðè ýòîì îäíîâðåìåííî çàêëþ÷àåòñÿ Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ ìåæäó êëèåíòîì è ðèýëòîðñêîé ôèðìîé, à îíà âûñòóïàåò çàëîãîäàòåëåì ïî Äîãîâîðó çàëîãà â îáåñïå÷åíèå Êðåäèòíîãî äîãîâîðà. Êëèåíò âîçâðàùàåò êðåäèò è ïðîöåíòû ïî íåìó íåïîñðåäñòâåííî â áàíê. Ïðè ïîëíîì ïîãàøåíèè êðåäèòà óòðà÷èâàåò ñèëó Äîãîâîð çàëîãà, ïîòîì – Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è êëèåíò âíîâü ñòàíîâèòñÿ õîçÿèíîì æèëüÿ.
Åñëè êëèåíò íå âîçâðàòèë êðåäèò, òî (â ñîîòâåòñòâèè ñ óñëîâèÿìè äîãîâîðà çàëîãà) ðèýëòîðñêàÿ ôèðìà ðåàëèçóåò æèëü¸ íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè è âîçâðàùàåò êðåäèò.  äàííîì ñëó÷àå ìîæíî çàêëþ÷èòü Äîãîâîð ïîðó÷åíèÿ ìåæäó áàíêîì è ðèýëòîðñêîé ôèðìîé íà ðåàëèçàöèþ â ñëó÷àå íåîáõîäèìîñòè çàêëàäûâàåìîãî æèëüÿ.
Ïîëîæèòåëüíûì â äàííîé ñõåìå ÿâëÿåòñÿ ñëåäóþùåå. Íàõîæäåíèå êâàðòèðû â ñîáñòâåííîñòè ñâÿçàííîé ðèýëòîðñêîé ôèðìû ãàðàíòèðóåò, ÷òî â ñëó÷àå íåîáõîäèìîñòè å¸ ðåàëèçàöèè êâàðòèðà áóäåò ñâîáîäíà îò îáÿçàòåëüñòâ è íå óïàä¸ò â öåíå. Ïðîäàæà êâàðòèðû ìîæåò áûòü îñóùåñòâëåíà ñðàâíèòåëüíî áûñòðî. Ðèñê ïðèçíàíèÿ ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó çà¸ìùèêà íåçíà÷èòåëåí, òàê êàê ñäåëêà ðåàëüíî íàïðàâëåíà íà ñîçäàíèå ñîîòâåòñòâóþùèõ åé ïðàâîâûõ ïîñëåäñòâèé, à èñïîëüçîâàíèå âåêñåëÿ â êà÷åñòâå ñðåäñòâà ïëàòåæà øèðîêî ïðèìåíÿåòñÿ â ãðàæäàíñêîì îáîðîòå. Ýòîò ðèñê áóäåò ñíèæåí, åñëè öåíà ïðîäàæè êâàðòèðû çà¸ìùèêîì ðèýëòîðó áóäåò ïðèáëèæåíà ê ðûíî÷íîé.
3. Ñõåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ðàçðàáîòàííàÿ Öåíòðàëüíûì Áàíêîì Ðîññèè, ÷åðåç âûïóñê áàíêàìè èïîòå÷íûõ îáëèãàöèé.
Äàííàÿ ñõåìà çàêëþ÷àåòñÿ â ñëåäóþùåì:
1. Êëèåíò áåð¸ò â áàíêå èïîòå÷íûé êðåäèò è çàêëàäûâàåò íåäâèæèìîñòü ñ îôîðìëåíèåì çàêëàäíîé, êîòîðàÿ ïåðåõîäèò ê áàíêó;
2. Áàíê âûïóñêàåò èïîòå÷íûå îáëèãàöèè, êîòîðûå ðàáîòàþò íà âòîðè÷íîì ðûíêå (äëÿ ýòîãî íåîáõîäèìî æ¸ñòêî çàêðåïèòü çà èïîòå÷íûìè îáëèãàöèÿìè çàëîãîâîå îáåñïå÷åíèå íåäâèæèìîñòüþ, ïðè ïðîäàæå îáëèãàöèè ïðàâà íà çàëîã äîëæíû áóäóò ïåðåõîäèòü ê íîâîìó âëàäåëüöó àâòîìàòè÷åñêè);
3. Íà âûðó÷åííûå îò ðåàëèçàöèè îáëèãàöèè ñðåäñòâà áàíê ìîæåò âûäàòü î÷åðåäíîé èïîòå÷íûé êðåäèò è ò.ä.;
4. Êëèåíò ãàñèò êðåäèò áàíêó, à áàíê ãàñèò ñîîòâåòñòâóþùóþ îáëèãàöèþ å¸ íûíåøíåìó äåðæàòåëþ;
5. Èïîòå÷íûå îáëèãàöèè, â ñëó÷àå áàíêðîòñòâà áàíêà-ýìèòåíòà, íå áóäóò âêëþ÷àòüñÿ â êîíêóðñíóþ ìàññó è íåäâèæèìîñòü ïåðåõîäèò â ñîáñòâåííîñòü èíâåñòîðîâ (íûíåøíèõ îáëàäàòåëåé îáëèãàöèé), ëèáî å¸ õîçÿèíó ïðè ïîëíîì ïîãàøåíèè èì îáëèãàöèè.
4. Ïðîáëåìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â ÐÔ íà ñîâðåìåííîì ýòàïå
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ñóùåñòâóåò ïÿòü îñíîâíûõ ïðîáëåì, ñäåðæèâàþùèõ ðàçâèòèå èïîòåêè:
1. Ñðîêè êðåäèòîâàíèÿ. Ïî ñâîåé ëîãèêå êðåäèò íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ äîëæåí áûòü äîëãîñðî÷íûì, íà 10-15 ëåò, êàê ýòî áûëî ïðèíÿòî â ìèðîâîé ïðàêòèêå. Îäíàêî ðåàëüíûå ñðîêè ïðåäîñòàâëÿåìûõ êðåäèòîâ áîëüøèíñòâîì îòå÷åñòâåííûõ áàíêîâ ñîñòàâëÿþò 3-4 ãîäà (íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî â ðåêëàìíûõ ìàòåðèàëàõ äåêëàðèðóåòñÿ ñðîê äî 10 ëåò).
2. Îòñóòñòâèå ðåñóðñíîé áàçû. Äëÿ òîãî, ÷òîáû ñäåëàòü äîëãîñðî÷íîå êðåäèòîâàíèå ìàññîâûì ïðîäóêòîì êðåäèòíîé îðãàíèçàöèè è â òî æå âðåìÿ ñîáëþñòè âñå òðåáîâàíèÿ ëèêâèäíîñòè, áàíê äîëæåí ïðèâëå÷ü äåíåæíûå ñðåäñòâà íà òàêîé æå äëèòåëüíûé ñðîê. Ñåãîäíÿ ýòî ñäåëàòü ïðàêòè÷åñêè íåâîçìîæíî. Åäèíñòâåííûé âûõîä â äàííîì ñëó÷àå – ïðèâëå÷åíèå öåëåâîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ îò èíîñòðàííûõ ôîíäîâ (íàïðèìåð, Àìåðèêàíñêèé èíâåñòèöèîííûé ôîíä èëè ñðåäñòâà ìåñòíûõ áþäæåòîâ).
3. Òðóäíîñòè îöåíêè êðåäèòîñïîñîáíîñòè çà¸ìùèêà. Êàê èçâåñòíî, îöåíêà ïëàò¸æåñïîñîáíîñòè ôèçè÷åñêîãî ëèöà áàçèðóåòñÿ íà ñîïîñòàâëåíèè äîõîäîâ (çàðàáîòíîé ïëàòû, äèâèäåíäîâ, àðåíäíûõ ïëàòåæåé è ò.ï.) è ðàñõîäîâ (íà ïèòàíèå, îäåæäó, îïëàòó êâàðòèðû, îòäûõ, âûïëàòû ïî äðóãèì êðåäèòàì è ò.ï.). Îäíàêî ïîäòâåðäèòü âåëè÷èíó çàðïëàòû – îñíîâíîãî èñòî÷íèêà äîõîäîâ – ìîãóò íåìíîãèå ãðàæäàíå. Ýòî, â îñíîâíîì, ñîòðóäíèêè èíîôèðì è ãîñáþäæåòíûõ îðãàíèçàöèé. Ãëàâíàÿ æå öåëåâàÿ ãðóïïà – ñîòðóäíèêè ðîññèéñêèõ êîììåð÷åñêèõ ñòðóêòóð – ïîëó÷àþò çàðàáîòíóþ ïëàòó ïî ñòðàõîâûì, êðåäèòíûì ñõåìàì èëè ïðîñòî íàëè÷íûìè äåíåæíûìè ñðåäñòâàìè è íå ìîãóò ïðåäñòàâèòü îôèöèàëüíîé ñïðàâêè, ïîäòâåðæäàþùåé ðåàëüíóþ å¸ âåëè÷èíó.
4. Âàëþòà êðåäèòîâàíèÿ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ ñòîèìîñòü êâàäðàòíîãî ìåòðà æèëüÿ ôèêñèðóåòñÿ â äîëëàðàõ ÑØÀ. Áàíêè ïðåäïî÷èòàþò âûäàâàòü êðåäèòû òàêæå â èíîñòðàííîé âàëþòå, â òî âðåìÿ êàê ó áîëüøèíñòâà íàñåëåíèÿ çàðàáîòíàÿ ïëàòà óñòàíîâëåíà è âûïëà÷èâàåòñÿ â ðóáëÿõ.  äàííîé ñèòóàöèè êàê áàíêè, òàê è ãðàæäàíå îïàñàþòñÿ ïîâòîðåíèÿ ñèòóàöèè 1998 ãîäà, êîãäà çàðïëàòà çà 3 ìåñÿöà óìåíüøèëàñü â âàëþòíîì ýêâèâàëåíòå â 4 ðàçà, ÷òî ïîâëåêëî çà ñîáîé ðåçêèé ðîñò íåâîçâðàòà êðåäèòîâ.
5. Íåàäàïòèðîâàííîñòü ðÿäà èïîòå÷íûõ ïðîãðàìì, ôèíàíñèðóåìûõ çàðóáåæíûìè èíâåñòîðàìè, ê ðîññèéñêèì óñëîâèÿì. Íàïðèìåð, ïðîãðàììà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ðîññèéñêèõ áàíêîâ ñîâìåñòíî ñ Àìåðèêàíñêèì èíâåñòèöèîííûì ôîíäîì ñëèøêîì «èäåàëüíà» äëÿ îòå÷åñòâåííîãî ðûíêà â ñîâðåìåííûõ óñëîâèÿõ. Êðåäèò ìîæåò ïîëó÷èòü ëèøü òîò, ó êîãî çàðïëàòà (ïðè÷¸ì âûñîêàÿ) âûïëà÷èâàåòñÿ îôèöèàëüíî1.
5. Íåîáõîäèìîñòü è ïåðñïåêòèâû ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè
Ñèñòåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ïðèîðèòåòíûõ íàïðàâëåíèé ãîñóäàðñòâåííîé æèëèùíîé ïîëèòèêè. Ê íà÷àëó ýêîíîìè÷åñêèõ ðåôîðì â Ðîññèè îòñóòñòâîâàë ðûíî÷íûé ìåõàíèçì, îñíîâûâàþùèéñÿ íà àêòèâíîì ó÷àñòèè íàñåëåíèÿ â ðåøåíèè æèëèùíîé ïðîáëåìû. Ñâîáîäíîãî ðûíêà æèëüÿ ïðàêòè÷åñêè íå áûëî, à äîëãîñðî÷íûå êðåäèòû íàñåëåíèþ ñîñòàâëÿëè íåçíà÷èòåëüíóþ äîëþ â îáùåì îáú¸ìå ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëüÿ. Äàííûå êðåäèòû ïðåäîñòàâëÿëèñü â îñíîâíîì èíäèâèäóàëüíûì çàñòðîéùèêàì, æèëèùíî-ñòðîèòåëüíûì è æèëèùíûì êîîïåðàòèâàì íà ñòðîèòåëüñòâî íîâîãî, à íå íà ïîêóïêó ãîòîâîãî æèëüÿ.
Ãîñóäàðñòâåííàÿ æèëèùíàÿ ïîëèòèêà äîëæíà îðèåíòèðîâàòüñÿ íå òîëüêî íà íóæäû ñîöèàëüíî íåçàùèù¸ííûõ ãðóïï íàñåëåíèÿ, íî è íà ðåøåíèå æèëèùíûõ ïðîáëåì îñíîâíîé ÷àñòè ðàáîòàþùåãî íàñåëåíèÿ, ðàñïîëàãàþùåãî ñðåäíèìè äîõîäàìè, íàêîïëåíèÿìè è èìåþùèìè æèëü¸ â ñîáñòâåííîñòè â ðåçóëüòàòå ïðèâàòèçàöèè. Îäíèì èç ñïîñîáîâ ðåøåíèÿ æèëèùíîé ïðîáëåìû äëÿ ýòîé ÷àñòè íàñåëåíèÿ ÿâëÿåòñÿ äîëãîñðî÷íîå èïîòå÷íîå æèëèùíîå êðåäèòîâàíèå íà îñíîâå ãîñóäàðñòâåííûõ ïðîãðàìì.  ñâÿçè ñ ýòèì Ïðàâèòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè áûëà ðàçðàáîòàíà Êîíöåïöèÿ ðàçâèòèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, îäîáðåííàÿ Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà îò 11 ÿíâàðÿ 2000 ã. ¹ 28, â êîòîðîé áûëè îïðåäåëåíû îñíîâíûå öåëè è ïðèíöèïû ôîðìèðîâàíèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ ó÷¸òîì ðîññèéñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà è ñóùåñòâóþùèõ ñîöèàëüíî-ýêîíîìè÷åñêèõ óñëîâèé, íàìå÷åíû êîíêðåòíûå íàïðàâëåíèÿ äåÿòåëüíîñòè.
Ðàçâèòèå èïîòåêè íåâîçìîæíî áåç òåõ èëè èíûõ ôîðì ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè:
- ïðèíÿòèå íîðìàòèâíûõ ïðàâîâûõ àêòîâ;
- îïòèìàëüíîå íàëîãîîáëîæåíèå;
- ñîâåðøåíñòâîâàíèÿ ïðîåêòèðîâàíèÿ è òåõíîëîãèé ñòðîèòåëüñòâà;
- ãîñóäàðñòâåííûå ãàðàíòèè, ñïîñîáñòâóþùèå ïðèâëå÷åíèþ âíåáþäæåòíûõ ñðåäñòâ â æèëèùíóþ ñôåðó;
- àäðåñíûå æèëèùíûå ñóáñèäèè ãðàæäàíàì.
Äåéñòâèòåëüíî, ñòðîèòåëüíûé êîìïëåêñ ñòðàíû â ñîñòîÿíèè ñåãîäíÿ óâåëè÷èòü îáú¸ìû æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà ëèøü â 2,5-3 ðàçà, â òî âðåìÿ êàê ïëàò¸æåñïîñîáíûé ñïðîñ íà æèëü¸ çà ñ÷¸ò ââåäåíèÿ ìåõàíèçìîâ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ óâåëè÷èòñÿ íå ìåíåå ÷åì â 5 ðàç.
Ïîýòîìó áåç ãîñóäàðñòâåííîãî ðåãóëèðîâàíèÿ ýòî æèëü¸ áóäåò âûêóïëåíî ãðàæäàíàìè ñ âûñîêèìè äîõîäàìè.
Àíàëèç äîõîäîâ íàñåëåíèÿ è ñëîæèâøèõñÿ öåí íà ðûíêå æèëüÿ ïîêàçûâàåò, ÷òî ñåãîäíÿ (áåç èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ) ëèøü 1-1,2% íàñåëåíèÿ îáëàäàþò ïëàò¸æåñïîñîáíûì ñïðîñîì äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ; åù¸ 0,3-0,5% íàñåëåíèÿ îáåñïå÷èâàþòñÿ æèëü¸ì çà ñ÷¸ò ñðåäñòâ áþäæåòîâ âñåõ óðîâíåé.
Ðàçâèòèå ìàññîâîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ (áåç êàêîé-ëèáî ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè) óâåëè÷èâàåò ïëàò¸æåñïîñîáíûé ñïðîñ íàñåëåíèÿ â 5-6 ðàç äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ ïî ñîöèàëüíûì íîðìàì è â 10-12 ðàç – äëÿ óëó÷øåíèÿ æèëèùíûõ óñëîâèé.
 òî æå âðåìÿ íà ðûíêå æèëüÿ íàáëþäàåòñÿ îñòðûé äåôèöèò ïðåäëîæåíèé.
Ñóùåñòâóþùèé âòîðè÷íûé ðûíîê æèëüÿ íå ìîæåò áûòü îñíîâîé ìàññîâîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïîñêîëüêó æèëèùíûé ôîíä â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè êàòàñòðîôè÷åñêè ñòàðååò.  çíà÷èòåëüíîé ñòåïåíè îí óæå íå ñîîòâåòñòâóåò ñîâðåìåííûì ïðåäñòàâëåíèÿì î êîìôîðòíîñòè. Òåì áîëåå íå áóäåò ñîîòâåòñòâîâàòü èì ÷åðåç 10-15 ëåò. Ýòî âåä¸ò ê ñíèæåíèþ ëèêâèäíîñòè çàëîãà è ÿâëÿåòñÿ ñóùåñòâåííûì ôàêòîðîì, ïîíèæàþùèì íàä¸æíîñòü èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã.
 ñòðàíàõ, ãäå ðàçâèòî èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, ãîñóäàðñòâî íå òîëüêî ñîçäà¸ò çàêîíîäàòåëüíî-íîðìàòèâíóþ áàçó, íî òàê èëè èíà÷å àêòèâíî ó÷àñòâóåò â êà÷åñòâå ñóáúåêòà èïîòå÷íûõ îòíîøåíèé. Íà ýòàïå ôîðìèðîâàíèÿ èïîòå÷íîé ïîëèòèêè äëÿ Ðîññèè î÷åíü âàæíî ó÷åñòü ðåãèîíàëüíûé àñïåêò è ñïåöèôèêó ãîñóäàðñòâåííîãî óñòðîéñòâà, êîòîðàÿ çàêëþ÷àåòñÿ â åãî òð¸õóðîâíåâîñòè: ôåäåðàëüíûé, ñóáôåäåðàëüíûé è ìóíèöèïàëüíûé.
 ðåøåíèè ãîñóäàðñòâîì çàäà÷, ñâÿçàííûõ ñ ìàêðîýêîíîìè÷åñêîé, ñîöèàëüíîé è êðåäèòíî-äåíåæíîé ïîëèòèêîé, âî ìíîãîì ïîìîæåò èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå. Îíî ìîæåò âûñòóïèòü ìîùíûì àíòèèíôëÿöèîííûì ìåõàíèçìîì, ïðåïÿòñòâóþùèì ðîñòó öåí íà ïîòðåáèòåëüñêîì ðûíêå, òàê êàê îòâëå÷¸ò ñðåäñòâà íàñåëåíèÿ ñ òåêóùåãî ïîòðåáëåíèÿ â ñôåðó ñáåðåæåíèé äëÿ ïðèîáðåòåíèÿ êâàðòèðû. Ñ äðóãîé ñòîðîíû, ïî ìåðå ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà, ðîñòà îáåñïå÷åííîñòè íàñåëåíèÿ âîçðàñòàåò ïîòðåáíîñòü â òîâàðàõ äëÿ äîìàøíåãî ïîòðåáëåíèÿ, ñòðîèòåëüíûõ è îòäåëî÷íûõ ìàòåðèàëàõ, ÷òî ñòèìóëèðóåò ðàçâèòèå ñîîòâåòñòâóþùèõ îòðàñëåé ïðîìûøëåííîñòè – ýôôåêò âëèÿíèÿ íà ìàêðîýêîíîìè÷åñêóþ ïîëèòèêó. Ñëåäîâàòåëüíî, çàäà÷à ãîñóäàðñòâà â ñòàíîâëåíèè èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ ñîñòîèò â ïîääåðæàíèè ñèñòåìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â àêòèâíîì ñîñòîÿíèè, ïóò¸ì èñïîëüçîâàíèÿ ðàçëè÷íûõ ôîðì è ìåòîäîâ íà âñåõ åãî óðîâíÿõ.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ âûðàáîòàíà ñòðàòåãè ãîñóäàðñòâà â ðàçâèòèè äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ÿ öåëü – ñîçäàíèå ýôôåêòèâíî ðàáîòàþùåé ñèñòåìû îáåñïå÷åíèÿ äîñòóïíûì ïî ñòîèìîñòè æèëüåì ðîññèéñêèõ ãðàæäàí ñî ñðåäíèìè äîõîäàìè, îñíîâàííîé íà ðûíî÷íûõ ïðèíöèïàõ ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ íà ñâîáîäíîì îò ìîíîïîëèçìà æèëèùíîì ðûíêå. Ýòî ïîçâîëèò: óâåëè÷èòü ïëàò¸æåñïîñîáíûé ñïðîñ ãðàæäàí è ñäåëàòü ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ äîñòóïíûì äëÿ îñíîâíîé ÷àñòè íàñåëåíèÿ; àêòèâèçèðîâàòü ðûíîê æèëüÿ; âîâëå÷ü â ðåàëüíûé ýêîíîìè÷åñêèé îáîðîò ïðèâàòèçèðîâàííîå æèëü¸; ïðèâëå÷ü â æèëèùíóþ ñôåðó ñáåðåæåíèÿ íàñåëåíèÿ è äðóãèå âíåáþäæåòíûå ôèíàíñîâûå ðåñóðñû; îáåñïå÷èòü ðàçâèòèå ñòðîèòåëüíîãî êîìïëåêñà; àêòèâèçèðîâàòü ýêîíîìèêó ñòðàíû â öåëîì1.
Ñèñòåìà äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ äîëæíà îïèðàòüñÿ íà èìåþùèéñÿ ìåæäóíàðîäíûé îïûò, áûòü àäàïòèðîâàíà ê ðîññèéñêîé çàêîíîäàòåëüíîé áàçå, ó÷èòûâàòü ìàêðîýêîíîìè÷åñêèå óñëîâèÿ ïåðåõîäíîé ýêîíîìèêè è îãðàíè÷åííóþ ïëàò¸æåñïîñîáíîñòü íàñåëåíèÿ.
Ñòàíîâëåíèå èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ ïðåäóñìàòðèâàåò ðåøåíèå ðÿäà ôóíäàìåíòàëüíûõ çàäà÷. Âî-ïåðâûõ, ñîâåðøåíñòâîâàíèå çàêîíîäàòåëüíîé è íîðìàòèâíîé áàçû äëÿ ðåàëèçàöèè ìåõàíèçìà äàííîãî âèäà êðåäèòîâàíèÿ è ýôôåêòèâíîãî ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ïåðâè÷íîãî è âòîðè÷íîãî ðûíêîâ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Âî-âòîðûõ, ñîçäàíèå è âíåäðåíèå ìåõàíèçìà, îáåñïå÷èâàþùåãî ïðèòîê äîëãîñðî÷íûõ âíåáþäæåòíûõ ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ íà ðûíîê èïîòå÷íûõ æèëèùíûõ êðåäèòîâ. Â-òðåòüèõ, íàëîãîâîå ñòèìóëèðîâàíèå ãðàæäàí ïîëó÷àþùèõ èïîòå÷íûå êðåäèòû, êðåäèòîðîâ è èíâåñòîðîâ, îáåñïå÷èâàþùèõ ðåôèíàíñèðîâàíèå. Â-÷åòâ¸ðòûõ, ñîçäàíèå ðàâíûõ óñëîâèé äëÿ ñâîáîäíîé êîíêóðåíöèè ìåæäó ñóáúåêòàìè ðûíêà èïîòå÷íûõ æèëèùíûõ êðåäèòîâ. Â-ïÿòûõ, ñîçäàíèå ìåõàíèçìà ñîöèàëüíîé çàùèòû çà¸ìùèêîâ îò íåïðàâîìåðíûõ äåéñòâèé êðåäèòîðîâ è èõ ñîöèàëüíîé àäàïòàöèè ïðè ïðîöåäóðå âûñåëåíèÿ â ñëó÷àå íåâîçìîæíîñòè ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà.
Ðåøåíèå ýòèõ çàäà÷ ïðåäóñìàòðèâàåò: îðèåíòàöèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íà òó êàòåãîðèþ íàñåëåíèÿ, êîòîðàÿ íóæäàåòñÿ â íåáîëüøîì èïîòå÷íîì êðåäèòå, ÷òî ïîçâîëèò îáåñïå÷èòü êðåäèòàìè áîëüøîå êîëè÷åñòâî çà¸ìùèêîâ (äîëÿ íàñåëåíèÿ, íóæäàþùåãîñÿ â íåáîëüøèõ èïîòå÷íûõ êðåäèòàõ, ñîñòàâëÿåò íå ìåíåå òðåòè æåëàþùèõ óëó÷øèòü ñâîè æèëèùíûå óñëîâèÿ), à òàêæå âîçìîæíîñòü îïëàòû íîâîãî æèëüÿ çà ñ÷¸ò ïðîäàæè èìåþùåãîñÿ â ñîáñòâåííîñòè æèëüÿ.
Ðåøàþùèì øàãîì â ðàçâèòèè ôåäåðàëüíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà ïî âîïðîñàì èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ ñòàëî ïðèíÿòèå Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, êîòîðûé óñòàíîâèë îáùèå ïðàâèëà îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòîâ çàëîãîì íåäâèæèìîñòè (â òîì ÷èñëå æèëîé).  äàëüíåéøåì ïðåäóñìîòðåíî ïðèíÿòèå ñïåöèàëüíûõ ôåäåðàëüíûõ çàêîíîâ, ðåãóëèðóþùèõ âîïðîñû ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì, à òàêæå âîïðîñû èïîòåêè (çàëîãà íåäâèæèìîñòè). Êðîìå òîãî, â öåëÿõ ñîçäàíèÿ áëàãîïðèÿòíîé íàëîãîâîé ñðåäû äëÿ ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ (êàê ýòî ïðåäóñìîòðåíî Êîíöåïöèåé) ïðèíÿòà è ââåäåíà â äåéñòâèå âòîðàÿ ÷àñòü Íàëîãîâîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, â êîòîðîé ðåøåíû âîïðîñû íàëîãîâûõ ëüãîò ïðè îïðåäåëåíèè íàëîãîâîé áàçû äëÿ èñ÷èñëåíèÿ ïîäîõîäíîãî íàëîãà ñ ôèçè÷åñêèõ ëèö.
Âàæíûì ýòàïîì, çàêëàäûâàþùèì îðãàíèçàöèîííûå îñíîâû ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, ÿâèëîñü ñîçäàíèå (â êà÷åñòâå îïåðàòîðà âòîðè÷íîãî ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ) Àãåíòñòâà ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ, â ôîðìå îòêðûòîãî àêöèîíåðíîãî îáùåñòâà ñ êîíòðîëüíûì ïàêåòîì àêöèé ïðèíàäëåæàùèõ ãîñóäàðñòâó (â ñîîòâåòñòâèè ñ ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 26 àâãóñòà 1996 ã. ¹ 1010 «Îá Àãåíòñòâå ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ»).
Ïåðåä Àãåíòñòâîì ïîñòàâëåíà çàäà÷à ðàçðàáîòàòü è ðåàëèçîâàòü ñõåìó äåÿòåëüíîñòè ïî ðåôèíàíñèðîâàíèþ êðåäèòîðîâ, ìîíèòîðèíã êîòîðîé ìîæåò îñóùåñòâëÿòüñÿ Öåíòðàëüíûì áàíêîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, Ôåäåðàëüíîé êîìèññèåé ïî ðûíêó öåííûõ áóìàã, ïîòåíöèàëüíûìè è ðåàëüíûìè èíâåñòîðàìè, ðåéòèíãîâûìè àãåíòñòâàìè.
Âåñíîé 1999 ã. â Ñàíêò-Ïåòåðáóðãå Àãåíòñòâî íà÷àëî ðåàëèçàöèþ ïèëîòíîãî ïðîåêòà ïî âûêóïó äîëãîñðî÷íûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, ïðåäîñòàâëåííûõ áàíêàìè ãðàæäàíàì íà öåëè ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ.  ïðîåêòå ïðèíÿëè ó÷àñòèå òàêèå áàíêè, êàê ÎÀÎ «Ïðîìûøëåííî-ñòðîèòåëüíûé áàíê» (ÑÏá), ÊÁ «Ïåòðîâñêèé», ÊÁ «Áàëòèéñêèé» è ÎÀÎ «Áàíê Ñàíêò-Ïåòåðáóðã». Àãåíòñòâî çàêëþ÷èëî ñ íèìè äîãîâîðû î ðåôèíàíñèðîâàíèè âûäàííûõ èìè èïîòå÷íûõ æèëèùíûõ êðåäèòîâ. 1 ìàðòà áûëè îôîðìëåíû ïåðâûå êðåäèòû íà îáùóþ ñóììó ñâûøå 80 òûñ. äîëë. ÑØÀ. Ïðîöåíòíûå ñòàâêè, ïîä êîòîðûå áàíêè ïðåäîñòàâèëè êðåäèòû, âàðüèðîâàëèñü îò 15 äî 18% ãîäîâûõ â âàëþòå. Ñðîê êðåäèòîâàíèÿ ñîñòàâèë 3-10 ëåò.
 õîäå ðåàëèçàöèè äàííîãî ïðîåêòà Àãåíòñòâà â Ñàíêò-Ïåòåðáóðãå ðàçðàáîòàíû è àïðîáèðîâàíû ñòàíäàðòû ïðåäîñòàâëåíèÿ, ðåôèíàíñèðîâàíèÿ è îáñëóæèâàíèÿ äîëãîñðî÷íûõ æèëèùíûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, êîòîðûå îáåñïå÷èâàþò íàä¸æíîñòü âñåé ñõåìû ôóíêöèîíèðîâàíèÿ è âçàèìîäåéñòâèÿ ïåðâè÷íîãî è âòîðè÷íîãî ðûíêîâ æèëèùíûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ.  ãîðîäå ñîçäàíà íåîáõîäèìàÿ íîðìàòèâíàÿ ïðàâîâàÿ áàçà, îáåñïå÷èâàþùàÿ áëàãîïðèÿòíûå óñëîâèÿ äëÿ ýôôåêòèâíîé ðàáîòû âñåõ ó÷àñòíèêîâ ðûíêà, âêëþ÷àÿ ïðèâëå÷åíèå èíâåñòîðîâ â ðàìêàõ ðåãèîíàëüíîé èïîòå÷íîé ïðîãðàììû.
Íåäîñòàòîê ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ, à òàêæå îòñóòñòâèå ëèöåíçèè íà îñóùåñòâëåíèå êðåäèòíûõ îïåðàöèé ñòàëè ïðåïÿòñòâèåì íà ïóòè ðàñøèðåíèÿ äåÿòåëüíîñòè Àãåíòñòâà êàê ñàìîñòîÿòåëüíîãî îïåðàòîðà âòîðè÷íîãî ðûíêà.  öåëÿõ ïðèâëå÷åíèÿ ðåñóðñîâ äëÿ ðåôèíàíñèðîâàíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ Àãåíòñòâî çàêëþ÷èëî ñîãëàøåíèå ñ èíâåñòèöèîííûì ôîíäîì «ÑØÀ – Ðîññèÿ» (TASRIF) îá îòêðûòèè êðåäèòíîé ëèíèè íà ñóììó 5 ìëí. äîëë. ÑØÀ. Ñîãëàñíî óñëîâèÿì ñîãëàøåíèÿ, Àãåíòñòâî ïðîâîäèëî îòáîð áàíêîâ-ïàðòí¸ðîâ, à òàêæå àíäåððàéòèíã êðåäèòîâ â ñîîòâåòñòâèè ñ óñòàíîâëåííûìè òðåáîâàíèÿìè è ñòàíäàðòàìè.
 íàñòîÿùåå âðåìÿ â ðàìêàõ ïðîãðàììû èíâåñòèöèîííîãî ôîíäà «ÑØÀ – Ðîññèÿ» âûäàíî èïîòå÷íûõ æèëèùíûõ êðåäèòîâ íà ñóììó ñâûøå 4 ìëí. äîëë. ÑØÀ. Óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòîâ: ñðîê äî 10 ëåò, âàëþòà êðåäèòà – äîëëàð ÑØÀ, ñòàâêà – 15% ãîäîâûõ, ñóììà êðåäèòà – äî 150 òûñ. äîëë. Ñ ôîíäîì ñîòðóäíè÷àþò ñâûøå äåñÿòè áàíêîâ â Ìîñêâå è Ñàíêò-Ïåòåðáóðãå.
Ðàñïðîñòðàíåíèå ýòîãî îïûòà ñ ïîìîùüþ ôèëèàëîâ Àãåíòñòâà, à òàêæå ïóò¸ì ñîòðóäíè÷åñòâà ñ îðãàíàìè èñïîëíèòåëüíîé âëàñòè ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ïîçâîëèò ñîçäàòü óñëîâèÿ äëÿ ðàçâèòèÿ åäèíîãî ðûíêà æèëèùíûõ êðåäèòîâ, ñíèçèòü âîçìîæíûå êðåäèòíûå ðèñêè, ïîâûñèòü íàä¸æíîñòü ìåõàíèçìà ðåôèíàíñèðîâàíèÿ è â êîíå÷íîì èòîãå óìåíüøèòü ñòîèìîñòü êðåäèòîâ äëÿ çà¸ìùèêîâ, ñäåëàâ èõ äîñòóïíûìè äëÿ áîëüøèíñòâà ðîññèéñêèõ ñåìåé1.
Íà ñåãîäíÿøíèé äåíü çàëîæåíû îñíîâû çàêîíîäàòåëüíîé áàçû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè è ðåãëàìåíòèðîâàíà äåÿòåëüíîñòü âñåõ ñóáúåêòîâ èïîòå÷íîãî ðûíêà (áàíêè, îöåíî÷íûå, ðèýëòîðñêèå è ñòðàõîâûå êîìïàíèè).
Çàêëþ÷åíèå
Ìàêðîýêîíîìè÷åñêèå óñëîâèÿ, ñëîæèâøèåñÿ â Ðîññèè â ðåçóëüòàòå ôèíàíñîâîãî êðèçèñà 1998 ã., åù¸ áîëåå óñèëèâàþò âàæíîñòü ðàçâèòèÿ äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ íàñåëåíèÿ óæå íå êàê îòäåëüíûõ èíèöèàòèâ êîììåð÷åñêèõ áàíêîâ èëè ðåãèîíîâ, à êàê öåëîñòíîé ñèñòåìû ïðè íåïîñðåäñòâåííîì âîçäåéñòâèè ãîñóäàðñòâà. Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå – îäèí èç ñàìûõ íàä¸æíûõ è ïðîâåðåííûõ â ìèðîâîé ïðàêòèêå ñïîñîáîâ ïðèâëå÷åíèÿ ÷àñòíûõ èíâåñòèöèé â æèëèùíóþ ñôåðó. Èìåííî èïîòåêà ïîçâîëÿåò íàèáîëåå âûãîäíî ñî÷åòàòü èíòåðåñû íàñåëåíèÿ â óëó÷øåíèè æèëèùíûõ óñëîâèé, êîììåð÷åñêèõ áàíêîâ è äðóãèõ êðåäèòîðîâ – â ýôôåêòèâíîé è ïðèáûëüíîé ðàáîòå, ñòðîèòåëüíîãî êîìïëåêñà – â ðèòìè÷íîé çàãðóçêå ïðîèçâîäñòâà è, êîíå÷íî æå, ãîñóäàðñòâà, çàèíòåðåñîâàííîãî â ýêîíîìè÷åñêîì ðîñòå. Îäíàêî íå ñëåäóåò çàáûâàòü – æèçíü íå ñòîèò íà ìåñòå, ïîýòîìó íåîáõîäèìî äàëüíåéøåå ñîâåðøåíñòâîâàíèå ïðàâîâûõ ìåõàíèçìîâ æèëèùíîé èïîòåêè è ñîçäàíèå óñëîâèé äëÿ ýôôåêòèâíîé ðàáîòû èíñòèòóòîâ æèëèùíîãî ðûíêà.  íàñòîÿùèé ìîìåíò ãëàâíîå, ÷òîáû äàííîå ïîñòàíîâëåíèå, êîíöåïöèÿ è ôåäåðàëüíàÿ ïðîãðàììà çàðàáîòàëè, íàõîäÿñü ïîä ïîñòîÿííûì êîíòðîëåì ãîñóäàðñòâà.
Ëèòåðàòóðà
1. Âëàäèìèð Ïîíîìàð¸â. Ñèñòåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.// Ýêîíîìèêà Ðîññèè: ÕÕI ÂÅÊ, îêòÿáðü 2003.
2. Âàêñìàí Ñ.À., Âîðîáüåâà Î.Å. Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå è åãî ó÷àñòíèêè íà ðûíêå æèëüÿ ÑØÀ.— Åêàòåðèíáóðã: Óðàë. Ãîñ. Ýêîí. Óí-ò, 1998.—97ñ.
3. Í.Ã. Æóðêèíà. Ñîâðåìåííàÿ èïîòåêà: ñîñòîÿíèå, ïðîáëåìû, ðåøåíèÿ.//Ôèíàíñû 2002, ¹6.
4. Í.Ï. Ñàïîæíèêîâ. Ðàçâèòèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè.//Äåíüãè è êðåäèò 2001, ¹ 1
5. À.Ã. Çåëüäíåð, Â.Ê. Þæåëåâñêèé Æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî è èïîòåêà â Ðîññèè // ÝÊÎ 2004, ¹ 8
6. Ì.Ï. Ëîãèíîâ. Èïîòå÷íîå æèëèùíîå êðåäèòîâàíèå â Ðîññèè.// ÝÊÎ 2004, ¹ 9.
7. Ñìèðíîâ Â.Â., Ëóêèíà Ç.Ï. Êîììåíòàðèé ê Ôåäåðàëüíîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)»
1. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 16 èþëÿ 1998 ã. N 102-ÔÇ "Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)"
2. Àðáèòðàæíûé ïðîöåññóàëüíûé êîäåêñ ÐÔ îò 5 ìàÿ 1995 ã. N 70-ÔÇ
3. Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÔ, ÷àñòü ïåðâàÿ, îò 30 íîÿáðÿ 1994 ã. N 51-ÔÇ (â ðåä. ôåäåðàëüíûõ çàêîíîâ îò 20.02.96 N 18-ÔÇ, îò 12.08.96 N 111-ÔÇ), Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÔ, ÷àñòü âòîðàÿ, îò 26 ÿíâàðÿ 1996 ã. N 14-ÔÇ (â ðåä. ôåäåðàëüíûõ çàêîíîâ îò 12.08.96 N 110-ÔÇ, îò 24.10.97 N 133-ÔÇ)
4. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 21 èþëÿ 1997 ã. N 122-ÔÇ "Î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì"
5. Çàêîí î çàëîãå - Çàêîí ÐÔ îò 29 ìàÿ 1992 ã. N 2872-1 "Î çàëîãå"
6. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 29 îêòÿáðÿ 1998 ã. N 164-ÔÇ "Î ëèçèíãå"
7. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 25 ñåíòÿáðÿ 1998 ã. N 158-ÔÇ "Î ëèöåíçèðîâàíèè îòäåëüíûõ âèäîâ äåÿòåëüíîñòè" (â ðåä. Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 26.11.98 N 178-ÔÇ)
8. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 21 èþëÿ 1997 ã. N 123-ÔÇ "Î ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîãî èìóùåñòâà è îá îñíîâàõ ïðèâàòèçàöèè ìóíèöèïàëüíîãî èìóùåñòâà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè"
9. Çàêîí ÐÔ îò 4 èþëÿ 1991 ã. N 1541-1 "Î ïðèâàòèçàöèè æèëèùíîãî ôîíäà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè" (ñ èçìåíåíèÿìè è äîïîëíåíèÿìè íà 1 ìàÿ 1999 ã.)
10. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 22 àïðåëÿ 1996 ã. N 39-ÔÇ "Î ðûíêå öåííûõ áóìàã" (â ðåä. Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 26.11.98 N 182-ÔÇ)
11. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 21 èþëÿ 1997 ã. N 118-ÔÇ "Î ñóäåáíûõ ïðèñòàâàõ"
12. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 21 èþëÿ 1997 ã. N 119-ÔÇ "Îá èñïîëíèòåëüíîì ïðîèçâîäñòâå"
13. Çàêîí ÐÔ îò 27 íîÿáðÿ 1992 ã. N 4015-1 "Îá îðãàíèçàöèè ñòðàõîâîãî äåëà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè" (â ðåä. Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 31.12.97 N 157-ÔÇ)
14. Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 29 èþëÿ 1998 ã. N 135-ÔÇ "Îá îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè"
15. Ìåòîäè÷åñêèå ðåêîìåíäàöèè ïî ïðèìåíåíèþ ïðîôåññèîíàëüíûìè ó÷àñòíèêàìè ðûíêà öåííûõ áóìàã Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà "Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)", óòâåðæäåíû Ðàñïîðÿæåíèåì Ôåäåðàëüíîé êîìèññèè ïî ðûíêó öåííûõ áóìàã îò 26 ôåâðàëÿ 1999 ã. N 195-ð
16. Îñíîâû çàêîíîäàòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè î íîòàðèàòå îò 11 ôåâðàëÿ 1993 ã. N 4460-1
17. Ïðàâèëà âåäåíèÿ Åäèíîãî ãîñóäàðñòâåííîãî ðååñòðà ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì, óòâåðæäåíû Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 18 ôåâðàëÿ 1998 ã. N 219
[1] À.Ã. Çåëüäíåð, Â.Ê. Þæåëåâñêèé Æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî è èïîòåêà â Ðîññèè // ÝÊÎ 2004, ¹ 8 ñ. 39-40
1 Í.Ã. Æóðêèíà. Ñîâðåìåííàÿ èïîòåêà: ñîñòîÿíèå, ïðîáëåìû, ðåøåíèÿ.//Ôèíàíñû 2002, ¹6.
2 Ñìèðíîâ Â.Â., Ëóêèíà Ç.Ï. Êîììåíòàðèé ê Ôåäåðàëüíîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)»
1 Ñìèðíîâ Â.Â., Ëóêèíà Ç.Ï. Êîììåíòàðèé ê Ôåäåðàëüíîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)»
1 Ñìèðíîâ Â.Â., Ëóêèíà Ç.Ï. Êîììåíòàðèé ê Ôåäåðàëüíîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)»
1 Âëàäèìèð Ïîíîìàð¸â. Ñèñòåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.// Ýêîíîìèêà Ðîññèè: ÕÕI ÂÅÊ, îêòÿáðü 2003.
1 Ñìèðíîâ Â.Â., Ëóêèíà Ç.Ï. Êîììåíòàðèé ê Ôåäåðàëüíîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)»
1 Ôåäåðàëüíûé çàêîí îò 16 èþëÿ 1998 ã. N 102-ÔÇ "Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)"
1 Í.Ã. Æóðêèíà. Ñîâðåìåííàÿ èïîòåêà: ñîñòîÿíèå, ïðîáëåìû, ðåøåíèÿ.//Ôèíàíñû 2002, ¹6.
1 Í.Ã. Æóðêèíà. Ñîâðåìåííàÿ èïîòåêà: ñîñòîÿíèå, ïðîáëåìû, ðåøåíèÿ.//Ôèíàíñû 2002, ¹6.
1 Âëàäèìèð Ïîíîìàð¸â. Ñèñòåìà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.// Ýêîíîìèêà Ðîññèè: ÕÕI ÂÅÊ, îêòÿáðü 2003., ñ. 76
1 Ì.Ï. Ëîãèíîâ. Èïîòå÷íîå æèëèùíîå êðåäèòîâàíèå â Ðîññèè.// ÝÊÎ 2004, ¹ 9, ñ. 114
1 Í.Ï. Ñàïîæíèêîâ. Ðàçâèòèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè.//Äåíüãè è êðåäèò 2001, ¹ 1, ñ. 45
1 Í.Ï. Ñàïîæíèêîâ. Ðàçâèòèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè.//Äåíüãè è êðåäèò 2001, ¹ 1, ñ. 46
Íîâîñèáèðñê 2005 Ïëàí Ââåäåíèå--------------------------------------------------------------------------------2 1. Ñîñòîÿíèå æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà â Ðîññèè----------------------------3 2. Èïîòåêà--------------------------------
Èñïàíèÿ – "ãîñóäàðñòâî àâòîíîìèé"
Èñïîëíåíèå íàêàçàíèÿ â âèäå øòðàôà
Èñïîëíåíèå îáÿçàííîñòè ïî óïëàòå íàëîãîâ è ñáîðîâ (ïåíåé, øòðàôîâ) ïðè ëèêâèäàöèè è ðåîðãàíèçàöèè þðèäè÷åñêîãî ëèöà
Èñïîëíåíèå îáÿçàòåëüñòâ
Èñïîëíåíèå îáÿçàòåëüñòâ
Èñïîëíåíèå îáÿçàòåëüñòâ ïî âåêñåëþ
Èñïîëíåíèå îáÿçàòåëüñòâà è åãî îáåñïå÷åíèå
Èñïîëíåíèå ïîñòàíîâëåíèé õîçÿéñòâåííîãî ñóäà
Èñïîëíåíèå óãîëîâíîãî íàêàçàíèÿ â âèäå ëèøåíèÿ ñâîáîäû (çàêëþ÷åíèÿ) â çàðóáåæíûõ ñòðàíàõ
Èñïîëíèòåëüíàÿ âåòâü âëàñòè
Copyright (c) 2025 Stud-Baza.ru Ðåôåðàòû, êîíòðîëüíûå, êóðñîâûå, äèïëîìíûå ðàáîòû.