Áàçà çíàíèé ñòóäåíòà. Ðåôåðàò, êóðñîâàÿ, êîíòðîëüíàÿ, äèïëîì íà çàêàç

êóðñîâûå,êîíòðîëüíûå,äèïëîìû,ðåôåðàòû

Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå — Ôèíàíñîâûå íàóêè

ÎÃËÀÂËÅÍÈÅ

ÂÂÅÄÅÍÈÅ

ÃËÀÂÀ 1.  ÝÊÎÍÎÌÈ×ÅÑÊÀß ÑÓÙÍÎÑÒÜ È ÍÎÐÌÀÒÈÂÍÎ-ÏÐÀÂÎÂÎÅ ÐÅÃÓËÈÐÎÂÀÍÈÅ ÈÏÎÒÅ×ÍÎÃÎ ÊÐÅÄÈÒÎÂÀÍÈß

1.1    Íîðìàòèâíî-ïðàâîâîå ðåãóëèðîâàíèå èïîòåêè

1.2Ýêîíîìè÷åñêàÿ ñóùíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

1.3    Õàðàêòåðèñòèêà ïðîáëåì, âûÿâëåííûõ â ðåçóëüòàòå àíàëèçà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

ÃËÀÂÀ 2.  ÌÅÒÎÄÎËÎÃÈ×ÅÑÊÈÅ ÎÑÍÎÂÛ ÈÏÎÒÅ×ÍÎÃÎ ÊÐÅÄÈÒÎÂÀÍÈß

2.1    Õàðàêòåðèñòèêà ìîäåëåé è ìåòîäîâ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ è îöåíêè çàëîãîâ

2.2    Ìåòîäû è ïîêàçàòåëè îöåíêè çàëîãîâîãî èìóùåñòâà äëÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

2.3    Òåõíîëîãèÿ è äîêóìåíòàëüíîå îáåñïå÷åíèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

ÃËÀÂÀ 3   ÔÎÐÌÈÐÎÂÀÍÈÅ È ÑÎÂÅÐØÅÍÑÒÂÎÂÀÍÈÅ ÈÏÎÒÅ×ÍÎÃÎ ÊÐÅÄÈÒÎÂÀÍÈß ÂÎËÎÃÎÄÑÊÎÉ ÎÁËÀÑÒÈ

3.1    Ñîâðåìåííîå ñîñòîÿíèå èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè

3.2    Äîêóìåíòàëüíîå îôîðìëåíèå ïî ïîëó÷åíèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Òåõíîëîãè÷åñêîå çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

3.3    Ïðåäëîæåíèÿ ïî ñîâåðøåíñòâîâàíèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè

ÂÛÂÎÄÛ È ÏÐÅÄËÎÆÅÍÈß

ÑÏÈÑÎÊ ËÈÒÅÐÀÒÓÐÍÛÕ ÈÑÒÎ×ÍÈÊÎÂ


ÂÂÅÄÅÍÈÅ

Ðîññèÿ, èíòåãðèðóÿñü â ìèðîâóþ ôèíàíñîâóþ ñèñòåìó è ñòàíîâÿñü ïîëíîïðàâíûì ÷ëåíîì ìèðîâîãî áèçíåñ-ñîîáùåñòâà, ïåðåíèìàåò è ðàçâèâàåò àïðîáèðîâàííûå íà çàïàäå ôîðìû áèçíåñà. Îäíîé èç íèõ ìîæíî íàçâàòü èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå, ñóùåñòâîâàíèå êîòîðîãî â Ðîññèè ìîæíî óâåðåííî êîíñòàòèðîâàòü êàê ðåàëüíîñòü. Îá ýòîì ãîâîðÿò òåíäåíöèè ïîñëåäíèõ ëåò: óâåðåííûé ðîñò îáúåìîâ êðåäèòíûõ ïîðòôåëåé îïåðàòîðîâ èïîòå÷íîãî ðûíêà, çàÿâëåíèÿ íîâûõ èãðîêîâ î ðàçâèòèè ñîáñòâåííûõ èïîòå÷íûõ ïðîãðàìì, íà÷àëå çàêîíîäàòåëüíûõ èíèöèàòèâ ôåäåðàëüíûõ è ìåñòíûõ îðãàíîâ âëàñòè, àêòèâíûé èíòåðåñ çàïàäíûõ ôèíàíñîâûõ ñòðóêòóð ê ýòîìó áèçíåñó. Âñå ýòî ïðîèñõîäèò íà ôîíå ýêîíîìè÷åñêîãî ðîñòà, ïîëèòè÷åñêîé ñòàáèëüíîñòè è ïîâûøåíèè äîëãîñðî÷íîãî êðåäèòíîãî ðåéòèíãà Ðîññèè[1].

Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå - ýòî ïðåäîñòàâëåíèå ÷àñòíûì ëèöàì äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòîâ íà ïîêóïêó æèëüÿ ïîä çàëîã ñàìîãî ïðèîáðåòàåìîãî æèëüÿ.

Âïåðâûå îá èïîòåêå â Ðîññèè íà÷àëè ãîâîðèòü â 1993 ãîäó, êîãäà ïîÿâèëñÿ ïðåçèäåíòñêèé óêàç «Î ðàçðàáîòêå è âíåäðåíèè âíåáþäæåòíûõ ôîðì èíâåñòèðîâàíèÿ æèëèùíîé ñôåðû». Ñëåäóþùèé øàã áûë ñäåëàí òîëüêî ÷åðåç òðè ãîäà â ïðåääâåðèè ïðåçèäåíòñêèõ âûáîðîâ 1996 ã. Òîãäà áûëè ïðèíÿòû ñðàçó äâà ïðàâèòåëüñòâåííûõ ïîñòàíîâëåíèÿ, êàñàþùèõñÿ ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî ðûíêà.  ñîîòâåòñòâèè ñ íèìè Ìèíãîñèìóùåñòâó áûëî ïîðó÷åíî ïðèñòóïèòü ê ñîçäàíèþ Àãåíòñòâà ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ - ñïåöèàëüíîãî ôåäåðàëüíîãî îðãàíà. Ñåãîäíÿ îá èïîòå÷íûõ ïðîãðàììàõ ãîâîðÿò è ôåäåðàëüíîå ïðàâèòåëüñòâî, è ðåãèîíàëüíûå ëèäåðû. Îäíàêî ïîêà âñå îíè îáñóæäàþò ëèøü êîíöåïöèþ ðàçâèòèÿ èïîòåêè â ñòðàíå.

Íàäëåæàùèì îáðàçîì ôóíêöèîíèðóþùàÿ ñèñòåìà ôèíàíñèðîâàíèÿ æèëüÿ áóäåò îáåñïå÷èâàòü ðàçâèòèå ðûíêîâ æèëüÿ â Ðîññèè è ñïîñîáñòâîâàòü òîìó, ÷òî êà÷åñòâî è îáúåìû ïðåäëàãàåìîãî æèëüÿ â äîñòàòî÷íîé ìåðå áóäóò óäîâëåòâîðÿòü ñïðîñ íàñåëåíèÿ.

 íàñòîÿùèé ìîìåíò â Ðîññèè ñóùåñòâóåò çíà÷èòåëüíûé ïîòåíöèàë äëÿ ðàçâèòèÿ ðûíêîâ èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïîêóïàòåëüíàÿ ñïîñîáíîñòü ëè÷íûõ äîõîäîâ íàñåëåíèÿ äîñòèãëà óðîâíÿ, êîòîðûé ñóùåñòâîâàë äî êðèçèñà 1998 ãîäà, è, î÷åâèäíî, ÷òî çíà÷èòåëüíàÿ ÷àñòü íàñåëåíèÿ íóæäàåòñÿ â óëó÷øåíèè æèëèùíûõ óñëîâèé, à òàêæå â ïðèîáðåòåíèè íîâîãî æèëüÿ.

Õîòÿ ñàìî ïî ñåáå èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå íåñïîñîáíî ðåøèòü ïðîáëåìó ôóíäàìåíòàëüíîé íåðàçâèòîñòè ðûíêîâ æèëüÿ.  ÷àñòíîñòè, íàñåëåíèå äîëæíî áûòü ãîòîâî, èíâåñòèðîâàòü ñðåäñòâà â òåõíè÷åñêîå îáñëóæèâàíèå ñóùåñòâóþùèõ êâàðòèð, ñòðîèòåëüíàÿ èíäóñòðèÿ äîëæíà áûòü â ñîñòîÿíèè ðåàãèðîâàòü íà ñïðîñ, ââîäÿ â ñòðîé íîâîå æèëüå, à ïðîäàæà êâàðòèð äîëæíà îñóùåñòâëÿòüñÿ áåç êàêèõ - ïðîáëåì. Íåîáõîäèìî ðàçðàáîòàòü äîïîëíèòåëüíîå çàêîíîäàòåëüñòâî è îáåñïå÷èòü ïîääåðæêó ñóäåáíîé ñèñòåìû äëÿ çàêðåïëåíèÿ ïðàâ êðåäèòîðîâ â öåëÿõ óïîðÿäî÷åíèÿ ïîðÿäêà îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà èìóùåñòâî äîëæíèêà. Ïðè îòñóòñòâèè äîëæíûì îáðàçîì ôóíêöèîíèðóþùåãî ðûíêà æèëüÿ áûñòðîå ðàçâèòèå ñèñòåìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïî âñåé âåðîÿòíîñòè, áóäåò òîëüêî ñïîñîáñòâîâàòü ïîâûøåíèþ öåí íà æèëüå, íå ðåøàÿ ïðîáëåìû óëó÷øåíèÿ æèëèùíûõ óñëîâèé äëÿ áîëüøåé ÷àñòè íàñåëåíèÿ[2].

Òàêèì îáðàçîì, ó÷èòûâàÿ ìíîãîãðàííîñòü ïðîáëåìû, àêòóàëüíîñòü èçó÷åíèÿ ïðîáëåì, ñâÿçàííûõ ñ ôóíêöèîíèðîâàíèåì ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ â íàøåé ñòðàíå íà ñåãîäíÿ ñëîæíî ïåðåîöåíèòü.

Öåëü íàïèñàíèÿ äèïëîìíîé ðàáîòû – èññëåäîâàíèå îñîáåííîñòåé ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ â Ðîññèè â öåëîì è â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè, â ÷àñòíîñòè. Ïîñòàâëåííàÿ öåëü îáóñëîâèëà íåîáõîäèìîñòü èññëåäîâàíèÿ ðÿäà âçàèìîñâÿçàííûõ çàäà÷:

·  èçó÷èòü íîðìàòèâíî-ïðàâîâîå ðåãóëèðîâàíèå èïîòåêè;

·  ïðîàíàëèçèðîâàòü ñóùíîñòü ðûíêà èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ â Ðîññèè è Âîëîãîäñêîé îáëàñòè;

·  ðàññìîòðåòü óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ îäíèì èç âåäóùèõ îòå÷åñòâåííûõ îïåðàòîðîâ;

·  èññëåäîâàòü ïðîáëåìíûå âîïðîñû ñòàíîâëåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè â öåëîì è â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè, â ÷àñòíîñòè, è ïóòè èõ ïðåîäîëåíèÿ.

Ïðåäìåòîì íàñòîÿùåé äèïëîìíîé ðàáîòû ÿâëÿåòñÿ èññëåäîâàíèå îñîáåííîñòåé ôóíêöèîíèðîâàíèÿ îòå÷åñòâåííîãî ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.

 êà÷åñòâå îáúåêòà äèïëîìíîé ðàáîòû âûñòóïàþò èïîòå÷íûå ïðîãðàììû Ñáåðáàíêà Ðîññèè.

Ìåòîäîëîãè÷åñêîé è òåîðåòè÷åñêîé îñíîâîé èññëåäîâàíèÿ ÿâëÿþòñÿ ïîëîæåíèÿ ýêîíîìè÷åñêîé òåîðèè, ñèñòåìíîãî è ñîöèîëîãè÷åñêîãî àíàëèçà, èäåè è ïîëîæåíèå, èçëîæåííûå â ãîñóäàðñòâåííûõ íîðìàòèâíî-ïðàâîâûõ äîêóìåíòàõ, êîòîðûå ðåãóëèðóþò ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè. Øèðîêî áûëè èñïîëüçîâàíû ðàáîòû îòå÷åñòâåííûõ è çàðóáåæíûõ ó÷åíûõ è ñïåöèàëèñòîâ â îáëàñòè áàíêîâñêîãî äåëà.

Ìåòîäû èññëåäîâàíèÿ. Äëÿ ðåøåíèÿ îïðåäåëåííûõ çàäà÷, äîñòèæåíèÿ öåëè èñïîëüçîâàëñÿ êîìïëåêñ âçàèìîäîïîëíÿþùèõ èññëåäîâàòåëüñêèõ ïðèåìîâ: ìåòîäû ñèñòåìíîãî àíàëèçà, ìåòîäû ïðè÷èííî-ñëåäñòâåííîãî àíàëèçà, ìåòîäû ñðàâíèòåëüíîãî àíàëèçà, ìåòîäû ïðÿìîãî ñòðóêòóðíîãî àíàëèçà.

Ñòðóêòóðà ðàáîòû. Äèïëîìíàÿ ðàáîòà ñîñòîèò èç ââåäåíèÿ, îñíîâíîé ÷àñòè è âûâîäîâ. Âî âñòóïëåíèè îáîñíîâûâàåòñÿ àêòóàëüíîñòü òåìû, îïðåäåëÿåòñÿ öåëü, çàäà÷à, ïðåäìåò è îáúåêò èññëåäîâàíèÿ. Î÷åð÷èâàåòñÿ ìåòîäîëîãè÷åñêàÿ è òåîðåòè÷åñêàÿ áàçà èññëåäîâàíèÿ, ìåòîäû èññëåäîâàíèÿ.

Îñíîâíàÿ ÷àñòü ïîñâÿùåíà èññëåäîâàíèþ íàó÷íî-òåîðåòè÷åñêîé îñíîâû ñîçäàíèå è ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ðûíêà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè.

Îáùèå âûâîäû ïî èññëåäîâàíèþ ñôîðìóëèðîâàíû â ñîîòâåòñòâóþùåì ðàçäåëå ðàáîòû.


ÃËÀÂÀ 1. ÝÊÎÍÎÌÈ×ÅÑÊÀß ÑÓÙÍÎÑÒÜ È ÍÎÐÌÀÒÈÂÍÎ-ÏÐÀÂÎÂÎÅ ÐÅÃÓËÈÐÎÂÀÍÈÅ ÈÏÎÒÅ×ÍÎÃÎ ÊÐÅÄÈÒÎÂÀÍÈß

 

1.1 Íîðìàòèâíî-ïðàâîâîå ðåãóëèðîâàíèå èïîòåêè

 íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò ñïåöèàëüíî ñîçäàííîãî, êîäèôèöèðîâàííîãî áàíêîâñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà, è òåì áîëåå, çàêîíîäàòåëüñòâà ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ, íî âûäåëèòü íîðìàòèâíî-ïðàâîâûå àêòû, ðåãóëèðóþùèå êðåäèòíûå îòíîøåíèÿ ïîëíîñòüþ èëè â ÷àñòè, ïðåäñòàâëÿåòñÿ âîçìîæíûì.

Ñîâðåìåííàÿ èñòîðèÿ èïîòåêè â Ðîññèè íà÷èíàåòñÿ ñ 1998 ãîäà, ñ ïðèíÿòèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà. Ê íàñòîÿùåìó ìîìåíòó çàëîæåíà çàêîíîäàòåëüíàÿ áàçà äëÿ ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Äåÿòåëüíîñòü îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè â ïîñëåäíèå òðè-÷åòûðå ãîäà áûëà â îñíîâíîì ñîñðåäîòî÷åíà íà ôîðìèðîâàíèè íîðìàòèâíîé ïðàâîâîé áàçû ôóíêöèîíèðîâàíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Áûëî ðàçðàáîòàíî è ïðèíÿòî äîñòàòî÷íî ìíîãî íîðìàòèâíûõ ïðàâîâûõ àêòîâ, âàæíåéøèìè èç êîòîðûõ ñòàëè ñëåäóþùèå:

·  Ôåäåðàëüíûé çàêîí «Î âíåñåíèè èçìåíåíèé è äîïîëíåíèé â Ôåäåðàëüíûé çàêîí «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» 11 ôåâðàëÿ 2002 ãîäà ïîäïèñàí Ïðåçèäåíòîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Îí óñòðàíÿåò ïðåïÿòñòâèÿ íà ïóòè ñâîáîäíîãî îáîðîòà çàêëàäíûõ è ââîäèò íîðìû, óñòàíàâëèâàþùèå «èïîòåêó â ñèëó çàêîíà», ÷òî ñóùåñòâåííî ñíèæàåò ñðîêè è çàòðàòû íà îôîðìëåíèå èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ äëÿ ãðàæäàí. Êðîìå òîãî, çàêîí ðåãëàìåíòèðóåò ñîîòâåòñòâóþùèå ñòîðîíû äåÿòåëüíîñòè îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà.

·  Ôåäåðàëüíûé çàêîí «Î âíåñåíèè èçìåíåíèé è äîïîëíåíèé â Ôåäåðàëüíûé çàêîí «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)», èñêëþ÷àþùèé çåìëè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ èç ïåðå÷íÿ çåìåëü, íå ïîäëåæàùèõ èïîòåêå, ïðèíÿò Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé Ðîññèè â òðåõ ÷òåíèÿõ è ïðîõîäèò ñîãëàñèòåëüíûå ïðîöåäóðû â Ñîâåòå Ôåäåðàöèè.

·  Âíåñåíû ïîïðàâêè â Íàëîãîâûé êîäåêñ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Ñòàòüÿ 220 ãëàâû 23 Êîäåêñà óñòàíàâëèâàåò èìóùåñòâåííûå íàëîãîâûå âû÷åòû (ëüãîòû) ïðè ïðîäàæå æèëûõ äîìîâ, êâàðòèð, äà÷ è èíîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, íàõîäèâøåãîñÿ â ñîáñòâåííîñòè íàëîãîïëàòåëüùèêîâ, à òàêæå ïðè ñòðîèòåëüñòâå èëè ïðèîáðåòåíèè æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû, â òîì ÷èñëå çà ñ÷åò ñðåäñòâ èïîòå÷íîãî êðåäèòà.

·  Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 25 àâãóñòà 2001 ãîäà ¹628 óòâåðæäåíû Ïðàâèëà ïðåäîñòàâëåíèÿ ãîñóäàðñòâåííûõ ãàðàíòèé Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ïî çàèìñòâîâàíèÿì ÎÀÎ «Àãåíòñòâî ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ»[3].

Òàêèì îáðàçîì, â íàñòîÿùèé ìîìåíò ñóáúåêòû èïîòå÷íûõ ñõåì ðóêîâîäñòâóþòñÿ ñëåäóþùèìè çàêîíàìè:

·  «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)»;

·  «Çàêîí îá àêöèîíåðíûõ îáùåñòâàõ»;

·  «Î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì»;

·  «Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ»;

·  «Íàëîãîâûé êîäåêñ»;

·  «Æèëèùíûé êîäåêñ».

 îêòÿáðå 2003 ãîäà Ãîñóäàðñòâåííàÿ Äóìà ïðèíÿëà êëþ÷åâîé çàêîí «Îá èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàãàõ», êîòîðûé óñòàíàâëèâàåò ïîðÿäîê âûïóñêà è îáðàùåíèÿ èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã. Ýòîò çàêîí ïîçâîëèò ïðèâëå÷ü â ñôåðó èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ çíà÷èòåëüíûå ôèíàíñîâûå ñðåäñòâà ÷åðåç âûïóñê ÈÖÁ. Äëÿ çàâåðøåíèÿ ñòðîèòåëüñòâà çàêîíîäàòåëüíîé áàçû íåîáõîäèìî íå òîëüêî âíåñåíèå ïîïðàâîê â óæå ñóùåñòâóþùèå çàêîíû, íî ïðèíÿòèÿ íîâûõ, òàêèõ êàê:

·  «Î êðåäèòíûõ èñòîðèÿõ» - ïîçâîëèò ñíèçèòü ðèñêè áàíêîâ ïðè âûäà÷å èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ;

·  «Î ñòðîéñáåðêàññàõ» - çàêîí, ðåãóëèðóþùèé è ðåãëàìåíòèðóþùèé ïðîöåññ ïðåäâàðèòåëüíîãî íàêîïëåíèÿ ñðåäñòâ íà ñòðîèòåëüñòâî è ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ;

·  «Î çàùèòå ïðàâ è çàêîííûõ èíòåðåñîâ ãðàæäàí è èõ îáúåäèíåíèé, âêëàäûâàþùèõ äåíåæíûå ñðåäñòâà â ñòðîèòåëüñòâî è ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ» - çàêîí, ïîçâîëÿþùèé ñíèçèòü ðèñêè ïðèîáðåòàòåëåé íåäâèæèìîñòè è óñòðàíèòü ôàêòû ìîøåííè÷åñòâà íà ðûíêå æèëüÿ;

·  «Îá îáùèõ òðåáîâàíèÿõ ê äåÿòåëüíîñòè îðãàíèçàöèé, ïðèâëåêàþùèõ è èñïîëüçóþùèõ æèëèùíûå íàêîïëåíèÿ ãðàæäàí»;

·  «Î ãîñóäàðñòâåííîì ó÷åòå è èíâåíòàðèçàöèè îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè».

Óñèëèÿ çàêîíîäàòåëåé íàïðàâëåíû, â ïåðâóþ î÷åðåäü, íà ñíèæåíèå ðèñêîâ äëÿ ó÷àñòíèêîâ èïîòå÷íîãî ðûíêà, íà ðàçðàáîòêó íàäåæíûõ ôèíàíñîâûõ èíñòðóìåíòîâ ïðèâëå÷åíèÿ ðåñóðñîâ â ýòó ñôåðó. Ïîñêîëüêó ðàçâèòèå ãîñóäàðñòâåííîé êîíöåïöèè èïîòåêè î÷åâèäíî è íåîáõîäèìî, â ðàçðàáîòêå èïîòå÷íûõ ñòàíäàðòîâ ó÷àñòâóþò òàêèå îðãàíèçàöèè êàê ÔÊÖÁ, Öåíòðîáàíê, Ôåäåðàëüíîå Àãåíòñòâî ïî æèëèùíîìó èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ, ìèíèñòåðñòâî ïðîìûøëåííîñòè è ýíåðãåòèêè, à òàêæå ðÿä äðóãèõ ãîññòðóêòóð. Òàêèì îáðàçîì, íà÷àòà ðàáîòà ïî ñîçäàíèþ ôîðìèðîâàíèÿ ðûíêà èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã è óíèôèêàöèè ðåãèîíàëüíûõ ñõåì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ñ öåëüþ ðàçâèòèÿ îáùåðîññèéñêîé ñèñòåìû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ[4].

 öåëÿõ óñòàíîâëåíèÿ ñèñòåìû çàêîíîäàòåëüñòâà, ðåãóëèðóþùåãî êðåäèòíûå îòíîøåíèÿ, íåîáõîäèìî ïðèäåðæèâàòüñÿ òðàäèöèîííîé ñèñòåìû íîðìàòèâíî-ïðàâîâûõ àêòîâ, ïîñòðîåííîé ïî èåðàðõè÷åñêîìó ïðèçíàêó. Ïåðâóþ ñòóïåíü â èåðàðõèè íîðìàòèâíî-ïðàâîâûõ àêòîâ çàíèìàåò Êîíñòèòóöèÿ ÐÔ, îáëàäàþùàÿ âûñøåé þðèäè÷åñêîé ñèëîé, ïðÿìûì äåéñòâèåì, à òàêæå ïðèìåíÿþùàÿñÿ íà âñåé òåððèòîðèè ÐÔ. Êðîìå ýòîãî, âñå çàêîíû è èíûå ïðàâîâûå àêòû, ïðèíèìàåìûå â ÐÔ, ñîãëàñíî ÷. 1 ñò. 15 Êîíñòèòóöèè 1, íå äîëæíû ïðîòèâîðå÷èòü Êîíñòèòóöèè ÐÔ.

Âòîðàÿ ñòóïåíü ïðèíàäëåæèò Ôåäåðàëüíûì çàêîíàì, êîòîðûå ïðèíèìàþòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ Êîíñòèòóöèåé è ðåãóëèðóþò ìíîãîîáðàçíûå è ñëîæíûå îòíîøåíèÿ, âîçíèêàþùèå â ïðîöåññå îñóùåñòâëåíèÿ õîçÿéñòâåííîé äåÿòåëüíîñòè. Ïðèìåíèòåëüíî ê êðåäèòíûì îòíîøåíèÿì îñîáîå ìåñòî çàíèìàþò àêòû Öåíòðàëüíîãî áàíêà ÐÔ. Óêàçàííûå àêòû ðàñïîëàãàþòñÿ â èåðàðõèè íîðìàòèâíî-ïðàâîâûõ àêòîâ îáîñîáëåííî. Íà ñëåäóþùåé ñòóïåíè - íîñÿùèå ïîäçàêîííûé õàðàêòåð Óêàçû Ïðåçèäåíòà ÐÔ è Ïîñòàíîâëåíèÿ Ïðàâèòåëüñòâà ÐÔ.

Íîðìàòèâíî-ïðàâîâûå àêòû îðãàíîâ èñïîëíèòåëüíîé âëàñòè ÐÔ, òî åñòü ìèíèñòåðñòâ è âåäîìñòâ, òàêæå ïðèìåíÿþòñÿ â ñôåðå ðåãóëèðîâàíèÿ êðåäèòíûõ îòíîøåíèé è çàíèìàþò ïÿòóþ ñòóïåíü â îáùåé èåðàðõèè. Êðîìå ýòîãî, íåëüçÿ íå ïðèíèìàòü âî âíèìàíèå ðàçëè÷íûå Ñîãëàøåíèÿ, çàêëþ÷åííûå Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèåé ñ äðóãèìè ãîñóäàðñòâàìè â ñôåðå ðåãóëèðîâàíèÿ ôèíàíñîâûõ, ýêîíîìè÷åñêèõ, áàíêîâñêèõ, è â ÷àñòíîñòè - êðåäèòíûõ îòíîøåíèé.

Òàêæå, â ÷àñòè ðåãóëèðîâàíèÿ êðåäèòíûõ îòíîøåíèé, â íåêîòîðûõ ñëó÷àÿõ ïðèìåíÿþòñÿ îáû÷àè äåëîâîãî îáîðîòà, êîòîðûå íàðÿäó ñ âûøåïåðå÷èñëåííûìè àêòàìè ÿâëÿþòñÿ èñòî÷íèêàìè ïðàâà.  ðàññìàòðèâàåìóþ ñèñòåìó íîðìàòèâíî-ïðàâîâûõ àêòîâ, âîçìîæíî âêëþ÷åíèå è ëîêàëüíûõ àêòîâ, îïðåäåëÿþùèõ ïîðÿäîê äåÿòåëüíîñòè òåõ èëè èíûõ ïîäðàçäåëåíèé êðåäèòíîé îðãàíèçàöèè, à òàêæå ôîðìû è óñëîâèÿ èõ âçàèìîäåéñòâèÿ ñ êëèåíòàìè êðåäèòíîé îðãàíèçàöèè, â òîì ÷èñëå ïðè óñòàíîâëåíèè êðåäèòíûõ îòíîøåíèé. Ðàññìîòðèì äåòàëüíî íîðìàòèâíî-ïðàâîâûå àêòû, êîòîðûå âêëþ÷àþòñÿ â ñèñòåìó àêòîâ, ðåãóëèðóþùèõ êðåäèòíûå îòíîøåíèÿ.

-   Êîíñòèòóöèÿ.

Êîíñòèòóöèÿ ñîäåðæèò ðÿä ïîëîæåíèé, êîòîðûå ìîæíî ïðèìåíèòü ê êðåäèòíûì îòíîøåíèÿì.

Íà îñíîâàíèè ñò. 71 Êîíñòèòóöèè â âåäåíèè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè íàõîäÿòñÿ óñòàíîâëåíèå ïðàâîâûõ îñíîâ åäèíîãî ðûíêà; ôèíàíñîâîå, âàëþòíîå, êðåäèòíîå, òàìîæåííîå ðåãóëèðîâàíèå, äåíåæíàÿ ýìèññèÿ, îñíîâû öåíîâîé ïîëèòèêè; ôåäåðàëüíûå ýêîíîìè÷åñêèå ñëóæáû, âêëþ÷àÿ ôåäåðàëüíûå áàíêè.

 ñò. 74 îïðåäåëÿåòñÿ, ÷òî íà òåððèòîðèè ÐÔ íå äîïóñêàåòñÿ óñòàíîâëåíèå òàìîæåííûõ ãðàíèö, ïîøëèí, ñáîðîâ è êàêèõ-ëèáî èíûõ ïðåïÿòñòâèé äëÿ ñâîáîäíîãî ïåðåìåùåíèÿ òîâàðîâ, óñëóã è ôèíàíñîâûõ ñðåäñòâ.

Ñò. 75 ïîñâÿùåíà äåíåæíîé åäèíèöå ÐÔ - ðóáëþ, è îïðåäåëÿåò, ÷òî äåíåæíàÿ ýìèññèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî Öåíòðàëüíûì áàíêîì ÐÔ, îñíîâíîé ôóíêöèåé êîòîðîãî ÿâëÿåòñÿ çàùèòà è îáåñïå÷åíèå óñòîé÷èâîñòè ðóáëÿ.

Êðîìå ýòîãî, íà îñíîâàíèè ñò. 103 Êîíñòèòóöèè óñòàíàâëèâàåò, ÷òî Ïðåäñåäàòåëü Öåíòðàëüíîãî áàíêà ÐÔ íàçíà÷àåòñÿ íà äîëæíîñòü è îñâîáîæäàåòñÿ îò äîëæíîñòè Ãîñóäàðñòâåííîé Äóìîé Ôåäåðàëüíîãî ñîáðàíèÿ.

-   Ôåäåðàëüíûå çàêîíû.

Öåíòðàëüíûì, îñíîâíûì ôåäåðàëüíûì çàêîíîì, ðåãóëèðóþùèì ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûå, ÿâëÿåòñÿ Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÔ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ ÃÊ ÐÔ ñîñòîèò èç òðåõ ÷àñòåé. Ïåðâàÿ ÷àñòü 2 ñîäåðæèò òðè ðàçäåëà: 1. Îá îáùèõ ïîëîæåíèÿõ (ñò. 1 - 208), 2. Î âåùíûõ ïðàâàõ (ñò. 209 - 306), 3. Îá îáùèõ ïîëîæåíèÿõ îá îáÿçàòåëüñòâàõ è äîãîâîðàõ (ñò. 307 - 453). Âòîðàÿ ÷àñòü 3 ïîñâÿùåíà îòäåëüíûì âèäàì îáÿçàòåëüñòâ è äîãîâîðîâ (ðàçäåë 4 - ñò. 454 - 1109).  òðåòüåé ÷àñòè 4 ñîäåðæàòñÿ ðàçäåë 5 î íàñëåäñòâåííîì ïðàâå (ñò. 1110 - 1185) è ðàçäåë 6 î ìåæäóíàðîäíîì ÷àñòíîì ïðàâå (ñò. 1186 - 1224).

Îáùèå ïîëîæåíèÿ, ðåãóëèðóþùèå ïîðÿäîê îáðàçîâàíèÿ þðèäè÷åñêèõ ëèö, êîòîðûìè ÿâëÿþòñÿ êðåäèòíûå îðãàíèçàöèè, ñïîñîáû îáåñïå÷åíèÿ îáÿçàòåëüñòâ, â ÷àñòíîñòè êðåäèòíûõ, ïðèíöèïû ïîñòðîåíèÿ äîãîâîðíûõ îòíîøåíèé è ò.ä., ñîäåðæàòñÿ â ïåðâîé ÷àñòè ÃÊ, áîëåå äåòàëüíî êðåäèòíûå îòíîøåíèÿ îòðàæàþòñÿ â ÷àñòè âòîðîé ÃÊ, ãë. 42 êîòîðîé èìååò íàçâàíèå «Çàéì è êðåäèò», à § 2 öåëèêîì ïîñâÿùåí êðåäèòó. Íîðìû ãë. 42 óñòàíàâëèâàþò ïîíÿòèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà, óñëîâèÿ åãî çàêëþ÷åíèÿ, à òàêæå âçàèìîîòíîøåíèÿ ñòîðîí, âîçíèêàþùèå ïðè ïðåäîñòàâëåíèè êðåäèòà.

Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî ÃÊ ÐÔ óñòàíàâëèâàåò îáùèå íîðìû äëÿ ðåãóëèðîâàíèÿ îòíîøåíèé ìåæäó ñóáúåêòàìè õîçÿéñòâåííîé äåÿòåëüíîñòè, ìíîãèå îòíîøåíèÿ äîëæíû áûòü óðåãóëèðîâàíû áîëåå äåòàëüíî. Òàêóþ ôóíêöèþ âûïîëíÿþò èíûå ôåäåðàëüíûå çàêîíû, ïðèíèìàåìûå â îòðàñëè áàíêîâñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà.

 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 56 óêàçàííîãî ÔÇ Áàíê Ðîññèè ÿâëÿåòñÿ îðãàíîì áàíêîâñêîãî ðåãóëèðîâàíèÿ è áàíêîâñêîãî íàäçîðà, îñóùåñòâëÿþùèì ïîñòîÿííûé íàäçîð çà ñîáëþäåíèåì êðåäèòíûìè îðãàíèçàöèÿìè è áàíêîâñêèìè ãðóïïàìè áàíêîâñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà, íîðìàòèâíûõ àêòîâ Áàíêà Ðîññèè è óñòàíîâëåííûõ èìè îáÿçàòåëüíûõ íîðìàòèâîâ.

Ïðèìåíèòåëüíî ê êðåäèòíûì îòíîøåíèÿì Áàíê Ðîññèè ìîæåò óñòàíàâëèâàòü îáÿçàòåëüíûå äëÿ âûïîëíåíèÿ êðåäèòíûìè îðãàíèçàöèÿìè íîðìàòèâû, â òîì ÷èñëå ïðèìåíèòåëüíî ê êðåäèòíûì îòíîøåíèÿì è ðèñêàì êðåäèòíîé îðãàíèçàöèè ïî êðåäèòàì, à òàêæå ïðåäúÿâëÿòü èíûå òðåáîâàíèÿ ê äåÿòåëüíîñòè êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé[5].

 êà÷åñòâå îäíîãî èç îñíîâíûõ çàêîíîâ, ðåãóëèðóþùèõ êðåäèòíûå îòíîøåíèÿ, ìîæíî íàçâàòü ÔÇ «Î áàíêàõ è áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè».

Óêàçàííûé çàêîí îïðåäåëÿåò îáùèå ïîëîæåíèÿ è òðåáîâàíèÿ ê îñóùåñòâëåíèþ äåÿòåëüíîñòè êðåäèòíûìè îðãàíèçàöèÿìè, âèäàì, ïîðÿäêó îñóùåñòâëåíèÿ áàíêîâñêèõ îïåðàöèé è ñäåëîê, òðåáîâàíèÿ ê óñòàâíîìó êàïèòàëó, ó÷ðåäèòåëüíûì äîêóìåíòàì, óïðàâëåíèþ â êðåäèòíîé îðãàíèçàöèè, ïîðÿäêó ðåãèñòðàöèè êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé è ëèöåíçèðîâàíèÿ áàíêîâñêèõ îïåðàöèé, òðåáîâàíèÿ ê êðåäèòíûì îðãàíèçàöèÿì â îòíîøåíèè îáÿçàòåëüíîãî ðåçåðâèðîâàíèÿ, îñóùåñòâëåíèÿ çàùèòû èíòåðåñîâ êëèåíòîâ êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé, îáñëóæèâàíèÿ êëèåíòîâ, à òàêæå âçàèìîîòíîøåíèÿ ìåæäó êðåäèòíûìè îðãàíèçàöèÿìè è îáùèå ïîëîæåíèÿ î áóõãàëòåðñêîì ó÷åòå â êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèÿõ.

Èíûå ôåäåðàëüíûå çàêîíû òàêæå ðåãóëèðóþò âçàèìîîòíîøåíèÿ, âîçíèêàþùèå â ïðîöåññå îñóùåñòâëåíèÿ êðåäèòíîé îðãàíèçàöèåé è çàåìùèêîì, îäíàêî ýòè ôåäåðàëüíûå çàêîíû ìîæíî îòíåñòè ê ðåãóëèðîâàíèþ êðåäèòíûõ îòíîøåíèé òîëüêî êîñâåííî. Ê òàêèì ôåäåðàëüíûì çàêîíîì ìîæíî îòíåñòè:

-        ÔÇ «Îá àêöèîíåðíûõ îáùåñòâàõ» - â ÷àñòè, îäîáðåíèÿ çàåìùèêîì ñîâåðøåíèÿ êðóïíûõ ñäåëîê, â òîì ÷èñëå çàéìà, êðåäèòà, çàëîãà, ïîðó÷èòåëüñòâà èëè íåñêîëüêèõ âçàèìîñâÿçàííûõ ñäåëîê;

-        ÔÇ «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» - â ÷àñòè ãîñóäàðñòâåííîãî ðåãóëèðîâàíèÿ, ïðîöåäóðû è ðåãèñòðàöèè èïîòåêè, êàê ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòíîãî îáÿçàòåëüñòâà;

-        ÔÇ «Î âàëþòíîì ðåãóëèðîâàíèè è âàëþòíîì êîíòðîëå» - â ÷àñòè ïðåäîñòàâëåíèÿ êðåäèòîâ â èíîñòðàííîé âàëþòå è êðåäèòíûõ âçàèìîîòíîøåíèé ìåæäó ðåçèäåíòàìè ÐÔ è íåðåçèäåíòàìè;

-        ÔÇ «Îá èñïîëíèòåëüíîì ïðîèçâîäñòâå» - â ÷àñòè îñóùåñòâëåíèÿ ïðèíóäèòåëüíîãî èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêîâ ïåðåä êðåäèòîðàìè, â òîì ÷èñëå äîëæíèêîâ ïî êðåäèòíûì îáÿçàòåëüñòâàì;

-        ÔÇ «Î äðàãîöåííûõ ìåòàëëàõ è äðàãîöåííûõ êàìíÿõ» - â ÷àñòè ðåãóëèðîâàíèÿ òàêîãî ñïîñîáà îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòíûõ îáÿçàòåëüñòâ, êàê ïðåäîñòàâëåíèÿ â çàëîã äðàãîöåííûõ ìåòàëëîâ è äðàãîöåííûõ êàìíåé.

Ïîìèìî ïðèâåäåííûõ âûøå ôåäåðàëüíûõ çàêîíîâ îòíîøåíèÿ, âîçíèêàþùèå â ïðîöåññå âçàèìîäåéñòâèÿ ñòîðîí ïî ïîâîäó îñóùåñòâëåíèÿ êðåäèòîâàíèÿ, ðåãóëèðóþòñÿ èíûìè ôåäåðàëüíûìè çàêîíàìè.

Òàêèì îáðàçîì, ðàññìîòðåâ ñèñòåìó íîðìàòèâíî-ïðàâîâûõ àêòîâ, ðåãóëèðóþùèõ îòíîøåíèÿ ïî ïîâîäó èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, ìîæíî ñäåëàòü âûâîä î ìíîãîîáðàçèè çàêîíîäàòåëüíûõ àêòîâ, à òàêæå íåîáõîäèìîñòè ïðèâåäåíèÿ ðàçëè÷íûõ àêòîâ â ñîîòâåòñòâèå ñ äåéñòâóþùèì çàêîíîäàòåëüñòâîì, à òàêæå ïîñòàâèòü ïðîáëåìó êîäèôèêàöèè áàíêîâñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà è âûäåëåíèÿ ñåêòîðà êðåäèòíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà äëÿ äåòàëüíîãî è ÷åòêîãî ðåãóëèðîâàíèÿ êðåäèòíûõ îòíîøåíèé[6].

1.2    Ýêîíîìè÷åñêàÿ ñóùíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

Èïîòåêà êàê ýëåìåíò õîçÿéñòâåííîé æèçíè óõîäèò ãëóáîêèìè êîðíÿìè â èñòîðèþ. Ñàìî ïîíÿòèå «èïîòåêà» ïðèøëî â ìèðîâóþ ôèíàíñîâî-ýêîíîìè÷åñêóþ ñèñòåìó èç äðåâíåé Ãðåöèè. Åãî ââåë àðõîíò Ñîëîí â VI âåêå äî í. ý., ïðåäøåñòâåííèê ñîëîíà – Äðàêîíò – ââåë ïîðÿäîê (â 621 ã. äî í. ý.), ñîãëàñíî êîòîðîìó ëþáûå ïîñÿãàòåëüñòâà íà ÷àñòíóþ ñîáñòâåííîñòü è åå äâèæèìóþ ÷àñòü ñóðîâî êàðàëèñü.  594 ã. äî í. ý. Ñîëîí îñóùåñòâëÿåò ñâîè çíàìåíèòûå ðåôîðìû, â òîì ÷èñëå îòìåíÿåò ïîçåìåëüíûå äîëãè, ââîäèò ñâîáîäó çàâåùàíèÿ, ïî êîòîðîé âûìîðî÷åííîå èìóùåñòâî óæå íå îáÿçàòåëüíî ïåðåõîäèò ê íàñëåäíèêàì ðîäà. Òåïåðü êàæäûé ïîëó÷èë ïðàâî ðàññòàâàòüñÿ è çàâåùàòü «ñîáñòâåííîñòü» ïî ñâîåìó óñìîòðåíèþ. Ïåðâîíà÷àëüíî â Àôèíàõ çàëîãîì ñ ïîäîáíîãî ðîäà îáÿçàòåëüñòâ áûëà ëè÷íîñòü äîëæíèêà, êîòîðîìó â ñëó÷àå íåâîçìîæíîñòè çàïëàòèòü äîëã ãðîçèëî ðàáñòâî. Äëÿ ïåðåâîäà ëè÷íîé ñîáñòâåííîñòè â èìóùåñòâåííóþ Ñîëîí è ïðåäëîæèë ñòàâèòü íà èìåíè äîëæíèêà (îáû÷íî íà ïîãðàíè÷íîé ìåæå) ñòîëá ñ íàäïèñüþ, ÷òî ýòà çåìëÿ ñëóæèò îáåñïå÷åíèåì ïðåòåíçèé íà îïðåäåëåííóþ ñóììó. Òàêîé ñòîëá è íàçâàëè èïîòåêîé[7].

Èíñòèòóò èïîòåêè (çàëîãà íåäâèæèìîñòè) â òå÷åíèå îòíîñèòåëüíî íåáîëüøîãî âðåìåíè ïðîøåë ýâîëþöèþ îò ôèäóöèè (fiducia, îò ëàò. - ñäåëêè íà äîâåðèè èëè äîâåðèòåëüíîé ñäåëêè, ïåðâîé ôîðìû âåùíîãî îáåñïå÷åíèÿ), ê áîëåå ïðîãðåññèâíîé ñòàäèè - ïèãíóñó è äàëåå ê èïîòåêå. Îñíîâíàÿ ñóòü «ôèäóöèè» çàêëþ÷àëàñü â òîì, ÷òî ñðàçó ïî çàêëþ÷åíèþ äîãîâîðà îôèöèàëüíî óñòàíàâëèâàëèñü ïðàâà êðåäèòîðà íà çàêëàäûâàåìóþ íåäâèæèìîñòü, ñàì ïðåäìåò ïåðåäàâàëñÿ â «fiducia» è êðåäèòîð îáÿçàí áûë âîçâðàòèòü íåäâèæèìîñòü ïîñëå èñïðàâíîãî è ñâîåâðåìåííîãî èñïîëíåíèÿ äîãîâîðà. Ñäåëêà (èëè äîãîâîð) «ôèäóöèÿ» òàêæå ïðîøëà ñâîþ ýâîëþöèþ.

Íà ïåðâîì ýòàïå ðàçâèòèÿ èíñòèòóòà «ôèäóöèè» äîëæíèê íå îáëàäàë ïðàêòè÷åñêè íèêàêîé çàùèòîé è êðåäèòîð ñàì ðåøàë, ÷òî åìó âûãîäíåå: èëè òðåáîâàòü îò çàåìùèêà âûïëàòû äîëãà, èëè íå âîçâðàùàòü åìó èìóùåñòâî.  äàëüíåéøåì áûëî ââåäåíî îôèöèàëüíîå ïîëîæåíèå ê äîêóìåíòó î çàëîãå (actio fiducia), êîòîðîå îòìåíÿëî ýòó äîñòàòî÷íî âûãîäíóþ àëüòåðíàòèâó êðåäèòîðà. Íî, âñå ðàâíî, â òåõíîëîãèè ñäåëêè îñòàâàëèñü äîñòàòî÷íî ñåðüåçíûå ïðàâîâûå ìîìåíòû, êîòîðûìè ìîã âîñïîëüçîâàòüñÿ êðåäèòîð è êîòîðûå áûëè íåâûãîäíû çàåìùèêó.

Ñëåäóþùàÿ ñòàäèÿ ðàçâèòèÿ èíñòèòóòà èïîòåêè íåñëà äîñòàòî÷íî ïðîãðåññèâíûé õàðàêòåð, çàùèùàÿ çàåìùèêà îò ñâîåâîëüíûõ äåéñòâèé êðåäèòîðà. Äîãîâîð «ïèãíóñà» (äîãîâîð î çàëîãå íà ñòàäèè «ïèãíóñà») ïðåäóñìàòðèâàë ïåðåäà÷ó çàêëàäûâàåìîé íåäâèæèìîñòè óæå íå â ñîáñòâåííîñòü, à òîëüêî âî âëàäåíèå åþ è òîëüêî êàê ãàðàíòèè èñïîëíåíèÿ âçÿòîãî çàåìùèêîì îáÿçàòåëüñòâà. Áîëåå òîãî, äîëæíèêè èìåëè ïðàâî òðåáîâàòü, ÷òîáû êðåäèòîð íå ïîëüçîâàëñÿ äàííîé íåäâèæèìîñòüþ, à òîëüêî õðàíèë åå. Çà êðåäèòîðîì îñòàâàëîñü óñëîâíîå ïðàâî ïðîäàòü çàêëàäûâàåìóþ âåùü, ÷òîáû âîçìåñòèòü ñâîè ñðåäñòâà, òîëüêî ïðè íåèñïîëíåíèè çàåìùèêîì âçÿòûõ èì îáÿçàòåëüñòâ. Ïðè ýòîì óæå òîãäà êðåäèòîðó áûëî çàïðåùåíî îñòàâëÿòü ïðîäàâàåìóþ íåäâèæèìîñòü (ïðåäìåò çàëîãà) ó ñåáÿ.  ñëó÷àå íåâûïîëíåíèÿ âçÿòûõ îáÿçàòåëüñòâ äîëæíèêîì, êðåäèòîð ïîñëå ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè âîçâðàùàë âñþ ðàçíèöó ìåæäó âûðó÷êîé çà íåäâèæèìîñòü è îñòàòêîì äîëãà çàåìùèêó. Äàííûé âèä ñäåëîê òùàòåëüíî ðåãëàìåíòèðîâàëñÿ. Òðåáîâàíèÿ, íå âõîäÿùèå â ðåãëàìåíòàöèþ áûëè ïðåäìåòîì îñîáîãî ñóäåáíîãî ðàçáèðàòåëüñòâà[8].

Îïåðàöèè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ ôîðìèðóþòñÿ â îòäåëüíóþ ýêîíîìè÷åñêóþ êàòåãîðèþ – èïîòå÷íûé ðûíîê. Îò äðóãèõ ðûíêîâ åãî îòëè÷àåò:

-        äîëãîñðî÷íîñòü âûäàâàåìûõ êðåäèòîâ (îò 10 äî 30 ëåò);

-        îáåñïå÷åíèå êðåäèòîâ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ÷àùå âñåãî – æèëüåì, ïðèîáðåòàåìûì íà êðåäèòíûå ñðåäñòâà;

-        îòíîñèòåëüíî íèçêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî èïîòå÷íûì êðåäèòàì;

-        íèçêàÿ äîõîäíîñòü è âûñîêàÿ íàäåæíîñòü èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã;

-        íàëè÷èå ãîñóäàðñòâåííîãî êîíòðîëÿ çà îïåðàöèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè çàåìùèêîâ è êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé.

Äåéñòâóþò íà èïîòå÷íîì ðûíêå, ñ îäíîé ñòîðîíû, çàåìùèêè, æåëàþùèå ïðèîáðåñòè íà êðåäèòíûå ñðåäñòâà æèëüå; ñ äðóãîé ñòîðîíû, áàíêè è äðóãèå êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, êîòîðûå âûäàþò èïîòå÷íûå êðåäèòû è òåì ñàìûì ðàñøèðÿþò ñïåêòð ïðåäëàãàåìûõ óñëóã.

Êðîìå òîãî, ê ó÷àñòíèêàì ðûíêà äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ îòíîñÿòñÿ ïðîäàâöû æèëüÿ (ôèçè÷åñêèå è þðèäè÷åñêèå ëèöà), îðãàíû ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì, ñòðàõîâûå êîìïàíèè, îöåíùèêè, àãåíòñòâà íåäâèæèìîñòè, íîòàðèóñû, îðãàíû îïåêè è ïîðó÷èòåëüñòâà.

Ôèíàíñîâûå ñðåäñòâà, ïðèâëåêàåìûå äëÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, òîæå èìåþò ñâîè îñîáåííîñòè. Äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ îïåðàöèé ïî èïîòåêå íåîáõîäèì òàêèå îáúåìû äåíåæíûõ ñðåäñòâ, ÷òîáû èõ õâàòàëî íàäîëãî, âåäü èïîòå÷íûå êðåäèòû âûäàþòñÿ íà 10 è áîëåå ëåò.

Ðåñóðñàìè äëÿ èïîòåêè ñëóæàò, âî-ïåðâûõ, äåïîçèòû íàñåëåíèÿ è ïðåäïðèÿòèé íà ñ÷åòàõ áàíêîâ (ýòî ìîãóò áûòü ëèáî äåïîçèòû â êîììåð÷åñêèõ áàíêàõ, ëèáî íàêîïèòåëüíûå ñ÷åòà â ñïåöèàëèçèðîâàííûõ èïîòå÷íûõ áàíêàõ è ñòðîèòåëüíûõ ñáåðåãàòåëüíûõ êàññàõ). À âî-âòîðûõ, òàê íàçûâàåìûå «îïòîâûå» èñòî÷íèêè – â îñíîâíîì ñðåäñòâà ïåíñèîííûõ, ñòðàõîâûõ è äðóãèõ êðóïíûõ ôîíäîâ. Íàäî ñêàçàòü, ÷òî èìåííî «îïòîâûå» èñòî÷íèêè ÿâëÿþòñÿ íàèáîëåå ïðåäïî÷òèòåëüíûìè äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ èïîòå÷íûõ îïåðàöèé.  ÷àñòíîñòè, ïåíñèîííûå ôîíäû íå îáÿçàíû âûïëà÷èâàòü äîõîäû ïî âêëàäàì ðàáîòíèêîâ äî ìîìåíòà âûõîäà èõ íà ïåíñèþ, ò.å. 30 è áîëåå ëåò, à ëèøü îáåñïå÷èâàþò èõ ôèêñèðîâàííûì ïðîöåíòîì. Ïîýòîìó ñ öåëüþ ñîõðàííîñòè îíè ìîãóò áûòü íàïðàâëåíû íà ïðèîáðåòåíèå íàäåæíûõ èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã.

Êîãäà ñðàâíèâàþò óñëîâèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ðàçëè÷íûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ, îáû÷íî îáðàùàþò âíèìàíèå íà:

-        äîïóñòèìûé ðàçìåð êðåäèòà;

-        ñðîê êðåäèòîâàíèÿ;

-        óñëîâèÿ ïîãàøåíèÿ êðåäèòà;

-        ðàçìåð ïðîöåíòíîé ñòàâêè;

-        ðàçìåð ðåãóëÿðíîãî ïëàòåæà.

         Åñëè ïðåäëàãàåòñÿ âûñîêàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòó, òî ðåãóëÿðíûå ïëàòåæè áóäóò âûøå è, ñëåäîâàòåëüíî, íèæå áóäåò ÷èñëî çàåìùèêîâ. Ñ äðóãîé ñòîðîíû, åñëè ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà áóäåò íèæå ñóùåñòâóþùåãî ïðîöåíòà èíôëÿöèè, äëÿ ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ ïðèäåòñÿ ïîñòîÿííî èñïîëüçîâàòü ñðåäñòâà èç ãîñóäàðñòâåííîãî áþäæåòà, ÷òîáû êîìïåíñèðîâàòü áàíêàì âîçìîæíûå ïîòåðè îò èíôëÿöèè. À ïîñêîëüêó âîçìîæíîñòè ãîñóäàðñòâåííîé ôèíàíñîâîé ïîääåðæêè ñèëüíî îãðàíè÷åíû, âðÿä ëè óäàñòñÿ òîëüêî ñ ïîìîùüþ èñêóññòâåííîãî çàíèæåíèÿ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê óâåëè÷èòü ìàñøòàáû èïîòå÷íîãî ðûíêà.

Ìàêñèìàëüíûå ñðîêè êðåäèòîâàíèÿ íàïðÿìóþ çàâèñÿò îò òîãî, íàñêîëüêî ñòàáèëüíîé è ïðåäñêàçóåìîé îöåíèâàþò áàíêè ñèòóàöèþ â ñòðàíå.

Äîïóñòèìûé ðàçìåð êðåäèòà ðàññ÷èòûâàåòñÿ èñõîäÿ èç ðàçìåðà äîõîäà áóäóùåãî çàåìùèêà.

Ðàçìåð ðåãóëÿðíîãî ïëàòåæà òàêæå çàâèñèò îò äîõîäà çàåìùèêà. Íî íà íåãî âëèÿåò è ñðîê êðåäèòîâàíèÿ: ÷åì îí äîëüøå, ÷åì ìåíüøèé ðàçìåð äîõîäà íåîáõîäèì äëÿ âûäà÷è îäèíàêîâîãî ïî ðàçìåðó êðåäèòà, ò.ê. êîëè÷åñòâî ïëàòåæåé ïî êðåäèòó áóäåò âûøå, ñîîòâåòñòâåííî ðàçìåðû ïëàòåæåé íèæå.

Ñäåëêè ñ èïîòåêîé êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè èìåþò ìíîæåñòâî îñîáåííîñòåé, êîòîðûå íå ïðèñóùè ñäåëêàì ïî æèëüþ. Íàïðèìåð, ñðîêè êðåäèòîâàíèÿ ïîä çàëîã êîììåð÷åñêèõ îáúåêòîâ ìîãóò áûòü ãîðàçäî êîðî÷å, ÷åì ïî æèëüþ, ò.ê. ïðåäïîëàãàåòñÿ, ÷òî äîõîä, êîòîðûé áóäåò ïðèíîñèòü çàëîæåííûé îáúåêò, ïîçâîëèò âåðíóòü êðåäèò, âûäàííûé íà êîðîòêèé ñðîê è ïîä áîëåå âûñîêèå ïðîöåíòû[9].

1.3    Õàðàêòåðèñòèêà ïðîáëåì, âûÿâëåííûõ â ðåçóëüòàòå àíàëèçà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

 ðàìêàõ äåéñòâóþùåé ãîñóäàðñòâåííîé ïðîãðàììû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ âîçäåéñòâèå êðåäèòíûõ ðèñêîâ íà áþäæåòíî-íàëîãîâóþ ñôåðó ìîæåò ïðèâåñòè ê áûñòðîìó ïðåâûøåíèþ îáúåìà èìåþùèõñÿ â òîì èëè èíîì ðåãèîíå ðåñóðñîâ.  íàñòîÿùåå âðåìÿ ðåãèîíàëüíûå àãåíòñòâà ïðîäàþò êðåäèòû ôåäåðàëüíîìó àãåíòñòâó íà óñëîâèÿõ ïîëíîãî ðåãðåññà.  ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî èïîòåêå, ôåäåðàëüíîå àãåíòñòâî èìååò ïðàâî ïîòðåáîâàòü îò ðåãèîíàëüíîãî àãåíòñòâà çàìåíèòü èïîòåêó è âçÿòü íà ñåáÿ âñå çàòðàòû, ñâÿçàííûå ñ íàðóøåíèåì îáÿçàòåëüñòâ. Ïîñêîëüêó îáúåì ðåãèîíàëüíûõ ïðîãðàìì â íàñòîÿùåå âðåìÿ íåâåëèê, ýôôåêò îò íåèñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ â ïîäîáíûõ ñëó÷àÿõ íà áþäæåò îñòàåòñÿ ìèíèìàëüíûì. Òåì íå ìåíåå, åñëè ìàñøòàá ðåàëèçàöèè ýòèõ ïðîãðàìì áóäåò ðàñøèðÿòüñÿ, òî ýòî ìîæåò ïðèâåñòè ê çíà÷èòåëüíîìó âîçäåéñòâèþ íà áþäæåòû ñóáúåêòîâ Ôåäåðàöèè, îñîáåííî ñ ó÷åòîì îãðàíè÷åííîñòè ðåãèîíàëüíûõ ðåñóðñîâ.

 òàáëèöå 1 ïðîèëëþñòðèðîâàí ïîòåíöèàëüíûé ýôôåêò êðóïíûõ ïðîãðàìì êðåäèòîâàíèÿ íà áþäæåòû ÷åòûðåõ ñóáúåêòîâ Ôåäåðàöèè. Ïðè íûíåøíåì ïîäõîäå ëþáàÿ êðåäèòíàÿ ïðîãðàììà çíà÷èòåëüíîãî îáúåìà áûñòðî ïðèâåäåò ê ïðåâûøåíèþ îáùåãî îáúåìà ðåãèîíàëüíîãî áþäæåòà â òðåõ ñóáúåêòàõ ôåäåðàöèè çà èñêëþ÷åíèåì Ìîñêâû. Åñëè áû ïðîãðàììû êðåäèòîâàíèÿ â Ñàìàðñêîé, Îðåíáóðãñêîé è Èðêóòñêîé îáëàñòÿõ óâåëè÷èëèñü â îáúåìå äî óðîâíÿ, äîñòàòî÷íîãî äëÿ ôèíàíñèðîâàíèÿ 20 ïðîöåíòîâ ñïðîñà, òî îáúåì êðåäèòîâ áîëåå ÷åì âäâîå ïðåâûñèë áû îáùèé ðàçìåð ãîäîâîãî ðåãèîíàëüíîãî áþäæåòà.  ñëó÷àå ýêîíîìè÷åñêîãî ñïàäà è äåôîëòà 20 ïðîöåíòîâ ñîîòâåòñòâóþùèõ çàåìùèêîâ, èçäåðæêè ìîãëè áû áîëåå ÷åì âäâîå ïðåâûñèòü îáùóþ âåëè÷èíó áþäæåòà æèëèùíîé ñôåðû Îðåíáóðãñêîé îáëàñòè.  Ñàìàðñêîé îáëàñòè àíàëîãè÷íûå èçäåðæêè ìîãëè áû ïðåâûñèòü ðåãèîíàëüíûå ðàñõîäû íà îáðàçîâàíèå è ñîöèàëüíóþ ïîìîùü âìåñòå âçÿòûå.

Ïðèâåäåííûå äàííûå ÿâëÿþòñÿ ïðèáëèçèòåëüíûìè îöåíêàìè, îò÷àñòè îñíîâàííûìè íà ðåçóëüòàòàõ îáñëåäîâàíèÿ, íåäàâíî ïðîâåäåííîãî Öåíòðîì àíàëèçà ðûíêîâ íåäâèæèìîñòè (ÖÀÐÍ), ñîãëàñíî êîòîðîìó 77 ïðîöåíòîâ äîìàøíèõ õîçÿéñòâ õîòåëè áû óëó÷øèòü ñâîè æèëèùíûå óñëîâèÿ. Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî åñëè áû òå æå äîìàøíèå õîçÿéñòâà ó÷èòûâàëè çàòðàòû íà ïðèîáðåòåíèå êâàðòèð ïî öåíàì, ïîëíîñòüþ îòðàæàþùèì çàòðàòû, òî îíè ìîãëè áû ïðåäïî÷åñòü îñòàòüñÿ â ñâîåì íûíåøíåì æèëüå. Îäíàêî äàæå åñëè ôàêòè÷åñêèé ñïðîñ ñîñòàâëÿåò íå áîëåå ïîëîâèíû îò óðîâíÿ âûÿâëåííîãî ÖÀÐÍ â õîäå îáñëåäîâàíèÿ, òî âñå ðàâíî åãî îáúåì áûñòðî ïðåâûñèë áû îáúåì ðåñóðñîâ, èìåþùèõñÿ ó ìíîãèõ ðåãèîíîâ ñòðàíû.

Âìåñòî òîãî, ÷òîáû âîçëàãàòü êðåäèòíûé ðèñê èñêëþ÷èòåëüíî íà ðåãèîíàëüíûå àäìèíèñòðàöèè, ñëåäóåò, ÷òîáû ñèñòåìà îáåñïå÷èâàëà ðàçäåëåíèå ðèñêà ñðåäè ó÷àñòíèêîâ. Òàêîå ðàçäåëåíèå ðèñêà ìîãëî áû ñòàòü èñòî÷íèêîì ýêîíîìè÷åñêèõ ñòèìóëîâ äëÿ ïîâûøåíèÿ êà÷åñòâà óïðàâëåíèÿ ðèñêàìè.

 ãîñóäàðñòâåííûõ ïðîãðàììàõ ñëåäóåò ïîääåðæèâàòü ñòðîãèå ñòàíäàðòû ôèíàíñîâîé äåÿòåëüíîñòè.  áîëüøèíñòâå ñòðàí ìèðà ãîñóäàðñòâåííûå âåäîìñòâà íàöåëèâàþò ñâîè óñèëèÿ ëèáî íà ñîçäàíèå íîâûõ ðûíêîâ òàì, ãäå ó÷ðåæäåíèÿ ÷àñòíîãî ñåêòîðà ñòàëêèâàþòñÿ, ïî èõ ìíåíèþ, ñ ÷ðåçìåðíûì ðèñêîì, ëèáî íà îêàçàíèå óñëóã òåì ãðóïïàì íàñåëåíèÿ, êîòîðûå èñïûòûâàþò èõ íåäîñòàòîê, â òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà ñîîòâåòñòâóþùèå óñëóãè íåäîñòàòî÷íî ðåíòàáåëüíû äëÿ òîãî, ÷òîáû èõ îêàçûâàëè ó÷ðåæäåíèÿ ÷àñòíîãî ñåêòîðà. Ïîäîáíûå öåëè, òåì íå ìåíåå, íå óñòðàíÿþò íåîáõîäèìîñòè â ïðîçðà÷íîñòè, ôèíàíñîâîì êîíòðîëå è âûïîëíåíèè òðåáîâàíèé ê äîñòàòî÷íîñòè êàïèòàëà.  îòíîøåíèè ñòàíäàðòîâ ôèíàíñîâîé äåÿòåëüíîñòè ãîñóäàðñòâåííûìè âåäîìñòâàìè ñëåäóåò óïðàâëÿòü òàê æå, êàê è áàíêàìè. Ñ ãîñóäàðñòâåííûìè âåäîìñòâàìè îáû÷íî ñâÿçûâàþò áîëåå íèçêèå îæèäàíèÿ â îòíîøåíèè ðåíòàáåëüíîñòè è ðîñòà, à òàêæå âíîñÿò êîððåêòèâû ñ ó÷åòîì ïðàâèë âåäåíèÿ áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè, îòðàæàþùèå íåîáõîäèìîñòü â ó÷ðåæäåíèÿõ-äåïîçèòàðèÿõ. Îäíàêî íåò íèêàêèõ ïðè÷èí ïðèìåíÿòü ê íèì èíûå ñòàíäàðòû ôèíàíñîâîé íàäåæíîñòè.

Òàáëèöà 1

Ïîòåíöèàëüíûé ýôôåêò èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ íà ðåãèîíàëüíûå áþäæåòû â 2007 ã.

Ïîêàçàòåëè Ìîñêâà Ñàìàðà Îðåíáóðã Èðêóòñê
×èñëî äîìàøíèõ õîçÿéñòâ, æåëàþùèõ ó÷àñòâîâàòü â æèëèùíûõ ïðîãðàììàõ* 1 439 777 524 601 347 932 409 609
Îáùàÿ âåëè÷èíà ðåãèîíàëüíîãî áþäæåòà íà 2007 ã.** 304 200 000 17 800 000 9 000 000 12 800 000
Àññèãíîâàíèÿ íà æèëèùíîå ñòðîèòåëüñòâî â ðåãèîíàëüíîì áþäæåòå íà 2007 ã.** 81 000 000 4 800 000 1 400 000 2 900 000
Ñðåäíÿÿ ñóììà êðåäèòà** 350 350 350 350
Îáùèé îáúåì ïî 20% ñïðîñà** 100 784 376 36 722 070 24 355 254 28 672 663
Èçäåðæêè â ñâÿçè ñ 20% íåèñïîëíåíèåì îáÿçàòåëüñòâ ïðè äîëå óáûòêîâ â ñëó÷àå òàêîâîãî íåèñïîëíåíèÿ 50%** 10 078 438 3 672 207 2 435 525 2 867 266

* — Âêëþ÷àåò 77% äîìàøíèõ õîçÿéñòâ ñî ñðåäíèìè äîõîäàìè

** — òûñ. ðóáëåé.

Èñòî÷íèêè: Ðàñ÷åòû Áàíêà Ðîññèè; ÖÀÐÍ; Ãîñêîìñòàò.

Ðåãèîíàëüíûì àãåíòñòâàì íåîáõîäèìû ïðóäåíöèàëüíûå ñòàíäàðòû, ñòàíäàðòû â îòíîøåíèè äîñòàòî÷íîñòè êàïèòàëà è ïðî÷èå ñòàíäàðòû ôèíàíñîâîé äåÿòåëüíîñòè. Ìèðîâîé îïûò óêàçûâàåò íà äëèííûé ïåðå÷åíü ôèíàíñèðóåìûõ ãîñóäàðñòâîì âåäîìñòâ, êîòîðûå â ïðîøëîì íåñëè óáûòêè â ðåçóëüòàòå ñëàáîñòè ïðèìåíÿâøèõñÿ èìè ñòàíäàðòîâ êðåäèòíîé äåÿòåëüíîñòè. Íåäàâíèå ïðèìåðû ýòîãî ðîäà âêëþ÷àþò ñîîòâåòñòâóþùèå âåäîìñòâà íà Ôèëèïïèíàõ è â Ìåêñèêå.  áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ïîäîáíûå óáûòêè ïîòðåáîâàëè çíà÷èòåëüíîé ôèíàíñîâîé ïîìîùè ñî ñòîðîíû íàöèîíàëüíûõ ïðàâèòåëüñòâ. Ïîìèìî ïðåäúÿâëÿåìûõ ôåäåðàëüíûì àãåíòñòâîì òðåáîâàíèé, êàñàþùèõñÿ àíäåððàéòèíãà è ðåçåðâèðîâàíèÿ, â íàñòîÿùåå âðåìÿ íå ñóùåñòâóåò ïîñëåäîâàòåëüíîãî íàáîðà ñòàíäàðòîâ ôèíàíñîâîé äåÿòåëüíîñòè äëÿ ðåãèîíàëüíûõ àãåíòñòâ.  îòíîøåíèè ïðèîáðåòàåìûõ ÀÈÆÊ êðåäèòîâ, îíî óñòàíàâëèâàåò ñòàíäàðòû ïî àíäåððàéòèíãó è ñîïðîâîæäåíèþ êðåäèòîâ, à òàêæå òðåáîâàíèå î äîñòàòî÷íîñòè êàïèòàëà, ñîñòàâëÿþùåå 10 ïðîöåíòîâ îò îáúåìà êðåäèòîâ, êîòîðûå êàæäîå àãåíòñòâî ïðîäàåò ôåäåðàëüíîìó àãåíòñòâó.  îòíîøåíèè êðåäèòîâ, êîòîðûå ôèíàíñèðóþòñÿ íà ìåñòàõ, íå óñòàíàâëèâàþòñÿ îáùèå ïðàâèëà àíäåððàéòèíãà çàåìùèêà, êðåäèòîâàíèÿ ëèö, èìåþùèõ äîñòóï ê âíóòðåííåé èíôîðìàöèè, êîíöåíòðàöèè êðåäèòîâ, ñèñòåìû âíóòðåííåãî êîíòðîëÿ èëè ôîðìèðîâàíèÿ è èñïîëüçîâàíèÿ ðåçåðâà íà âîçìîæíûå ïîòåðè ïî ññóäàì. Àãåíòñòâà Ñàìàðñêîé îáëàñòè è Îðåíáóðãñêîé îáëàñòè ôîðìèðóþò ðåçåðâû íà âîçìîæíûå ïîòåðè ïî ññóäàì òîëüêî ïî 10 ïðîöåíòàì êðåäèòîâ, êîòîðûå îíè ïðîäàþò ôåäåðàëüíîìó àãåíòñòâó.

Ñóáñèäèðîâàíèå ïðîöåíòíûõ ñòàâîê áûñòðî èñòîùèò ðåãèîíàëüíûå áþäæåòû. Áîëüøàÿ ÷àñòü ðåãèîíàëüíûõ ïðîãðàìì ðàññ÷èòàíà íà äîìàøíèå õîçÿéñòâà ñî ñðåäíèì óðîâíåì äîõîäîâ.

Ñ ýêîíîìè÷åñêîé òî÷êè çðåíèÿ, áîëåå ýôôåêòèâíî ïðåäîñòàâëÿòü äåíåæíûå ñðåäñòâà íàñåëåíèþ, ÷åì ìàíèïóëèðîâàòü öåíàìè íà òîâàðû è óñëóãè, ÷òîáû ñäåëàòü èõ ôèíàíñîâî äîñòóïíûìè. Ñóáñèäèðîâàíèå ïðîöåíòíûõ ñòàâîê èñêàæàåò ðûíîê æèëèùíîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ, âíîñÿ äèñïðîïîðöèè â åãî ãëàâíûé ìåõàíèçì öåíîîáðàçîâàíèÿ - ïðîöåíòíóþ ñòàâêó ïî èïîòå÷íûì êðåäèòàì.  òîé ìåðå, â êàêîé ñóáñèäèè ñ÷èòàþò íåîáõîäèìûìè, áûëî áû áîëåå ýôôåêòèâíî ïðåäîñòàâëÿòü èõ â âèäå åäèíîâðåìåííîé ñóììû, äåíåæíûõ ïëàòåæåé íà÷àëüíîãî ïåðèîäà, íàïðèìåð, â âèäå ñóáñèäèðîâàíèÿ ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà èëè ñòðàõîâàíèÿ êðåäèòîâ ñ öåëüþ ïîâûøåíèÿ äîëè èïîòå÷íîãî êðåäèòà â îáùåé ñòîèìîñòè ïîêóïàåìîãî æèëüÿ.

Ïðè áîëåå âûñîêèõ ïðîöåíòíûõ ñòàâêàõ çàòðàòû íà ñóáñèäèðîâàíèå ïåðâîíà÷àëüíûõ ïëàòåæåé ñîñòàâëÿþò ïðèìåðíî 80 ïðîöåíòîâ çàòðàò íà ñóáñèäèðîâàíèå ïðîöåíòíûõ ñòàâîê â òåðìèíàõ òåêóùåé ñòîèìîñòè.  òàáëèöå 2 ïðîâîäèòñÿ ñðàâíåíèå çàòðàò íà ñóáñèäèðîâàíèå ïðîöåíòíûõ ñòàâîê è ïåðâîíà÷àëüíûõ ïëàòåæåé ñ èñïîëüçîâàíèåì äîïóùåíèé î äâóõ óðîâíÿõ ðûíî÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê ïî èïîòåêå.

Òàáëèöà 2

Ñîïîñòàâëåíèå ïàðàìåòðîâ ñóáñèäèðîâàíèÿ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê è ïåðâîíà÷àëüíûõ âçíîñîâ

Ïîêàçàòåëè Ðûíî÷íàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì = 19,6% Ðûíî÷íàÿ ñòàâêà ïî êðåäèòàì = 15%
Êðåäèòû áåç ñóáñèäèé Ñóáñèäèè íà ïðîöåíòíûå ñòàâêè Ñóáñèäèè íà ïåðâîíà÷àëüíûå âçíîñû Êðåäèòû áåç ñóáñèäèé Ñóáñèäèè íà ïðîöåíòíûå ñòàâêè Ñóáñèäèè íà ïåðâîíà÷àëüíûå âçíîñû
Òåêóùàÿ ñòîèìîñòü ñóáñèäèé 231 012 180 771 142 460 141 686
Ýêîíîìèÿ ïðè ñóáñèäèðîâàíèè ïåðâîíà÷àëüíûõ âçíîñîâ 50 241 774
Åæåìåñÿ÷íûå ïëàòåæè ïî êðåäèòàì 5 703 2 652 2 688 4 503 2 652 2 638
Ñòàâêà ïî èïîòå÷íûì âåêñåëÿì 19,6% 7,0% 19,6% 15,0% 7,0% 15,0%
Ïåðâîíà÷àëüíûé âçíîñ ñî ñòîðîíû ãîñóäàðñòâà 180 771 141 686

Äîïóùåíèÿ:

·  Êðåäèòíûé áàëàíñ = 342 000 ðóá.

·  Ïåðâîíà÷àëüíûé âçíîñ ñî ñòîðîíû ïîêóïàòåëÿ = 146 571 ðóá.

·  Ñðîê êðåäèòà = 20 ëåò

 êàæäîì ñëó÷àå ðàçìåð ñóáñèäèé â ñ÷åò ïåðâîíà÷àëüíîãî ïëàòåæà âûáèðàëñÿ òàêèì îáðàçîì, ÷òîáû óìåíüøèòü èïîòå÷íûé ïëàòåæ äî âåëè÷èíû, îáåñïå÷èâàþùåé ñóáñèäèðîâàíèå ïðîöåíòíûõ ñòàâîê. Ïðè îòíîñèòåëüíî áîëåå íèçêèõ ðûíî÷íûõ ïðîöåíòíûõ ñòàâêàõ ïåðâîíà÷àëüíî ðàçíèöà â ñòîèìîñòè ìåæäó ýòèìè ñóáñèäèÿìè íåâåëèêà, îäíàêî èïîòåêà ñ ðûíî÷íîé ïðîöåíòíîé ñòàâêîé íå áóäåò áëîêèðîâàíà íà áàëàíñå ó÷ðåæäåíèÿ-îðãàíèçàòîðà èïîòåêè.

Èïîòåêà ïî ðûíî÷íîé ïðîöåíòíîé ñòàâêå ìîæåò ñëóæèòü îáåñïå÷åíèåì äëÿ èïîòå÷íîé öåííîé áóìàãè ñ òàêîé äîõîäíîñòüþ, êîòîðàÿ áóäåò ïðèâëåêàòåëüíîé äëÿ èíâåñòîðîâ áåç êàêèõ-ëèáî äîïîëíèòåëüíûõ ñóáñèäèé. Òàêèì îáðàçîì, ðåãèîíàëüíîå àãåíòñòâî ïîëó÷èò àêòèâû, êîòîðûå îíî ìîæåò ïðîäàòü ïî ðûíî÷íûì ñòàâêàì ôåäåðàëüíîìó àãåíòñòâó èëè ëþáîé èíîé îðãàíèçàöèè, çàíèìàþùåéñÿ ñåêüþðèòèçàöèåé èïîòåêè.  ýòîì ñëó÷àå óðîâåíü ëèêâèäíîñòè â äàííîé ñèñòåìå çàâèñåë áû â áîëüøåé ìåðå îò ñïðîñà ñî ñòîðîíû èíâåñòîðîâ, ÷åì îò äîëãîñðî÷íûõ îáÿçàòåëüñòâ ðåãèîíà îêàçûâàòü ïîääåðæêó èç áóäóùèõ äåíåæíûõ ïîòîêîâ íà ïîääåðæàíèå ïðîöåíòíûõ ñòàâîê íèæå ðûíî÷íîãî óðîâíÿ.

Ñåãîäíÿ â Ðîññèè îáúåì ñóáñèäèðîâàíèÿ ïðîöåíòíûõ ñòàâîê ñîñòàâëÿåò äî 20-ëåòíåãî îáúåìà ðåñóðñîâ ïî ïðèíÿòûì îáÿçàòåëüñòâàì. Âðÿä ëè ðåãèîíàëüíûå àãåíòñòâà ñìîãóò ðàñïîðÿäèòüñÿ ýòèìè ðåñóðñàìè äëÿ ñóáñèäèðîâàíèÿ ðàññ÷èòàííûõ íà ñòîëü äîëãèé ñðîê îáÿçàòåëüñòâ â îòíîøåíèè çíà÷èòåëüíîãî êîëè÷åñòâà çàåìùèêîâ.

Ñòðàõîâàíèå êðåäèòîâ ìîæåò ñäåëàòü âîçìîæíûì ïîâûøåíèå äîëè èïîòå÷íîãî êðåäèòà â îáùåé ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïóòåì ïîãëîùåíèÿ ÷àñòè êðåäèòíîãî ðèñêà, êîòîðàÿ çàñòàâëÿåò êðåäèòîðîâ òðåáîâàòü çíà÷èòåëüíîãî ïåðâîíà÷àëüíîãî âçíîñà. Ïîäîáíàÿ ïðîãðàììà îáåñïå÷èâàëà áû ðàçäåëåíèå êðåäèòíûõ ðèñêîâ ñ îñíîâíûìè êðåäèòîðàìè âðîäå òàêèõ áàíêîâ, êàê Ñáåðáàíê è Ðàéôôàéçåíáàíê è ïîñëóæèëî áû äëÿ ýòèõ ïîñëåäíèõ ñòèìóëîì ê áîëåå âåñîìîìó è àêòèâíîìó èõ ó÷àñòèþ â èïîòå÷íîì êðåäèòîâàíèè. Ñòðàõîâàíèå êðåäèòîâ íà äëèòåëüíûé ñðîê ìîæåò ïðåäîñòàâèòü áàíêèðàì âàæíûé ñòèìóë ê âûäà÷å êðåäèòîâ ñ áîëåå äëèòåëüíûì ñðîêîì ïîãàøåíèÿ. Ýòà ôóíêöèÿ ïîñëóæèëà áû ïîëåçíûì äîïîëíåíèåì ê ëèêâèäíîñòè, ïðåäîñòàâëÿåìîé ôåäåðàëüíûì àãåíòñòâîì, è ê îáñëóæèâàíèþ êðåäèòîâ è óïðàâëåíèþ êðåäèòíûìè ðèñêàìè, ÷òî îñóùåñòâëÿþò íà ìåñòíîì óðîâíå ïåðâè÷íûå àãåíòû.

Ñòðàõîâàíèå êðåäèòîâ òðåáóåò íàëè÷èÿ äàííûõ çà ïðîøëûå ïåðèîäû ïî êîãîðòàì âûäà÷è èïîòåêè ñ âûäåëåíèåì òàêèõ ïîçèöèé, êàê ÷àñòîòà íåâîçâðàòà êðåäèòîâ â ñðîê è îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íàõîäÿùååñÿ â çàëîãå èìóùåñòâî, êîëè÷åñòâî ñëó÷àåâ èñïðàâëåíèÿ ñèòóàöèè, ïåðèîä âðåìåíè äî îáðàùåíèÿ âçûñêàíèÿ íà íàõîäÿùååñÿ â çàëîãå èìóùåñòâà è âåëè÷èíà óáûòêîâ â ðàñ÷åòå íà îäèí êðåäèò, ïî êîòîðîìó íà íàõîäÿùååñÿ â çàëîãå èìóùåñòâî îáðàùåíî âçûñêàíèå. Ýòè äàííûå ôîðìèðóþò áàçó äëÿ àíàëèçà â öåëÿõ ïðàâèëüíîãî è ïðîçðà÷íîãî íàçíà÷åíèÿ öåí íà ñòðàõîâûå ïðîäóêòû è ñîçäàíèÿ äîñòàòî÷íûõ ðåçåðâîâ íà ñëó÷àé âîçìîæíûõ óáûòêîâ. Ïîäîáíûõ äàííûõ â Ðîññèè ïî áîëüøîìó ñ÷åòó åùå íå ñóùåñòâóåò.

Ëþáàÿ ïðîãðàììà ñòðàõîâàíèÿ êðåäèòîâ òðåáóåò òðåõ îáùèõ ýòàïîâ, íà ïåðâîì èç êîòîðûõ ïðîâîäèëñÿ áû àíàëèç ñóùåñòâóþùèõ äàííûõ è ðàçðàáîòêà èíôîðìàöèîííûõ ñòàíäàðòîâ è ñòàíäàðòîâ àíäåððàéòèíãà äëÿ ñáîðà äàííûõ â áóäóùåì. Âòîðîé ýòàï âêëþ÷àë áû ïðîäàæó ñòðàõîâûõ èíñòðóìåíòîâ ïî òåì èëè èíûì, â ñèëó íåîáõîäèìîñòè ïðîèçâîëüíûì, öåíàì è ñáîð äàííûõ, íà áàçå êîòîðûõ áóäóò îñíîâàíû áîëåå íàäåæíûå öåíû. Ýòà áàçà äàííûõ, ïðåäïîëîæèòåëüíî, ñôîðìèðóåò îñíîâó äëÿ òðåòüåãî ýòàïà —ðàçâèòèÿ ÷àñòíîé èíäóñòðèè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Íà ïåðâûå äâà ýòàïà ìîæåò óéòè íå ìåíåå 5 ëåò. Âïîñëåäñòâèè ñòàíåò âîçìîæíûì óìåíüøèòü ðèñê äëÿ ïðàâèòåëüñòâà ïóòåì ïðèîáðåòåíèå ïåðåñòðàõîâî÷íûõ èíñòðóìåíòîâ íà ìèðîâûõ ðûíêàõ.

Ïðîåêò ñòðàõîâàíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ - ïî íåîáõîäèìîñòè ôåäåðàëüíîãî óðîâíÿ ðàäè äèâåðñèôèêàöèè ãåîãðàôè÷åñêîãî ðèñêà - ÿâëÿåòñÿ ïåðñïåêòèâíûì â ñìûñëå ñîäåéñòâèÿ ðàçâèòèþ èïîòå÷íûõ ðûíêîâ ïðè óñëîâèè, ÷òî ýòîò ïðîåêò:

·  Áóäåò ôóíêöèîíèðîâàòü â ñîîòâåòñòâèè ñ ïðîôåññèîíàëüíûìè è ðàçóìíûìè ñòàíäàðòàìè ñòðàõîâàíèÿ;

·  Áóäåò îòëè÷àòüñÿ ïðàâèëüíûì óïðàâëåíèåì è ðåãóëèðîâàíèåì è èçáåæèò ñîçäàíèÿ ìîíîïîëèè;

·  Îáåñïå÷èò îãðàíè÷åííîå ñòðàõîâîå ïîêðûòèå äëÿ êðåäèòîðîâ, íàïðèìåð, èñêëþ÷èò âåðîÿòíîñòü ÷ðåçìåðíûõ ïåðâîíà÷àëüíûõ ïîòåðü;

·  Îáåñïå÷èò óñòàíîâëåíèå è ìîíèòîðèíã ðàçóìíûõ ñòàíäàðòîâ àíäåððàéòèíãà è îáñëóæèâàíèÿ;

·  Îáåñïå÷èò ïðàâèëüíîå îïðåäåëåíèå âåëè÷èíû ñòðàõîâîé ïðåìèè è åå êîððåêòèðîâêó ñ ó÷åòîì èçìåíåíèÿ ðûíî÷íîé êîíúþíêòóðû;

·  Áóäåò äîëæíûì îáðàçîì âêëþ÷åí â ôåäåðàëüíûé áþäæåò ñ òåì, ÷òîáû îòðàçèòü ñîîòâåòñòâóþùèå óñëîâíûå îáÿçàòåëüñòâà ïåðåä ïðàâèòåëüñòâîì[10].

Ñóùåñòâóåò äîñòàòî÷íî ñåðüåçíàÿ ïðîáëåìà ñ îáåñïå÷åíèåì èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Îáåñïå÷åíèåì èïîòå÷íîãî êðåäèòà äîëæíà áûòü ñàìà ïîêóïàåìàÿ êâàðòèðà. Åñëè ýòî òàê, òî â ñëó÷àå íåîáõîäèìîñòè áàíê äîëæåí èìåòü âîçìîæíîñòü âûñåëèòü îòòóäà çàåìùèêà, à êâàðòèðó ïðîäàòü. Ñ÷èòàåòñÿ, ÷òî âîçìîæíîñòü âûñåëèòü çàåìùèêà â íàøåé ñòðàíå ãàðàíòèðîâàíà Çàêîíîì îá èïîòåêå, êîòîðûé äåéñòâóåò ñ èþëÿ 1998ã.  ýòîì çàêîíå ñêàçàíî, ÷òî çàåìùèêà è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè ìîæíî âûñåëèòü ïðè óñëîâèè, ÷òî îíè «äàëè äî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà îá èïîòåêå, à åñëè îíè áûëè âñåëåíû â çàëîæåííûé äîì èëè êâàðòèðó ïîçæå - äî èõ âñåëåíèÿ, íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåííîå îáÿçàòåëüñòâî îñâîáîäèòü çàëîæåííûé æèëîé äîì èëè êâàðòèðó â ñëó÷àå îáðàùåíèÿ íà íåãî âçûñêàíèÿ».

Ïîíÿòíî, ÷òî ýòî ïîëîæåíèå íå ðàáîòàåò. Âûíóäèòü çàåìùèêà è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè ïîäïèñàòü òàêîå îáÿçàòåëüñòâî äî âûäà÷è êðåäèòà íå ïðåäñòàâëÿåò îñîáûõ ïðîáëåì, íî êàê ïîëó÷èòü òàêîå îáÿçàòåëüñòâî îò âíîâü âñåëÿåìûõ ëþäåé, â ò.÷. íîâîðîæäåííûõ? À åñëè çàåìùèê íà ñóäå ñêàæåò, ÷òî åãî äåéñòâèòåëüíî âûíóäèëè ïîäïèñàòü êàêóþ-òî áóìàæêó, íî æèòü åìó íåãäå? Ñòàíåò ëè ñóä â ýòîì ñëó÷àå íàðóøàòü êîíñòèòóöèîííîå ïðàâî ãðàæäàíèíà íà æèëèùå? Òåì áîëåå åñëè âñïîìíèòü, ÷òî âûñåëåíèå íåñîâåðøåííîëåòíèõ ÷ëåíîâ ñåìüè âîçìîæíî òîëüêî ñ ñîãëàñèÿ îðãàíîâ îïåêè, êîòîðûå ñîãëàñèÿ íà âûñåëåíèå ðåáåíêà íà óëèöó íèêîãäà íå äàäóò.

Ýòó ïðîáëåìó ïðåäïîëàãàþò îáõîäèòü, ñîçäàâàÿ ñïåöèàëüíûé ðåçåðâíûé ôîíä æèëüÿ äëÿ îòñåëåíèÿ íåïëàòåæåñïîñîáíûõ êëèåíòîâ. Îäíàêî åñëè òàêîå æèëüå íå áóäåò ñîîòâåòñòâîâàòü æèëèùíûì íîðìàì, òî îòñåëèòü â íåãî íèêîãî íå óäàñòñÿ, à åñëè áóäåò, òî íåêîòîðûå ãðàæäàíå ñòàíóò áðàòü èïîòå÷íûå êðåäèòû èìåííî ñ öåëüþ îáúÿâèòü ñåáÿ íåïëàòåæåñïîñîáíûìè è áåñïëàòíî ïîëó÷èòü êâàðòèðó èç ðåçåðâíîãî ôîíäà.

 ðàçâèòûõ ñòðàíàõ ñ áîëüøèì îïûòîì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ çàåìùèêà ïðèçíàþò ïëàòåæåñïîñîáíûì, åñëè åæåìåñÿ÷íûå âûïëàòû ïî êðåäèòó íå ïðåâûøàþò 30% îò åãî äåêëàðèðóåìîãî äîõîäà. Ñåãîäíÿ íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåíû êðåäèòû ïîä 10% ãîäîâûõ ñðîêîì íà 10 ëåò. Ïðîñòîé ðàñ÷åò ñâèäåòåëüñòâóåò, ÷òî ïðåòåíäîâàòü íà òàêèå êðåäèòû ìîãóò, ìÿãêî âûðàæàÿñü, íå ñàìûå áåäíûå ëþäè â íàøåé ñòðàíå.  îñíîâíîì ýòî êâàëèôèöèðîâàííûå ïðîôåññèîíàëû - ñîòðóäíèêè èíîôèðì è âûñøèå ìåíåäæåðû êðóïíûõ êîìïàíèé. Íî ïîñëåäíèå, êàê ïðàâèëî, â êðåäèòàõ íå íóæäàþòñÿ, à ïåðâûõ íå òàê óæ ìíîãî, îñîáåííî â ïðîâèíöèè.

 íàñòîÿùåå âðåìÿ â Ðîññèè ñîçäàíà ñèñòåìà âíåøíå î÷åíü ïîõîæàÿ íà íåìåöêóþ, îäíàêî, êàê è â ñëó÷àå ñ àìåðèêàíñêîé ìîäåëüþ, ñ ïðèíöèïèàëüíî èíûì ñîäåðæàíèåì è ìåõàíèçìîì ðàáîòû.  íàøåé ñòðàíå ïîêà íåò ñïåöèàëèçèðîâàííûõ ñáåðåãàòåëüíî-èïîòå÷íûõ êðåäèòíûõ ó÷ðåæäåíèé (ñòðîèòåëüíî-ñáåðåãàòåëüíûõ êàññ). Íàøå çàêîíîäàòåëüñòâî íå ïðåäóñìàòðèâàåò îñîáîé ôîðìû êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé, ðàáîòàþùèõ ïî êîíòðàêòíîé ñáåðåãàòåëüíîé ñõåìå. Ñîçäàòü ïîäîáíóþ îðãàíèçàöèþ â ðàìêàõ îáû÷íîãî óíèâåðñàëüíîãî áàíêà íåëüçÿ, ò.ê. íåëüçÿ ãàðàíòèðîâàòü, ÷òî îí íå áóäåò èñïîëüçîâàòü ñâåðõäåøåâûå äåïîçèòíûå ñðåäñòâà äëÿ íåèïîòå÷íûõ àêòèâíûõ îïåðàöèé.

Ó íàñ íåìåöêóþ ñèñòåìó èïîòåêè ôîðìèðóþò ñàìûì îðèãèíàëüíûì îáðàçîì - âîîáùå îáõîäÿñü áåç êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé. Èõ çàìåíÿþò ñàìè îðãàíèçàöèè-çàñòðîéùèêè.  òå÷åíèå ïåðèîäà íàêîïëåíèÿ âñå âçíîñû êëèåíòà îôîðìëÿþòñÿ êàê äîëåâîå ó÷àñòèå â ñòðîèòåëüñòâå êîíêðåòíîãî çäàíèÿ è ðåàëüíî èíâåñòèðóþòñÿ â ýòî ñòðîèòåëüñòâî. Ïî åãî îêîí÷àíèè êëèåíò ïîëó÷àåò â ñâîå ðàñïîðÿæåíèå êâàðòèðó. Ïðè ýòîì îí óæå îïëàòèë ñòîèìîñòü ïðèìåðíî ïîëîâèíû êâàðòèðû, à âòîðóþ ïîëîâèíó ïîëó÷àåò îò çàñòðîéùèêà â êà÷åñòâå òîâàðíîãî êðåäèòà. Ýòîò òîâàðíûé êðåäèò êëèåíò ïîãàøàåò çàñòðîéùèêó â òå÷åíèå îãîâîðåííîãî ïåðèîäà. Ïðè ýòîì çàåìùèêó íå íàäî ïðåäîñòàâëÿòü íèêàêèõ ïîäòâåðæäåíèé ïëàòåæåñïîñîáíîñòè (êàê, ñêàæåì, ïðè ïîëó÷åíèè èïîòå÷íîãî êðåäèòà â áàíêå).

Òàêèì îáðàçîì, âîçíèêàåò ïñåâäîíåìåöêàÿ èïîòå÷íàÿ ñõåìà, âíåøíå î÷åíü ïîõîæàÿ íà ðåàëüíóþ íåìåöêóþ: êëèåíò â òå÷åíèå ïåðèîäà íàêîïëåíèÿ âíîñèò âêëàäû íà ñóììó, ðàâíóþ ïîëîâèíå ñòîèìîñòè êâàðòèðû, çàòåì ïîëó÷àåò êâàðòèðó è âûïëà÷èâàåò ðàâíûìè äîëÿìè ñòîèìîñòü âòîðîé ïîëîâèíû.

Âíóòðåííå æå ñõåìà ñîâåðøåííî èíàÿ. Ñðåäñòâà, êîòîðûå âûïëà÷èâàåò êëèåíò â õîäå ïåðèîäà íàêîïëåíèÿ, èñïîëüçóþòñÿ íå íà âûäà÷ó êðåäèòîâ òùàòåëüíî ïðîâåðåííûì çàåìùèêàì, à íà ôèíàíñèðîâàíèå ñòðîèòåëüñòâà íåêîåãî æèëîãî äîìà. Ñðåäñòâà, êîòîðûå èñïîëüçóþòñÿ äëÿ âûäà÷è êðåäèòà - ýòî íå ñðåäñòâà äðóãèõ êëèåíòîâ, íàõîäÿùèõñÿ â ïðîöåññå íàêîïëåíèÿ, à ñîáñòâåííûå ñðåäñòâà çàñòðîéùèêà.

Ñîîòâåòñòâåííî, íàøåé ïñåâäîíåìåöêîé ñõåìå ïðèñóùè ðèñêè, ñîâåðøåííî íå ñâîéñòâåííûå òðàäèöèîííîé êîíòðàêòíî-ñáåðåãàòåëüíîé ñèñòåìå.  ïåðâóþ î÷åðåäü - ýòî ðèñê òîãî, ÷òî ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ çàñòðîéùèêà è ñðåäñòâ, âíåñåííûõ êëèåíòàìè, íå õâàòèò íà çàâåðøåíèå ñòðîèòåëüñòâà æèëîãî äîìà.

Òàêèì îáðàçîì, ïîäâîäÿ èòîã ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü, ÷òî íà ñåãîäíÿ ñóùåñòâóåò ðÿä äîñòàòî÷íî ñåðüåçíûõ ïðîáëåì, îò ðåøåíèÿ êîòîðûõ íàïðÿìóþ çàâèñèò ðàçâèòèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèè[11].

Îñîáîå çíà÷åíèå èìååò àíàëèç ïðîãðàìì èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ Ñáåðáàíêà Ðîññèè (òàáëèöà 3).

Òàáëèöà 3

Èïîòå÷íûå ïðîãðàììû Ñáåðáàíêà Ðîññèè

Íàçâàíèå èïîòå÷íîé ïðîãðàììû Ñòàâêà,% Âàëþòà Ñðîê êðåäèòà Ïåðâûé âçíîñ
«Ìîëîäàÿ ñåìüÿ» 10.25 - 12.00 Ðóáëè 1 - 30 ëåò 5% - 10%
«Ìîëîäàÿ ñåìüÿ» 10.75 - 13 USD 1 - 30 ëåò 5% - 10%
«Ìîëîäàÿ ñåìüÿ» 10.75 - 13 EUR 1 - 30 ëåò 5% - 10%
«Èïîòå÷íûé êðåäèò» 10.5 - 12 Ðóáëè 1 - 30 ëåò 10%
«Èïîòå÷íûé êðåäèò» 10.5 - 12 USD 1 - 30 ëåò 10%
«Èïîòå÷íûé êðåäèò» 10.5 - 12 EUR 1 - 30 ëåò 10%
«Êðåäèò íà íåäâèæèìîñòü» 11.5 - 12.5 Ðóáëè 1 - 30 ëåò 10%
«Êðåäèò íà íåäâèæèìîñòü» 12 - 13 USD 1 - 30 ëåò 10%
«Êðåäèò íà íåäâèæèìîñòü» 12 - 13 EUR 1 - 30 ëåò 10%
«Èïîòå÷íûé +» 10.25 - 11.75 Ðóáëè 1 - 30 ëåò 10%
«Èïîòå÷íûé +» 10.75 - 12.25 USD 1 - 30 ëåò 10%
«Èïîòå÷íûé +» 10.75 - 12.25 EUR 1 - 30 ëåò 10%

Êàê ïîêàçûâàþò äàííûå òàáëèöû 3, ìèíèìàëüíûé âçíîñ ïî èïîòå÷íîé ïðîãðàììå «Ìîëîäàÿ ñåìüÿ» ñîñòàâëÿåò 5% - äëÿ ñåìåé ñ äåòüìè è 10% - äëÿ ñåìåé áåç äåòåé.

Êðåäèò «Èïîòå÷íûé +» âûäà¸òñÿ íà ïîêóïêó æèëüÿ, ïîñòðîåííîãî èëè ñòðîÿùåãîñÿ ïðè ó÷àñòèè ÑÁ ÐÔ.

Ýôôåêòèâíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ðàññ÷èòûâàåòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ òðåáîâàíèÿìè Áàíêà Ðîññèè. Ïðèìåíÿåìàÿ äëÿ ðàñ÷åòà ôîðìóëà îñíîâàíà íà ìåòîäå ñëîæíûõ ïðîöåíòîâ è, áåç ó÷¸òà êðåäèòíûõ ïëàòåæåé ðàññ÷èòûâàåò ïîòåíöèàëüíî íåäîïîëó÷åííûé äîõîä çà¸ìùèêà îò ïðåäïîëàãàåìîãî âëîæåíèÿ ñðåäñòâ, ðàâíûõ ïðîöåíòíûì ïëàòåæàì ïî êðåäèòó â òå÷åíèå âñåãî ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ ïîä òó æå ñòàâêó, ÷òî è ïî êðåäèòó.

Èñõîäÿ èç ýòîãî, ðàññ÷èòàííàÿ ïî äàííîé ôîðìóëå ýôôåêòèâíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà âñåãäà áóäåò ïðåâûøàòü ñòàâêó, óêàçàííóþ â êðåäèòíîì äîãîâîðå äàæå ïðè îòñóòñòâèè êîìèññèé è ñòîðîííèõ ïëàòåæåé.

Íàïðèìåð, ïî êðåäèòó â ñóììå 100 000 ðóáëåé íà 5 ëåò ñ ïðîöåíòíîé ñòàâêîé 17% ãîäîâûõ ýôôåêòèâíàÿ ïðîöåíòíàÿ ñòàâêà ñîñòàâèò:

-   ïðè îòñóòñòâèè êîìèññèé - 18,4% ãîäîâûõ;

-   ïðè åäèíîâðåìåííîé êîìèññèè â ðàçìåðå 1 % îò ñóììû êðåäèòà - 19,0% ãîäîâûõ;

-   ïðè åäèíîâðåìåííîé êîìèññèè â ðàçìåðå 4 % îò ñóììû êðåäèòà - 20,9% ãîäîâûõ.

Èíôîðìàöèþ î ðàçìåðå êîìèññèè ïî âèäàì êðåäèòîâ ìîæíî ïîëó÷èòü â ôèëèàëàõ Ñáåðáàíêà Ðîññèè, èìåþùèõ îòäåë êðåäèòîâàíèÿ ôèçè÷åñêèõ ëèö. Èíôîðìàöèÿ î ðàçìåðå ýôôåêòèâíîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî êîíêðåòíîìó êðåäèòó äîâîäèòñÿ ðàáîòíèêàìè Ñáåðáàíêà Ðîññèè äî ñâåäåíèÿ êàæäîãî çàåìùèêà äî çàêëþ÷åíèÿ êðåäèòíîãî äîãîâîðà â îáÿçàòåëüíîì ïîðÿäêå[12].

Îñîáî àêòóàëåí â íàñòîÿùåå âðåìÿ âîïðîñ îá èïîòå÷íîì êðèçèñå â ÑØÀ.

Êîíå÷íî, êðèçèñ èïîòåêè â ÑØÀ íåñêîëüêî ïîäîðâàë èìèäæ æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ êàê ñôåðû, ìàêñèìàëüíî íàäåæíîé äëÿ èíâåñòèðîâàíèÿ. Âåäü ðàíüøå èïîòåêà äëÿ èíâåñòîðîâ áûëà ïðàêòè÷åñêè «áåçîòõîäíûì ïðîèçâîäñòâîì» ñ ìàêñèìàëüíîé îòäà÷åé è ìèíèìàëüíûìè ïîòåðÿìè. Ñíèçèëñÿ ðåéòèíã èïîòå÷íûõ áóìàã, âñëåäñòâèå ÷åãî äåíüãè ñòàëè ñòîèòü íåìíîãî äîðîæå. ×òî êàñàåòñÿ ñèòóàöèè íà ðîññèéñêîì ðûíêå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, òî ïðîãíîç ïîêà óòåøèòåëåí. Àìåðèêàíñêèé êðèçèñ åäâà ëè ñóùåñòâåííî ñêàæåòñÿ íà ðîññèéñêîì ðûíêå, òàê êàê ïîñëåäíèé íå î÷åíü ñèëüíî çàâèñèò îò èíîñòðàííûõ èíâåñòîðîâ, íà íàñòðîåíèÿ êîòîðûõ âëèÿåò èïîòå÷íûé êðèçèñ â ÑØÀ.

Áîëåå òîãî, Àãåíòñòâî ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ (ã. Ìîñêâà), â êà÷åñòâå îñíîâíîé ðåôèíàíñèðóþùåé îðãàíèçàöèè, äåëàåò ñòàâêó íà ðîññèéñêèé ôîíäîâûé ðûíîê ïðè ðàçìåùåíèè èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã, à íå íà çàðóáåæíûé.

Êàê íè ñòðàííî, îò îáâàëà èïîòå÷íûé ðûíîê ñïàñåò êàê ðàç òî, ÷òî îí ðàçâèò íå íàñòîëüêî, êàê â Ñîåäèíåííûõ Øòàòàõ. Òàì â îòðàñëè ðàáîòàþò êàê ïðåäïðèÿòèÿ, âûäàþùèå êðåäèòû òîëüêî áëàãîíàäåæíûì çàåìùèêàì, òàê è òå, êîòîðûå ðàáîòàþò (õîòü è íà ìåíåå âûãîäíûõ óñëîâèÿõ, íî âñå æå) ñ çàâåäîìî íåïëàòåæåñïîñîáíûìè ãðàæäàíàìè - íàïðèìåð, ñ áåçðàáîòíûìè, æèâóùèìè íà ñîöèàëüíûå ïîñîáèÿ.  Ðîññèè ïîêà åùå íåò îðãàíèçàöèé, ãîòîâûõ îôîðìëÿòü êðåäèòû ëþäÿì «ãðóïïû ðèñêà» - âñå êðåäèòíûå îðãàíèçàöèè òùàòåëüíî ïðîâåðÿþò ñîñòîÿòåëüíîñòü ïîòåíöèàëüíîãî çàåìùèêà, ÷òî èñêëþ÷àåò âîçìîæíîñòü ïîÿâëåíèÿ òîòàëüíîé âîëíû íåïëàòåæåé è, êàê ñëåäñòâèå, ðîñòà ñòàâêè.

Ïîêà íåò îñíîâàíèé îæèäàòü áîëåå ñåðüåçíûõ ïîñëåäñòâèé, ÷åì «çàìîðîçêè» ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî êðåäèòàì íà ñóùåñòâóþùåì óðîâíå. Îäíàêî è íå ïðèõîäèòñÿ â áëèæàéøåå âðåìÿ æäàòü åå òðàäèöèîííîãî ñíèæåíèÿ[13].


ÃËÀÂÀ 2. ÌÅÒÎÄÎËÎÃÈ×ÅÑÊÈÅ ÎÑÍÎÂÛ ÈÏÎÒÅ×ÍÎÃÎ ÊÐÅÄÈÒÎÂÀÍÈß

 

2.1    Õàðàêòåðèñòèêà ìîäåëåé è ìåòîäîâ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ è îöåíêè çàëîãîâ

Îáû÷íî îïåðàöèè íà èïîòå÷íîì ðûíêå îñóùåñòâëÿþòñÿ â äâà ýòàïà.

Íà ïåðâîì ýòàïå, íàçûâàåìîì ïåðâè÷íûì ðûíêîì, ïðîèñõîäèò ïðåäîñòàâëåíèå êðåäèòîâ ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè. Ïîñêîëüêó áàíêè ïðåäîñòàâëÿþò êðåäèòû íà äëèòåëüíûé ñðîê è ïîä îòíîñèòåëüíî íåâûñîêèé ïðîöåíò, ó íèõ ñíèæàåòñÿ îáúåì äîñòóïíûõ äåíåæíûõ ðåñóðñîâ, êîòîðûå íåîáõîäèìû äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ ïîâñåäíåâíîé äåÿòåëüíîñòè. Âîïðîñ, êàê â êðàò÷àéøèå ñðîêè âåðíóòü ñåáå îòäàííûå íà äëèòåëüíûé ñðîê äåíüãè, íàçûâàåòñÿ ïðîáëåìîé ðåôèíàíñèðîâàíèÿ âûäàííûõ êðåäèòîâ. Äëÿ ðåøåíèÿ ýòîé ïðîáëåìû âîçíèêàåò âòîðè÷íûé ðûíîê èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.

Îñíîâíûå ñïîñîáû ðåôèíàíñèðîâàíèÿ êðåäèòîâ ñâîäÿòñÿ ëèáî ê ïîëíîé óñòóïêå ïðàâ ïî âûäàííîìó áàíêîì èïîòå÷íîìó êðåäèòó ñïåöèàëèçèðîâàííîé îðãàíèçàöèè (ïîëó÷àåòñÿ äâà óðîâíÿ: áàíê – ñïåöèàëèçèðîâàííàÿ îðãàíèçàöèÿ), ëèáî ê âûïóñêó öåííûõ áóìàã ñàìèì áàíêîì, âûäàâøèì êðåäèò, ïðè îñòàâëåíèè òðåáîâàíèé ïî ýòîìó êðåäèòó íà ñâîåì áàëàíñå (îäèí óðîâåíü – áàíê).

Êîãäà ïðàâà òðåáîâàíèÿ ïî êðåäèòàì (çàêëàäíûå) óñòóïàþòñÿ ñïåöèàëèçèðîâàííîé îðãàíèçàöèè, îíà îáúåäèíÿåò îäíîîáðàçíûå çàêëàäíûå â ïóëû è óæå ïîä çàëîã ïóëîâ âûïóñêàåò ñîáñòâåííûå öåííûå áóìàãè.

Èñõîäÿ èç ñïîñîáà ðåôèíàíñèðîâàíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ áûëè ïîñòðîåíû áàçîâûå ìîäåëè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ – äâóõóðîâíåâàÿ (êëàññè÷åñêàÿ) è îäíîóðîâíåâàÿ, êîòîðûå èìåíóþòñÿ åùå ïî íàçâàíèÿì òåõ ñòðàí, ãäå ïîëó÷èëè íàèáîëüøåå ðàçâèòèå.

Ïðîäàâàÿ èïîòå÷íûå çàêëàäíûå ñðàçó ïîñëå âûäà÷è èïîòå÷íîãî êðåäèòà, áàíê ïîëó÷àåò âîçìîæíîñòü ïîääåðæèâàòü ïîêàçàòåëü ëèêâèäíîñòè ñâîåãî áàëàíñà íà íåîáõîäèìîì óðîâíå, äàæå ïðèâëåêàÿ ñðåäñòâà íà áîëåå êîðîòêèé ñðîê, ÷åì ïî âûäàâàåìûì êðåäèòàì. Ýòî, åñòåñòâåííî, ðåçêî ïîâûøàåò âîçìîæíîñòè èïîòå÷íîãî áàíêà ïî ïðèâëå÷åíèþ ñðåäñòâ äëÿ âûäà÷è èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ[14].

Ñóùåñòâóåò íåñêîëüêî ñïîñîáîâ ðàçìåùåíèÿ èïîòå÷íûõ çàêëàäíûõ ñðåäè êàê ìîæíî áîëüøåãî êîëè÷åñòâà èíâåñòîðîâ.

Ïåðâûé ñïîñîá – «âûïóñê âòîðè÷íûõ èïîòå÷íûõ çàêëàäíûõ». Ïðèíöèï åãî äåéñòâèÿ ïðåäñòàâëåí íà ðèñ. 1.3.2. Ñïîñîá îñíîâàí íà òîì, ÷òî èïîòå÷íûå áàíêè (â îñíîâíîì êðóïíûå) âûäàþò êðåäèòû íà ñóììó íå íèæå ìèíèìàëüíîé (äîñòàòî÷íî áîëüøîé). Ñ äðóãîé ñòîðîíû, ñóùåñòâóþò çàåìùèêè, êîòîðûì íå òðåáóþòñÿ áîëüøèå êðåäèòû, è êðåäèòíûå ó÷ðåæäåíèÿ, êîòîðûå â ñâÿçè ñ óñòàíîâëåííûìè äëÿ ýòîãî âèäà äåÿòåëüíîñòè îãðàíè÷åíèÿìè íå ìîãóò âûäàâàòü áîëüøèå êðåäèòû (òàêèì ó÷ðåæäåíèåì ìîæåò áûòü ïðîñòîé êîììåð÷åñêèé áàíê).  ýòîì ñëó÷àå êðåäèòíîå ó÷ðåæäåíèå âûäàåò íåñêîëüêî íåáîëüøèõ ïî ðàçìåðó èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ ïîä áîëåå âûñîêèå ïðîöåíòû, ÷åì èïîòå÷íûå áàíêè. Çàòåì îíî ðåôèíàíñèðóåòñÿ â êðóïíîì áàíêå. Äëÿ ðåôèíàíñèðîâàíèÿ ïîëó÷åííûå èïîòå÷íûå çàêëàäíûå îáúåäèíÿþòñÿ è íà íèõ âûïóñêàåòñÿ âòîðè÷íàÿ èïîòå÷íàÿ çàêëàäíàÿ. Âòîðè÷íàÿ çàêëàäíàÿ ñëóæèò îáåñïå÷åíèåì êðåäèòà, êîòîðûé âûäàåò êðóïíûé èïîòå÷íûé áàíê è êîòîðûé íàïðàâëÿåòñÿ êðåäèòíûì ó÷ðåæäåíèåì íà âûäà÷ó íîâûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ. Êðåäèòíîå ó÷ðåæäåíèå íà ïðîòÿæåíèè âñåãî ñðîêà êðåäèòà ïîëó÷àåò ïðèáûëü â âèäå ðàçíèöû ìåæäó ïðîöåíòíûìè ñòàâêàìè ïî âûäàííûì è ïîëó÷åííûì êðåäèòàì, à âòîðè÷íàÿ èïîòå÷íàÿ çàêëàäíàÿ îáðàùàåòñÿ íà ôîíäîâîì ðûíêå ïî îáùèì ïðàâèëàì.

Âòîðîé ñïîñîá, òàê íàçûâàåìàÿ ñåêüþðèòèçàöèÿ, èçîáðåòåí â ÑØÀ, íî øèðîêî ïðèìåíÿåòñÿ â Àíãëèè è Ôðàíöèè (ðèñ. 1.3.3).


Ïîä ñåêüþðèòèçàöèåé ïîíèìàåòñÿ òðàíñôîðìàöèÿ àêòèâîâ áàëàíñà â ðûíî÷íûå öåííûå áóìàãè äëÿ ïðîäàæè èíâåñòîðàì. Ñåêüþðèòèçàöèÿ, ïðåâðàùàÿ äîëãîâûå îáÿçàòåëüñòâà â èìóùåñòâî, ïîâûøàåò èõ îáîðà÷èâàåìîñòü, ïîìåùàåò èõ â èíôðàñòðóêòóðó ôîíäîâîãî ðûíêà.  öåííûå áóìàãè ìîãóò áûòü ïåðåâåäåíû íå âñå òèïû àêòèâîâ, à òîëüêî ññóäû, îáëàäàþùèå ñòàíäàðòíûìè õàðàêòåðèñòèêàìè ñðîêà ïîãàøåíèÿ, ðàçìåðà, îáåñïå÷åíèÿ.

Ñåêüþðèòèçàöèÿ ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ñëîæíóþ ïðîöåäóðó, ñîñòîÿùóþ èç îòäåëüíûõ ýòàïîâ. Êàê ïðàâèëî, èíèöèàòîðîì ñåêüþðèòèçàöèè âûñòóïàåò áàíê, âûäàâøèé èïîòå÷íûå êðåäèòû. Ñåêüþðèòèçàöèÿ ïîçâîëÿåò áàíêó-èíèöèàòîðó óëó÷øèòü ëèêâèäíîñòü çà ñ÷åò óäàëåíèÿ (ïðîäàæè) ñ áàëàíñà äîëãîñðî÷íûõ êðåäèòîâ.

 


Íà ïåðâîì ýòàïå êðóïíûå èïîòå÷íûå áàíêè ñîçäàþò ñïåöèàëüíóþ óïðàâëÿþùóþ êîìïàíèþ è ãðóïïèðóþò â íåé èïîòå÷íûå çàêëàäíûå. Öåëü óïðàâëÿþùåé êîìïàíèè - êîñâåííî ïðîäàòü ñãðóïïèðîâàííûå â íåé èïîòå÷íûå çàêëàäíûå, âûïóñòèâ íà èõ îñíîâå öåííûå áóìàãè. Ñóùåñòâîâàíèå òàêîãî çâåíà â öåïî÷êå ñåêüþðèòèçàöèè ñâÿçàíî ñ âîçìîæíîñòüþ îòäåëåíèÿ èïîòå÷íûõ àêòèâîâ îò èìóùåñòâà áàíêà-èíèöèàòîðà, à, ñëåäîâàòåëüíî, è ïðè÷èòàþùèõñÿ ïëàòåæåé ïî êðåäèòàì. Ýòî ãàðàíòèðóåò èíâåñòîðàì ïîëó÷åíèå âëîæåííûõ ñðåäñòâ äàæå â ñëó÷àå íåñîñòîÿòåëüíîñòè áàíêà-èíèöèàòîðà.

Ïðè îðãàíèçàöèè êîìïàíèè áàíêè - äåðæàòåëè èïîòå÷íûõ çàêëàäíûõ îòêðûâàþò åé ñïåöèàëüíûå íàêîïèòåëüíûå ñ÷åòà, íà êîòîðûå ïåðå÷èñëÿþò ïîñòóïèâøèå ñðåäñòâà â óïëàòó ïðîöåíòîâ ïî êðåäèòó è â ïîãàøåíèå êðåäèòà. Êîìïàíèÿ âûïëà÷èâàåò èç ýòèõ ñðåäñòâ äîõîäû ïî âûïóùåííûì öåííûì áóìàãàì è âûêóïàåò èõ ïîñëå âîçâðàòà êðåäèòà.

Äîïóñòèì, ÷òî êàêîå-òî êîëè÷åñòâî èïîòå÷íûõ áàíêîâ âûäàëî ðàçëè÷íîå êîëè÷åñòâî äîëãîñðî÷íûõ çàéìîâ òèïà À, Á è Â. Òèïû çàéìîâ ðàçëè÷àþò ïî ñðîêàì è âåëè÷èíå ïðîöåíòíîé ñòàâêè. Ñîîòâåòñòâåííî, áàíêè èìåþò èïîòå÷íûå çàêëàäíûå òèïà À, Á è Â. Ýòè çàêëàäíûå ïåðåäàþòñÿ â óïðàâëÿþùóþ êîìïàíèþ, à îíà ïðèíèìàåò íà ñåáÿ îáÿçàòåëüñòâî ïåðåäàòü áàíêàì ÷åðåç îïðåäåëåííûé, äîñòàòî÷íî êîðîòêèé, ñðîê ñîîòâåòñòâóþùóþ ñóììó äåíåã. Ýòîò ñðîê äîëæåí êîíòðîëèðîâàòüñÿ ñ òåì, ÷òîáû ó áàíêà âñåãäà áûëî â íàëè÷èè äîñòàòî÷íî ñðåäñòâ äëÿ ñâîåâðåìåííîãî èñïîëíåíèÿ ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ.

Êîìïàíèÿ ïðèíèìàåò íà ñâîé áàëàíñ ýòè èïîòå÷íûå çàêëàäíûå è íà âòîðîì ýòàïå ñåêüþðèòèçàöèè îáúåäèíÿåò çàêëàäíûå îäíîãî òèïà, ïîëó÷åííûå îò ðàçíûõ áàíêîâ, â ïàêåòû òèïà À, Á è Â. Ðàçðîçíåííûå îáÿçàòåëüñòâà îáúåäèíÿþòñÿ â åäèíîå îáÿçàòåëüñòâî, â êîòîðîì äîëæíèêîì âûñòóïàþò íåñêîëüêî ëèö (ïîëó÷àòåëè èïîòå÷íîãî êðåäèòà), íåñóùèõ äîëåâóþ îòâåòñòâåííîñòü â ðàìêàõ ñâîåãî îáÿçàòåëüñòâà ïî äîãîâîðó çàéìà. Åñòåñòâåííî, ÷òî äëÿ òàêîãî îáúåäèíåíèÿ èïîòå÷íûå çàêëàäíûå îòáèðàþòñÿ ïî ñòåïåíè èõ íàäåæíîñòè è ïåðåä ïåðåäà÷åé îíè ïðîâåðÿþòñÿ íåçàâèñèìûì îöåíùèêîì. Ïîäîáíîå îáúåäèíåíèå íèêàê íå çàòðàãèâàåò ïîëîæåíèÿ äîëæíèêîâ, ïîñêîëüêó ðàçìåð è õàðàêòåð åãî îòâåòñòâåííîñòè íå èçìåíèëñÿ. Áàíêè-èíèöèàòîðû áåðóò íà ñåáÿ îáÿçàòåëüñòâî ïðîäîëæàòü îáåñïå÷èâàòü ïîñòóïëåíèå ïëàòåæåé îò äîëæíèêîâ, íî çà÷èñëÿþò èõ òåïåðü íà îñîáûé íàêîïèòåëüíûé ñ÷åò êîìïàíèè.

Íà òðåòüåì ýòàïå îáðàùåíèÿ êîìïàíèÿ îòäàåò ñôîðìèðîâàííûå ïàêåòû òðåòüåìó ëèöó íà õðàíåíèå è âûïóñêàåò íà ýòè ïàêåòû öåííûå áóìàãè, äîõîäû îò ïðîäàæè êîòîðûõ ÿâëÿþòñÿ ñðåäñòâàìè ðåôèíàíñèðîâàíèÿ. Òðåòüå ëèöî ñëóæèò õðàíèòåëåì çàêëàäíûõ è ãàðàíòîì âûïîëíåíèÿ êîìïàíèåé ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ ïåðåä ïîêóïàòåëÿìè åå öåííûõ áóìàã.  àíãëî-àìåðèêàíñêîé ñèñòåìå ïðàâà äëÿ ýòîãî ïðèìåíÿþò êîíñòðóêöèþ äîâåðèòåëüíîé ñîáñòâåííîñòè (òðàñòà), ãäå òðåòüèì ëèöîì ÿâëÿåòñÿ äîâåðèòåëüíûé ñîáñòâåííèê, èëè òðàñò-àãåíò. Ýòà ñèñòåìà ãàðàíòèðóåò ïåðåäà÷ó äîëãîâûõ îáÿçàòåëüñòâ ñîáñòâåííèêàì öåííûõ áóìàã è ïðîõîæäåíèå ïëàòåæåé, ïðè÷èòàþùèõñÿ äåðæàòåëÿì öåííûõ áóìàã[15].

2.2    Ìåòîäû è ïîêàçàòåëè îöåíêè çàëîãîâîãî èìóùåñòâà äëÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

Îñîáîå âíèìàíèå ïðè îöåíêå çàëîãîâîãî èìóùåñòâà îòâîäèòñÿ ðèñêó îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà, êîòîðûé õîòÿ è íå ÿâëÿåòñÿ ñàìîñòîÿòåëüíûì âèäîì ðèñêà è ðàññìàòðèâàåòñÿ òîëüêî ïðè íàñòóïëåíèè ðèñêà íåïîãàøåíèÿ êðåäèòà, ïðåäñòàâëÿåòñÿ íàèáîëåå èíòåðåñíûì, ïîñêîëüêó èìåííî îí çàâèñèò îò âûáîðà âèäà îáåñïå÷åíèÿ. Ýòîò âèä ðèñêà ïðîÿâëÿåòñÿ â íåäîñòàòî÷íîñòè äîõîäà, ïîëó÷åííîãî îò ðåàëèçàöèè ïðåäîñòàâëåííîãî áàíêó îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà, äëÿ ïîëíîãî óäîâëåòâîðåíèÿ äîëãîâûõ òðåáîâàíèé áàíêà ê çàåìùèêó. Ðèñê êðåäèòîñïîñîáíîñòè çàåìùèêà ïðåäøåñòâóåò ðèñêó íåïîãàøåíèÿ êðåäèòà, ïîä íèì ïðèíÿòî ïîíèìàòü íåñïîñîáíîñòü çàåìùèêà âûïîëíÿòü ñâîè îáÿçàòåëüñòâà ïî îòíîøåíèþ ê êðåäèòîðàì âîîáùå. Êàæäûé çàåìùèê õàðàêòåðèçóåòñÿ èíäèâèäóàëüíûì ðèñêîì êðåäèòîñïîñîáíîñòè, êîòîðûé ïðèñóòñòâóåò íåçàâèñèìî îò äåëîâûõ îòíîøåíèé ñ áàíêîì è ÿâëÿåòñÿ ðåçóëüòàòîì äåëîâîãî ðèñêà è ðèñêà ñòðóêòóðû êàïèòàëà. Èìåííî ðèñê îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà çàâèñèò îò âûáîðà âèäà îáåñïå÷åíèÿ. Ïîýòîìó ðàññìîòðèì äàííûé âèä ðèñêà áîëåå ïîäðîáíî.

Âèäû ðèñêà îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà:

Ðèñê îáåñöåíèâàíèÿ çàëîãà ñâÿçàí ñ âîçìîæíûì èçìåíåíèåì ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè ïðåäìåòà çàëîãà â òå÷åíèå ñðîêà äåéñòâèÿ äîãîâîðà çàëîãà. Öåíà ïðåäìåòà çàëîãà ìîæåò ìåíÿòüñÿ êàê â ìåíüøóþ, òàê è â áîëüøóþ ñòîðîíó. ×àùå âñåãî èçìåíåíèå ïðîèñõîäèò â ìåíüøóþ ñòîðîíó, òàê êàê ïîìèìî ðûíî÷íûõ çàêîíîâ â ýòîì ñëó÷àå åùå äåéñòâóåò ôàêòîð, ñâÿçàííûé ñ ôèçè÷åñêèì è ìîðàëüíûì èçíîñîì ïðåäìåòà çàëîãà. Ïîäîáíîå èçìåíåíèå ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè ìîæåò ïðèâåñòè ê òîìó, ÷òî â ñëó÷àå íåîáõîäèìîñòè ïîñëå ðåàëèçàöèè ïðåäìåòà çàëîãà áàíê íå ñìîæåò âåðíóòü êðåäèòíûå ñðåäñòâà è êîìïåíñèðîâàòü ñâîè óáûòêè â ïîëíîì îáúåìå. Ðèñê óòðàòû èëè ïîâðåæäåíèÿ ïðåäìåòà çàëîãà ñâÿçàí ñîîòâåòñòâåííî ñ ïîëíîé ïîòåðåé ïðåäìåòà çàëîãà ëèáî ñ ÷àñòè÷íîé ïîòåðåé èì ñâîèõ ñâîéñòâ, ÷òî òàêæå ïðèâîäèò ê ñíèæåíèþ ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè îáúåêòà çàëîãà ëèáî ê ïîëíîé åãî óòðàòå. Ïðàâîâîé ðèñê, êàê ïðàâèëî, ñâÿçàí ñ âîçìîæíûìè íàðóøåíèÿìè çàêîíîäàòåëüñòâà íåäîáðîñîâåñòíûìè çàëîãîäàòåëÿìè. Íàïðèìåð, â áàíê ìîãóò áûòü ïðåäîñòàâëåíû ïîääåëüíûå äîêóìåíòû, ïîäòâåðæäàþùèå ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà çàëîæåííîå èìóùåñòâî, èëè èìóùåñòâî ìîæåò áûòü çàëîæåíî íåñêîëüêî ðàç.  äàííîé ñèòóàöèè áàíê ìîæåò ïîíåñòè äîïîëíèòåëüíûå ôèíàíñîâûå, ìîðàëüíûå, ìàòåðèàëüíûå è âðåìåííûå çàòðàòû.

Ðèñê íåëèêâèäíîñòè îáåñïå÷åíèÿ ïîäðàçóìåâàåò íåâîçìîæíîñòü ðåàëèçàöèè ïðåäìåòà çàëîãà íà ðûíêå ïî îáîñíîâàííîé ñòîèìîñòè, à òàêæå âîçìîæíóþ ïîòåðþ ïðåäìåòîì çàëîãà ñâîåé ëèêâèäíîñòè â òå÷åíèå äåéñòâèÿ äîãîâîðà çàëîãà.

Ðèñê íåïðàâèëüíîé îöåíêè ïðåäìåòà çàëîãà ìîæåò âîçíèêàòü â ñëó÷àå îòñóòñòâèÿ äîñòàòî÷íîãî êîëè÷åñòâà èíôîðìàöèè î ïðåäìåòå çàëîãà, íèçêîé êâàëèôèêàöèè ñîòðóäíèêîâ, ïðîèçâîäÿùèõ îöåíêó, ëèáî ïðè ñîâåðøåíèè ñîòðóäíèêàìè äîëæíîñòíîãî ïðåñòóïëåíèÿ (íàïðèìåð, ïîäêóïà).  ýòîì ñëó÷àå ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çàëîãà îêàçûâàåòñÿ íèæå ñòîèìîñòè, óêàçàííîé â äîêóìåíòàõ, è ñîîòâåòñòâåííî íå ìîæåò ïîêðûòü ðàñõîäîâ áàíêà.

Ðèñê, ñâÿçàííûé ñ íèçêîé êâàëèôèêàöèåé ñîòðóäíèêîâ, ìîæåò âîçíèêàòü íà âñåõ ýòàïàõ áàíêîâñêîãî êðåäèòîâàíèÿ ïîä çàëîã èìóùåñòâà. Ðåçóëüòàòîì ìîæåò ñòàòü êàê óæå óïîìÿíóòàÿ çàâûøåííàÿ îöåíêà ïðåäìåòà çàëîãà, òàê è íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè (ïðè íåïðàâèëüíîì îôîðìëåíèè äîãîâîðà çàëîãà) èëè ïîëó÷åíèå íåäîñòîâåðíîé èíôîðìàöèè (â ñëó÷àå íåêà÷åñòâåííîé ïðîâåðêè ïðåäîñòàâëÿåìûõ çàëîãîäàòåëåì äîêóìåíòîâ) è ò.ä.

Ðèñê, ñâÿçàííûé ñ íåäîñòàòî÷íûì îïûòîì ðàáîòû ñ áàíêîâñêèìè çàëîãàìè, îáîáùàåò â ñåáå âñå ïðåäûäóùèå âèäû ðèñêîâ, òàê êàê îíè ìîãóò ÿâëÿòüñÿ ñëåäñòâèåì íåäîñòàòî÷íîãî îïûòà. Äàííûé ðèñê îáóñëîâëåí îòíîñèòåëüíî íåäàâíèì âõîæäåíèåì â ïðàêòèêó áàíêîâñêîé äåÿòåëüíîñòè îïåðàöèé çàëîãà (îñîáåííî çàëîãà íåäâèæèìîñòè), à òàêæå ñâÿçàí ñ ïîÿâëåíèåì íîâûõ áàíêîâ, íå èìåþùèõ ïðàêòèêè â äàííîé îáëàñòè, è íîâûõ áàíêîâñêèõ óñëóã.

Äàëåå áóäóò ðàññìîòðåíû ìåòîäû óïðàâëåíèÿ îòäåëüíûì âèäîì êðåäèòíîãî ðèñêà - ðèñêîì îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà. Ê ïðîáëåìå óïðàâëåíèÿ ðèñêîì îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà íåîáõîäèìî ïîäõîäèòü êîìïëåêñíî, à ñàì ïðîöåññ óïðàâëåíèÿ äàííûìè âèäàìè ðèñêà äîëæåí âêëþ÷àòü â ñåáÿ ñëåäóþùèå ìåòîäû: 1) ìîíèòîðèíã çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ñ îïðåäåëåííîé ïåðèîäè÷íîñòüþ äëÿ êàæäîãî êîíêðåòíîãî âèäà èìóùåñòâà; 2) ïîñòîÿííàÿ ïåðåîöåíêà çàëîæåííîãî èìóùåñòâà; 3) äèâåðñèôèêàöèÿ ïðåäìåòà çàëîãà; 4) ãðàìîòíîå þðèäè÷åñêîå ñîïðîâîæäåíèå, à òàêæå ýêñïåðòèçà èìóùåñòâà; 5) ïðîâåðêà ñî ñòîðîíû ñëóæáû áåçîïàñíîñòè íà ïðåäìåò íåáëàãîïðèÿòíîé êðåäèòíîé èñòîðèè, òåêóùåé çàäîëæåííîñòè è ïîâòîðíîãî çàëîãà èìóùåñòâà; 6) ñòðàõîâàíèå, ïðè÷åì æåëàòåëüíî â ñòðàõîâîé êîìïàíèè áàíêà; 7) ïîâûøåíèå êâàëèôèêàöèè ñîòðóäíèêîâ çàëîãîâîãî ïîäðàçäåëåíèÿ.

Ðàññìîòðèì ïåðå÷èñëåííûå âûøå ìåòîäû óïðàâëåíèÿ ðèñêîì îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà áîëåå ïîäðîáíî. Ìîíèòîðèíã çàëîãà - ýòî êîìïëåêñ ìåðîïðèÿòèé, íàïðàâëåííûõ íà îáåñïå÷åíèå êîíòðîëÿ çà êîëè÷åñòâåííûìè, êà÷åñòâåííûìè è ñòîèìîñòíûìè ïàðàìåòðàìè ïðåäìåòà çàëîãà, åãî ïðàâîâîé ïðèíàäëåæíîñòüþ, óñëîâèÿìè õðàíåíèÿ è ñîäåðæàíèÿ. Îñíîâíîé öåëüþ ìîíèòîðèíãà çàëîãà ÿâëÿåòñÿ îïðåäåëåíèå ñîîòâåòñòâèÿ õàðàêòåðèñòèê çàëîãîâîãî èìóùåñòâà, óñëîâèé åãî ñîäåðæàíèÿ è ýêñïëóàòàöèè òðåáîâàíèÿì, óêàçàííûì â äîãîâîðå î çàëîãå.

Îñíîâîïîëàãàþùåé çàäà÷åé ìîíèòîðèíãà ÿâëÿåòñÿ ñâîåâðåìåííîå âûÿâëåíèå ôàêòîâ ëèáî ïðåäïîñûëîê ñíèæåíèÿ êîëè÷åñòâåííûõ è êà÷åñòâåííûõ ïàðàìåòðîâ çàëîãîâîãî èìóùåñòâà, ëèáî èíûõ íàðóøåíèé óñëîâèé äîãîâîðà î çàëîãå ñ öåëüþ ôîðìèðîâàíèÿ êîìïëåêñà ìåðîïðèÿòèé ïî çàùèòå èíòåðåñîâ áàíêà â îáëàñòè çàëîãîâîãî îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòà.

Ñîäåðæàíèåì ìîíèòîðèíãà çàëîãîâîãî îáåñïå÷åíèÿ ÿâëÿåòñÿ: ïðîâåðêà ñîñòîÿíèÿ èìóùåñòâà è ôàêòè÷åñêîãî íàëè÷èÿ â ìåñòå åãî õðàíåíèÿ (ñîäåðæàíèÿ, ýêñïëóàòàöèè); ïîäòâåðæäåíèå ïðàâ ñîáñòâåííîñòè çàëîãîäàòåëÿ íà ïðåäìåò çàëîãà; êîíòðîëü òåêóùåé ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè èìóùåñòâà; àíàëèç äîñòàòî÷íîñòè çàëîãîâîãî èìóùåñòâà ñ ó÷åòîì òåêóùåé èíôîðìàöèè îá èìåþùèõñÿ îáðåìåíåíèÿõ òðåòüèõ ëèö â îòíîøåíèè ïðåäìåòà çàëîãà. Îðãàíèçàöèÿ ìîíèòîðèíãà ïðîâîäèòñÿ íà ïëàíîâîé îñíîâå. Ïëàí ñîñòàâëÿåòñÿ íà îñíîâàíèè äàííûõ êðåäèòíîãî ïîðòôåëÿ è ñîäåðæèò ñëåäóþùóþ èíôîðìàöèþ: íàèìåíîâàíèå îðãàíèçàöèè-çàëîãîäàòåëÿ, íîìåð äîãîâîðà çàëîãà, óñòàíîâëåííóþ ïåðèîäè÷íîñòü ìîíèòîðèíãà, ïëàíèðóåìóþ è ôàêòè÷åñêóþ äàòû ïðîâåðêè.

Åæåìåñÿ÷íî ðóêîâîäèòåëü çàëîãîâîãî ïîäðàçäåëåíèÿ äîëæåí ïðåäîñòàâëÿòü ëèöó, óòâåðæäàþùåìó ïëàí ìîíèòîðèíãà, îò÷åò î âûïîëíåíèè ïëàíà çà ïðåäøåñòâóþùèé ìåñÿö ñ óêàçàíèåì ïðè÷èí íåâûïîëíåíèÿ ìåðîïðèÿòèé è ïðåäëîæåíèÿìè ïî èõ âûïîëíåíèþ â ñëåäóþùåì ïëàíîâîì ïåðèîäå. Îñíîâàíèåì äëÿ âíåñåíèÿ èíôîðìàöèè â îò÷åò î âûïîëíåíèè ïëàíà ìîíèòîðèíãà ìîæåò ÿâëÿòüñÿ îôîðìëåííûé àêò ïðîâåðêè ñîñòîÿíèÿ çàëîãà. Âíåïëàíîâûé ìîíèòîðèíã ìîæåò ïðîâîäèòüñÿ ïî èíèöèàòèâå çàëîãîâîãî ëèáî êðåäèòóþùåãî ïîäðàçäåëåíèÿ. Ïðîñðî÷êà óïëàòû çàåìùèêîì ñóììû íà÷èñëåííûõ ïðîöåíòîâ è (èëè) îñíîâíîãî äîëãà (íå èìåþùåé â ñâîåé îñíîâå òåõíè÷åñêîãî õàðàêòåðà), âíåçàïíîå èçìåíåíèå ñîñòàâà, ñòðóêòóðû è êîëè÷åñòâà ïðåäìåòîâ çàëîãà ÿâëÿþòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ îáÿçàòåëüíîãî îñóùåñòâëåíèÿ âíåïëàíîâîãî ìîíèòîðèíãà. Ðåçóëüòàòû ìîíèòîðèíãà îôîðìëÿþòñÿ àêòîì ïðîâåðêè. Ïîëîæèòåëüíûé âûâîä î äîñòàòî÷íîñòè çàëîãîâîãî ïîêðûòèÿ îáåñïå÷èâàåìûõ çàëîãîì îáÿçàòåëüñòâ ìîæåò áûòü ñäåëàí òîëüêî ñ ó÷åòîì êîìïëåêñíîãî àíàëèçà âñåõ ñîñòàâëÿþùèõ ïðîöåäóðó ìîíèòîðèíãà àñïåêòîâ.  ñëó÷àå âûÿâëåíèÿ íàðóøåíèé óñëîâèé äîãîâîðà î çàëîãå äàííûé ôàêò îòðàæàåòñÿ â àêòå. Ïðè íàëè÷èè âîçðàæåíèé çàëîãîäàòåëÿ ïî âûÿâëåííûì íàðóøåíèÿì çàìå÷àíèÿ è âîçðàæåíèÿ òàêæå çàíîñÿòñÿ â àêò. Ïîñòîÿííàÿ ïåðåîöåíêà çàëîæåííîãî èìóùåñòâà âêëþ÷àåò â ñåáÿ êàê ïåðâîíà÷àëüíóþ åãî îöåíêó, òàê è ïîñëåäóþùèé êîíòðîëü åå èçìåíåíèÿ. Ïîñêîëüêó ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çàëîæåííîãî èìóùåñòâà ìîæåò ìåíÿòüñÿ, ìåíÿåòñÿ è ðàçìåð îáåñïå÷åííîãî çàëîãîì êðåäèòíîãî ïðîäóêòà. Ñëåäîâàòåëüíî, ÷òîáû êîíòðîëèðîâàòü äîñòàòî÷íîñòü îáåñïå÷åíèÿ, íåîáõîäèìî ïîñòîÿííî ïåðåîöåíèâàòü åãî ñòîèìîñòü è ïðè íåîáõîäèìîñòè çàêëþ÷àòü äîïîëíèòåëüíûå ñîãëàøåíèÿ î íîâîé ñòîèìîñòè èìóùåñòâà.

Îöåíêó ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè èìóùåñòâà ïðîèçâîäÿò: êîòèðóåìûõ öåííûõ áóìàã - ñïåöèàëèñòû êàçíà÷åéñòâà; îñòàëüíûõ áóìàã - ñïåöèàëèñòû ïî çàëîãîâîé ðàáîòå; ïðàâ òðåáîâàíèÿ äåáèòîðñêîé çàäîëæåííîñòè - ñïåöèàëèñòû êðåäèòóþùåãî ïîäðàçäåëåíèÿ; äðóãîãî èìóùåñòâà -ñïåöèàëèñòû ïî çàëîãîâîé ðàáîòå. Îöåíêó èìóùåñòâà, ïðåäëàãàåìîãî â êà÷åñòâå îáåñïå÷åíèÿ, ïðîèçâîäÿò ñïåöèàëèñòû ïî çàëîãîâîé ðàáîòå â õîäå çàëîãîâîé ýêñïåðòèçû.  íåîáõîäèìûõ ñëó÷àÿõ äëÿ öåëåé îöåíêè ìîãóò ïðèâëåêàòüñÿ îöåíùèêè è ýêñïåðòû-êîíñóëüòàíòû. Îáùèé ïîðÿäîê ïðîâåäåíèÿ îöåíêè: 1) îïðåäåëåíèå òåêóùåé ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè èìóùåñòâà; 2) îïðåäåëåíèå ïðîãíîçíîé ñòîèìîñòè íà ïðåäïîëàãàåìûé ìîìåíò ïîãàøåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ ïî êðåäèòíîé ñäåëêå; 3) îïðåäåëåíèå ëèêâèäíîñòè èìóùåñòâà; 4) îïðåäåëåíèå êîýôôèöèåíòà çàëîãîâîãî äèñêîíòèðîâàíèÿ è çàëîãîâîé ñòîèìîñòè èìóùåñòâà; 5) ïîäãîòîâêà çàêëþ÷åíèÿ î öåëåñîîáðàçíîñòè ïðèíÿòèÿ èìóùåñòâà â çàëîã. Ðåøåíèå î ïðèâëå÷åíèè îöåíùèêà ïðèíèìàåòñÿ ïîñëå ïîñòóïëåíèÿ â çàëîãîâîå ïîäðàçäåëåíèå çàÿâêè íà ïðîâåäåíèå çàëîãîâîé ýêñïåðòèçû îáåñïå÷åíèÿ ïî ïðåäïîëàãàåìîé êðåäèòíîé ñäåëêå. Îöåíêà ïðîèçâîäèòñÿ îöåíùèêîì íà îñíîâàíèè äîãîâîðà ìåæäó îöåíùèêîì è êëèåíòîì. Óñëóãè îöåíùèêà îïëà÷èâàåò êëèåíò. Îöåíùèê èìååò ïðàâî ñàìîñòîÿòåëüíî âûáèðàòü ìåòîäû ïðîâåäåíèÿ îöåíêè îáúåêòà íåäâèæèìîñòè â ñîîòâåòñòâèè ñî ñòàíäàðòàìè îöåíêè. Íà îñíîâàíèè öåëè îöåíêè è âèäà ñòîèìîñòè êîíêðåòíîãî îáúåêòà íåäâèæèìîñòè îáîñíîâûâàåòñÿ íåîáõîäèìîñòü ïðèìåíåíèÿ êàæäîãî èç ïîäõîäîâ: çàòðàòíûé ïîäõîä, ìåòîä ñðàâíèòåëüíîãî àíàëèçà ïðîäàæ, äîõîäíûé ïîäõîä.

Ïðè àíàëèçå ðåçóëüòàòîâ îöåíêè ñëåäóåò îáðàòèòü âíèìàíèå íà òî, ÷òî äàííûå ðåçóëüòàòû äîëæíû ñîîòâåòñòâîâàòü äèàïàçîíó öåí íà àíàëîãè÷íûå îáúåêòû â ðåãèîíå. Ïðè ïðîâåðêå óäîáíåå îïåðèðîâàòü ñòîèìîñòüþ íå âñåãî îáúåêòà, à åäèíèöû ñðàâíåíèÿ, íàïðèìåð, ñî ñòîèìîñòüþ êâàäðàòíîãî ìåòðà îáùåé èëè ïîëåçíîé ïëîùàäè äëÿ äîõîäíîé íåäâèæèìîñòè, ïîñàäî÷íîãî ìåñòà äëÿ ðåñòîðàíîâ ëèáî ìåñòà ïàðêîâêè äëÿ ãàðàæåé èëè àâòîñòîÿíîê è ò.ï. Ïðè ýòîì ñëåäóåò ðàññìàòðèâàòü îáúåêòû, ñîïîñòàâèìûå ïî îñíîâíûì õàðàêòåðèñòèêàì ñ îöåíèâàåìûì è ïðèíàäëåæàùèå ê òîìó æå ñåãìåíòó ðûíêà. Èíôîðìàöèþ î öåíàõ íà íåäâèæèìîñòü ìîæíî ïîëó÷èòü èç ñëåäóþùèõ èñòî÷íèêîâ: êîíñóëüòàöèé ñ ðèýëòåðñêèìè ôèðìàìè; ðåãèîíàëüíûõ èçäàíèé î íåäâèæèìîñòè è ñðåäñòâ ìàññîâîé èíôîðìàöèè; àóêöèîíîâ è îòêðûòûõ òîðãîâ; Internet.  ñðåäíåì öåíû ïðåäëîæåíèÿ ìîãóò îòëè÷àòüñÿ îò ðåàëüíûõ öåí ïðîäàæè íà 10–30% â áîëüøóþ ñòîðîíó. Ñòàâêè àðåíäíîé ïëàòû äîëæíû ñîîòâåòñòâîâàòü äèàïàçîíó ñòàâîê àðåíäíîé ïëàòû ïðè ñäà÷å â àðåíäó àíàëîãè÷íûõ îáúåêòîâ. Ìîãóò èñïîëüçîâàòüñÿ òå æå èíôîðìàöèîííûå èñòî÷íèêè. Çíà÷åíèÿ ñòàâêè äèñêîíòà ëèáî ñòàâêè êàïèòàëèçàöèè äîëæíû áûòü àäåêâàòíû îöåíèâàåìûì îáúåêòàì, ïðè ýòîì ñëåäóåò ïîìíèòü, ÷òî ÷åì ðèñêîâàííåå âëîæåíèÿ â äàííûé îáúåêò, òåì áîëüøå çíà÷åíèå ñòàâêè. Çíà÷åíèÿ ñòàâîê êàïèòàëèçàöèè, õàðàêòåðíûå äëÿ ðàçëè÷íûõ îáúåêòîâ â ðåãèîíàõ, èíîãäà ïóáëèêóþòñÿ â àíàëèòè÷åñêèõ îáçîðàõ ïî ðûíêó íåäâèæèìîñòè. Äèàïàçîí ñòàâîê äèñêîíòèðîâàíèÿ, ïðèåìëåìûõ äëÿ äîõîäíîé íåäâèæèìîñòè, â Ðîññèè ñîñòàâëÿåò 18–35%.

 êà÷åñòâå îáåñïå÷åíèÿ ïðåäîñòàâëÿåìûõ áàíêîì êðåäèòíûõ ïðîäóêòîâ ðàññìàòðèâàþòñÿ äâèæèìîå è íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, ïðèíàäëåæàùåå êëèåíòó ïî ïðàâó ñîáñòâåííîñòè, è èìóùåñòâåííûå ïðàâà ïðè îòñóòñòâèè óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì èëè áàíêîì çàïðåòîâ èëè îãðàíè÷åíèé íà èñïîëüçîâàíèå èìóùåñòâà â êà÷åñòâå çàëîãà. Íå ðàññìàòðèâàþòñÿ â êà÷åñòâå çàëîãîâîãî îáåñïå÷åíèÿ âèäû èìóùåñòâà, êîòîðûå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ÐÔ íå ìîãóò ÿâëÿòüñÿ ïðåäìåòîì çàëîãà. Íå ðåêîìåíäóþòñÿ äëÿ ðàññìîòðåíèÿ â êà÷åñòâå çàëîãà: äðàãîöåííûå êàìíè è óíèêàëüíûå þâåëèðíûå èçäåëèÿ; ïðåäìåòû èñêóññòâà, õóäîæåñòâåííûå öåííîñòè è ðàðèòåòû, êîëëåêöèè; ïðåäìåòû àíòèêâàðèàòà; îáúåêòû èíòåëëåêòóàëüíîé ñîáñòâåííîñòè; îïûòíûå îáðàçöû ïðîìûøëåííûõ èçäåëèé.

Ïðèíÿòèå â çàëîã èìóùåñòâà, êîòîðîå â ñèëó ðàçëè÷íûõ ïðè÷èí ìîæåò áûòü èñêëþ÷åíî èç çàëîãà äî èñòå÷åíèÿ ñðîêà êðåäèòà (íàïðèìåð, îáëèãàöèé, êîòîðûå áóäóò ïîãàøåíû ðàíåå ñðîêà âîçâðàòà êðåäèòà), äîïóñêàåòñÿ, òîëüêî åñëè ñðîê èñïîëíåíèÿ îáåñïå÷èâàåìûõ òàêèì èìóùåñòâîì îáÿçàòåëüñòâ íå ïðåâûøàåò âûøåóïîìÿíóòîãî ñðîêà. Ãðàìîòíîå þðèäè÷åñêîå ñîïðîâîæäåíèå ïðåäïîëàãàåò, â ïåðâóþ î÷åðåäü, þðèäè÷åñêóþ ýêñïåðòèçó, à òàêæå ïðåäâàðèòåëüíóþ ýêñïåðòèçó èìóùåñòâà, ïåðåäàâàåìîãî â çàëîã.

×òîáû ïîíÿòü, êàêèå ìåòîäû óïðàâëåíèÿ íàèáîëåå ñïîñîáñòâóþò ñíèæåíèþ òîãî èëè èíîãî ðèñêà, íåîáõîäèìî ðàññìîòðåòü, êàêèå èç âûøåïåðå÷èñëåííûõ ìåòîäîâ ìîæíî èñïîëüçîâàòü äëÿ óïðàâëåíèÿ ðàçëè÷íûìè âèäàìè ðèñêîâ îáåñïå÷åíèÿ êðåäèòîâ[16].


2.3    Òåõíîëîãèÿ è äîêóìåíòàëüíîå îáåñïå÷åíèå èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

Êàê áûëî âûÿñíåíî ðàíåå, èïîòå÷íûé áàíê – êðåäèòíàÿ îðãàíèçàöèÿ, ñïåöèàëèçèðóþùàÿñÿ íà âûäà÷å äîëãîñðî÷íûõ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ ïîä çàëîã íåäâèæèìîñòè (çåìëè, ðàçëè÷íûõ ñòðîåíèé è äðóãèõ îáúåêòîâ íåäâèæèìîñòè). Ðåñóðñû èïîòå÷íîãî áàíêà ñêëàäûâàþòñÿ èç ñîáñòâåííûõ íàêîïëåíèé è ñðåäñòâ, ïîëó÷åííûõ îò ðåàëèçàöèè èïîòå÷íûõ îáëèãàöèé – äîëãîñðî÷íûõ öåííûõ áóìàã, âûïóñêàåìûõ ïîä îáåñïå÷åíèå íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì è ïðèíîñÿùèõ ôèêñèðîâàííûé ïðîöåíò[17].

 çàâèñèìîñòè îò îáúåêòà êðåäèòîâàíèÿ, êðåäèòíîé ïîëèòèêè è îðãàíèçàöèîííîé ñòðóêòóðû êàæäûé êîììåð÷åñêèé áàíê îïðåäåëÿåò òåõíîëîãèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïðè ìíîãîâàðèàíòíîñòè ðàçëè÷íûõ ýëåìåíòîâ îðãàíèçàöèè ïðîöåññà êðåäèòîâàíèÿ ìîæíî êîíñòàòèðîâàòü âî âñåõ áàíêàõ íàëè÷èå ñëåäóþùèõ ïÿòè îñíîâíûõ ýòàïîâ òåõíîëîãèè âûäà÷è è ïîãàøåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà:

-   ïðåäâàðèòåëüíîå ðàññìîòðåíèå çàÿâêè íà êðåäèò è ñîáåñåäîâàíèå ñ ïðåäïîëàãàåìûì çàåìùèêîì;

-   àíäåððàéòèíã;

-   ïðèíÿòèå ðåøåíèÿ î âûäà÷å èïîòå÷íîé ññóäû;

-   îôîðìëåíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà è äîãîâîðà î çàëîãå;

-   ñîïðîâîæäåíèå êðåäèòà è êîíòðîëü çà èñïîëíåíèåì êðåäèòíîãî äîãîâîðà.

Íà ïåðâîì ýòàïå áàíê ðàçúÿñíÿåò çàåìùèêó óñëîâèÿ âûäà÷è èïîòå÷íîãî êðåäèòà è ïðåäëàãàåò çàïîëíèòü åìó çàÿâëåíèå, êîòîðîå ïî ñóùåñòâó ìîæíî ðàññìàòðèâàòü êàê àíêåòó, ñîäåðæàùóþ ñâåäåíèÿ, ïðåäñòàâëÿþùèå èíòåðåñ äëÿ áàíêà ñ òî÷êè çðåíèÿ ìèíèìèçàöèè ðèñêîâ, ñâÿçàííûõ ñ êðåäèòîâàíèåì. Óæå íà ïåðâîì ýòàïå ïðîöåññà êðåäèòîâàíèÿ âàæíî, ïî âîçìîæíîñòè, áîëåå ïîëíî îöåíèòü ðèñêè. Åñëè â õîäå ñîáåñåäîâàíèÿ êðåäèòíûé ðàáîòíèê íå ïîëó÷èò óäîâëåòâîðèòåëüíûå îòâåòû íà êëþ÷åâûå âîïðîñû, ñâÿçàííûå ñ âûäà÷åé êðåäèòà, òî ïðîñüáà î åãî âûäà÷å îòêëîíÿåòñÿ, ïðè ýòîì íåîáõîäèìî àðãóìåíòèðîâàíî îáúÿñíèòü ïðè÷èíû, ïî êîòîðûì êðåäèò íå ìîæåò áûòü ïðåäîñòàâëåí. Åñëè æå êðåäèòíûé ðàáîòíèê ïðèíÿë ïîëîæèòåëüíîå ðåøåíèå, îí èíôîðìèðóåò âîçìîæíîãî çàåìùèêà î òîì, êàêèå äîêóìåíòû è ñâåäåíèÿ íåîáõîäèìû áàíêó äëÿ äàëüíåéøåãî ðàññìîòðåíèÿ êðåäèòíîé çàÿâêè.

Âòîðîé ýòàï çàêëþ÷àåòñÿ â òîì, ÷òîáû îöåíèòü ïîòåíöèàëüíóþ âîçìîæíîñòü çàåìùèêà âåðíóòü êðåäèò è îöåíèòü ñòåïåíü åãî îáåñïå÷åíèÿ. Íà ýòîì ýòàïå ó÷óâñòâóþò ñïåöèàëèñòû áàíêà èëè ôèðìû ïî îöåíêå çàëîãà, þðèäè÷åñêàÿ ñëóæáà è ñëóæáà áåçîïàñíîñòè áàíêà. Åñëè â êà÷åñòâå çàëîãà ïðåäëàãàåòñÿ ñóùåñòâóþùàÿ êâàðòèðà çàåìùèêà, òî èçó÷àþòñÿ: ñîñòàâ ïîìåùåíèé, ïëàíèðîâêà, îáùàÿ è æèëàÿ ïëîùàäü; ïðîäîëæèòåëüíîñòü ýêñïëóàòàöèè; ñîñòîÿíèå êîíñòðóêöèé, ñòåí, ïîëîâ è ïîòîëêîâ; ñîñòîÿíèå èíæåíåðíûé êîììóíèêàöèé – îòîïëåíèå, âîäîñíàáæåíèå, ýëåêòðîñíàáæåíèå, êàíàëèçàöèÿ è äð.; íåîáõîäèìîñòü ðåìîíòà èëè ìîäåðíèçàöèè â íàñòîÿùèé ìîìåíò ëèáî â áóäóùåì.  ðåçóëüòàòå èçó÷åíèÿ ýòèõ ôàêòîðîâ îïðåäåëÿåòñÿ ñòîèìîñòü ïðåäïîëàãàåìîãî çàëîãà.  êà÷åñòâå çàëîãà ìîãóò áûòü ïðåäëîæåíû è äðóãèå âèäû íåäâèæèìîñòè, íàïðèìåð çåìåëüíûé ó÷àñòîê èëè ëåòíèé äîì, à òàêæå äâèæèìîå èìóùåñòâî, íàïðèìåð àâòîìàøèíà, þâåëèðíûå èçäåëèÿ èëè êîëëåêöèé ïðîèçâåäåíèé èñêóññòâà. Ñïåöèàëèñòû îöåíèâàþò êàæäûé ïðåäìåò. Åñëè â êà÷åñòâå çàëîãà ïðåäëàãàåòñÿ ñòðîÿùàÿñÿ êâàðòèðà, òî èçó÷àåòñÿ ïðîåêòíî-ñìåòíàÿ äîêóìåíòàöèÿ, ñðîêè ñòðîèòåëüñòâà, ðåïóòàöèÿ ôèðìû – çàñòðîéùèêà è ïîäðÿäíîé îðãàíèçàöèè. Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî â íàñòîÿùåå âðåìÿ â Ðîññèè ïîëó÷èë ðàçâèòèå èïîòå÷íûé æèëèùíûé êðåäèò, êîãäà äåíåæíûå ñðåäñòâà ïðåäîñòàâëÿþòñÿ íà ïîêóïêó êâàðòèðû, ïîä çàëîã èìåþùåãîñÿ æèëüÿ.

Ðåçóëüòàòû àíàëèçà èñïîëüçóþòñÿ äëÿ òîãî, ÷òîáû îïðåäåëèòü â äàëüíåéøåì ñóììó ññóäû, âîçìîæíûé ïåðâîíà÷àëüíûé âçíîñ ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ è ïðåäâàðèòåëüíûå ñðîêè ïîãàøåíèÿ êðåäèòà.  ýòèõ öåëÿõ ðàññìàòðèâàþòñÿ ñëåäóþùèå äîõîäû: çàðàáîòíàÿ ïëàòà, ïðåìèè, äîõîä â ôîðìå êîìèññèîííîãî âîçíàãðàæäåíèÿ, äîõîä â âèäå äèâèäåíäîâ è ïðîöåíòîâ, ïåíñèîííûå âûïëàòû, äîõîä â âèäå àðåíäíîé ïëàòû è äð., à òàêæå ôèíàíñîâûå îáÿçàòåëüñòâà: îïëàòà æèëüÿ, êîììóíàëüíûå ïëàòåæè, íàëîãè, ñòðàõîâûå âûïëàòû, ðàíåå ïðèíÿòûå äîëãîâûå îáÿçàòåëüñòâà, ìåäèöèíñêîå ñòðàõîâàíèå è äð.

Ðåçóëüòàòû àíäåððàéòèíãà îôîðìëÿþòñÿ â âèäå ñïðàâêè èëè çàêëþ÷åíèÿ è ïåðåäàþòñÿ íà ðàññìîòðåíèå êðåäèòíîãî êîìèòåòà.

Íà òðåòüåì ýòàïå êðåäèòíûé êîìèòåò ðàññìàòðèâàåò ìàòåðèàëû, ïîëó÷åííûå â ïðîöåññå àíäåððàéòèíãà, è èçó÷àåò ñîîòâåòñòâóþùèå äîêóìåíòû, ïîñëå ÷åãî ïðèíèìàåò ðåøåíèå î âûäà÷å ññóäû èëè îá îòêàçå â åå ïðåäñòàâëåíèè. Ïðè ïîëîæèòåëüíîì ðåøåíèè êðåäèòíîãî êîìèòåòà ñîîòâåòñòâóþùèé ðàáîòíèê ñîñòàâëÿåò äëÿ êëèåíòà ïðèìåðíóþ ñìåòó ðàñõîäîâ, ñâÿçàííûõ ñ îôîðìëåíèå èïîòå÷íîãî êðåäèòà.  ñìåòå ìîãóò áûòü ïðåäóñìîòðåíû ñëåäóþùèå ñòàòüè: êîìèññèîííûå ðèýëòîðàì; ðàñõîäû ïî îöåíêå çàëîãà; îïëàòà çà ïîëó÷åíèå äîêóìåíòîâ î çàëîãå èç îðãàíîâ ðåãèñòðàöèè íåäâèæèìîñòè; íîòàðèàëüíûé ñáîð çà ðåãèñòðàöèþ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè; íîòàðèàëüíûé ñáîð çà ðåãèñòðàöèþ äîãîâîðà çàëîãà; ñòðàõîâàíèå ïðåäìåòà çàëîãà.

Íà ÷åòâåðòîì ýòàïå áàíê çàêëþ÷àåò ñ çàåìùèêîì êðåäèòíûé äîãîâîð. Ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà ñòîðîíû ðóêîâîäñòâóþòñÿ îñíîâíûìè ïîëîæåíèÿìè, ïðåäóñìîòðåííûìè Ãðàæäàíñêèì êîäåêñîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ñ ó÷åòîì îñîáåííîñòåé êðåäèòíîé ïîëèòèêè áàíêà.

Ïî êðåäèòíîìó äîãîâîðó áàíê-êðåäèòîð îáÿçóåòñÿ ïðåäîñòàâèòü äåíåæíûå ñðåäñòâà, ò.å. êðåäèò, â ðàçìåðàõ è íà óñëîâèÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ â äîãîâîðå, çàåìùèê æå îáÿçóåòñÿ âîçâðàòèòü â ñðîê ïîëó÷åííóþ äåíåæíóþ ñóììó è óïëàòèòü ïðîöåíòû çà íåå.  êàæäîì êðåäèòíîì äîãîâîðå ïîìèìî òàêèõ ðàçäåëîâ, êàê äàííûå î ñòîðîíàõ, çàêëþ÷èâøèõ äîãîâîð, èìåþòñÿ ðàçäåëû, ðåãëàìåíòèðóþùèå ïðàâà è îáÿçàííîñòè ñòîðîí:

-        ñóììà êðåäèòà è ðàçìåð áàíêîâñêîãî ïðîöåíòà;

-        ïîðÿäîê è ñðîêè âûäà÷è êðåäèòà;

-        ïîðÿäîê è ñðîêè ïîãàøåíèÿ ïðîöåíòà;

-        îïèñàíèå è öåíà îáåñïå÷åíèÿ, ïðåäóñìàòðèâàåìûå â îòäåëüíîì äîãîâîðå çàëîãà;

-        ðàçìåð ñàíêöèé, óïëà÷èâàåìûõ ñòîðîíîé, íàðóøèâøåé óñëîâèÿ äîãîâîðà.

Îäíîâðåìåííî ñ çàêëþ÷åíèåì êðåäèòíîãî äîãîâîðà çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð çàëîãà è îôîðìëÿåòñÿ çàêëàäíàÿ, à òàêæå çàêëþ÷àåòñÿ äîãîâîð ñòðàõîâàíèÿ â ïîëüçó áàíêà. Áåç ýòèõ äîêóìåíòîâ íå ìîæåò áûòü íà÷àòà âûäà÷à èïîòå÷íîãî êðåäèòà.

Íà ïÿòîì ýòàïå îñóùåñòâëÿåòñÿ ñîïðîâîæäåíèå êðåäèòà, êîòîðîå âêëþ÷àåò:

-        âûäà÷ó êðåäèòà â ïîðÿäêå, ïðåäóñìîòðåííîì â êðåäèòíîì äîãîâîðå;

-        êîíòðîëü çà öåëåâûì èñïîëüçîâàíèåì êðåäèòà â ïåðèîä ñòðîèòåëüñòâà èëè ðåêîíñòðóêöèè îáúåêòîâ êðåäèòîâàíèÿ;

-        íàáëþäåíèå çà ñîõðàííîñòüþ è ñîñòîÿíèåì çàëîãà, ïðèíÿòîãî â îáåñïå÷åíèå êðåäèòà;

-        êîíòðîëü çà ðåãóëÿðíûìè, â ñîîòâåòñòâèè ñ ðàíåå ñîãëàñîâàííûìè ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà, ñðîêàìè âîçâðàòà êðåäèòà è íà÷èñëåííûõ ïðîöåíòîâ.

Ïðè íàðóøåíèè ñðîêîâ ïîãàøåíèÿ êðåäèòà è óïëàòû ïðîöåíòîâ áàíêè â îòäåëüíûõ ñëó÷àÿõ ïðåäîñòàâëÿþò îòñðî÷êè äëÿ âûïîëíåíèÿ çàåìùèêîì ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ ñ íà÷èñëåíèåì çà ïåðèîä ïîëüçîâàíèÿ îòñðî÷åííîé ññóäû áîëåå âûñîêîãî ïðîöåíòà. Ïðè íàðóøåíèè ïîâòîðíûõ ñðîêîâ ïîãàøåíèÿ êðåäèòà ññóäà ïåðå÷èñëÿåòñÿ íà ñ÷åò ïðîñðî÷åííûõ ññóä, è íà÷èíàþòñÿ îïåðàöèè ïî ðåàëèçàöèè çàëîãà[18].


ÃËÀÂÀ 3. ÔÎÐÌÈÐÎÂÀÍÈÅ È ÑÎÂÅÐØÅÍÑÒÂÎÂÀÍÈÅ ÈÏÎÒÅ×ÍÎÃÎ ÊÐÅÄÈÒÎÂÀÍÈß ÂÎËÎÃÎÄÑÊÎÉ ÎÁËÀÑÒÈ

 

3.1    Ñîâðåìåííîå ñîñòîÿíèå èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè

 öåëÿõ ðåøåíèÿ çàäà÷, îáîçíà÷åííûõ Ïðåçèäåíòîì ÐÔ Â.Â.Ïóòèíûì â ðàìêàõ ïðèîðèòåòíîãî íàöèîíàëüíîãî ïðîåêòà «Äîñòóïíîå è êîìôîðòíîå æèëüå - ãðàæäàíàì Ðîññèè», â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè ðåàëèçóåòñÿ îáëàñòíàÿ Ïðîãðàììà èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, öåëÿìè êîòîðîé ÿâëÿþòñÿ óâåëè÷åíèå (íàðàùèâàíèå) îáú¸ìîâ æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà, ðåãóëèðîâàíèå óðîâíÿ öåí íà ïåðâè÷íîì ðûíêå ñòðîèòåëüñòâà æèëüÿ, ñîçäàíèå óñëîâèé äëÿ ïîâûøåíèÿ óðîâíÿ äîñòóïíîñòè ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ íàñåëåíèåì, ðàçâèòèå ðûíêà íåäâèæèìîñòè.

Äëÿ ðàçâèòèÿ ìåõàíèçìà èïîòåêè ïî èíèöèàòèâå Ãóáåðíàòîðà îáëàñòè Â.Å.Ïîçãàëåâà Ïðàâèòåëüñòâîì îáëàñòè â 2000 ãîäó ñîçäàíà íåêîììåð÷åñêàÿ îðãàíèçàöèÿ «Ôîíä ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ Âîëîãîäñêîé îáëàñòè». Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ðåàëèçàöèÿ Ïðîãðàììû ðàçáèòà íà äâà îñíîâíûõ ýòàïà, ïåðâûé èç êîòîðûõ óæå óñïåøíî çàâåðøåí:

·  2000-2003 ãîäû - ýòî ïåðèîä ñòàíîâëåíèÿ Ôîíäà, íà÷àëî ðàáîòû íà ñòðîèòåëüíîì ðûíêå îáëàñòè, ïåðâûå øàãè ïî óñòàíîâëåíèþ ïàðòíåðñêèõ îòíîøåíèé ñî ñòðàõîâûìè, îöåíî÷íûìè êîìïàíèÿìè, îòðàáîòêà ìåõàíèçìîâ ñîòðóäíè÷åñòâà ñ îðãàíàìè ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ, îðãàíàìè ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, íîòàðèóñàìè. Îñíîâíîé èòîã ýòîãî ýòàïà - çàâîåâàíèå äîâåðèÿ âîëîãæàí, êîòîðûå ïðèîáðåòàëè æèëüå ñ èñïîëüçîâàíèåì ðàññðî÷êè, ñîçäàíèå ïåðâîé íà òåððèòîðèè Ñåâåðî-Çàïàäíîãî ôåäåðàëüíîãî îêðóãà îðãàíèçàöèè, îáúåäèíÿþùåé ñòðîèòåëüíûé è ôèíàíñîâûé ñåêòîðà äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîé ïðîáëåìû íàñåëåíèÿ îáëàñòè.

Âîïðîñû öåíîâîé ïîëèòèêè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè îáëàñòè, âûäåëåíèÿ áþäæåòíûõ ñðåäñòâ íà èíâåñòèðîâàíèå ñòðîèòåëüñòâà èíæåíåðíûõ êîììóíèêàöèé, âíåäðåíèå ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè îïðåäåëåííûì ìàëîîáåñïå÷åííûì êàòåãîðèÿì íàñåëåíèÿ, ñîçäàíèå óñëîâèé äëÿ âíåäðåíèÿ êëàññè÷åñêîé áàíêîâñêîé èïîòåêè ñ íåïîñðåäñòâåííûì ó÷àñòèåì êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé - ýòî ãëàâíûå âîïðîñû, íàïðàâëåííûå íà ïîâûøåíèå äîñòóïíîñòè ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ, êîòîðûå ðàññìàòðèâàëèñü è ðåøàëèñü Ïðàâèòåëüñòâîì îáëàñòè, äåïàðòàìåíòîì ôèíàíñîâ îáëàñòè, àäìèíèñòðàöèÿìè ìóíèöèïàëüíûõ îáðàçîâàíèé îáëàñòè íà çàñåäàíèÿõ Ñîâåòà Ôîíäà èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, âîçãëàâëÿåìîãî çàìåñòèòåëåì íà÷àëüíèêà äåïàðòàìåíòà ôèíàíñîâ îáëàñòè Î.Í. Ãîðäèíîé, è Ïîïå÷èòåëüñêîãî ñîâåòà, âîçãëàâëÿåìîãî èñïîëíÿþùèì îáÿçàííîñòè íà÷àëüíèêà äåïàðòàìåíòà ôèíàíñîâ îáëàñòè, ïåðâûì çàìåñòèòåëåì Ãóáåðíàòîðà îáëàñòè Ñ.Ñ. Òóãàðèíûì.

Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî îíè áûëè óñïåøíî ðåøåíû, è ïåðâûé èïîòå÷íûé æèëèùíûé êðåäèò áûë âûäàí â ìàðòå 2003 ãîäà ñåìüå âðà÷åé èç îáëàñòíîãî öåíòðà, ïåðååõàâøåé èç îáùåæèòèÿ â îòäåëüíóþ äâóõêîìíàòíóþ êâàðòèðó.

Òàêèì îáðàçîì, ìàðòîì 2003 ãîäà äàòèðóåòñÿ íà÷àëî âòîðîãî ýòàïà ðàçâèòèÿ Ïðîãðàììû ñ íåïîñðåäñòâåííûì ó÷àñòèåì êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé. Âîëîãîäñêàÿ îáëàñòü è â íàñòîÿùåå âðåìÿ ÿâëÿåòñÿ àêòèâíûì ó÷àñòíèêîì îáùåôåäåðàëüíîé ñèñòåìû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, ñîçäàííîé Ïðàâèòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Íàì ïðèíàäëåæèò ëèäåðñòâî ñðåäè ñóáúåêòîâ, âõîäÿùèõ â Ñåâåðî-Çàïàäíûé ôåäåðàëüíûé îêðóã, ïî êîëè÷åñòâó ïîñòàâîê çàêëàäíûõ.  ðàìêàõ âûðàáîòàííûõ ÎÀÎ «Àãåíòñòâî ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ» Ñòàíäàðòîâ ïðîöåäóðû âûäà÷è, ñîïðîâîæäåíèÿ è ðåôèíàíñèðîâàíèÿ äîëãîñðî÷íûõ èïîòå÷íûõ æèëèùíûõ êðåäèòîâ, êîòîðûå îïðåäåëÿþò óñëîâèÿ âûäà÷è êðåäèòîâ â íàñòîÿùåå âðåìÿ, ðàáîòàþò äâå êðåäèòíûå îðãàíèçàöèè: ÎÀÎ ÊÁ «Ïðîìýíåðãîáàíê» è Âîëîãîäñêèé ôèëèàë ÎÀÎ ÊÁ «Ðîññåëüõîçáàíê».

×åòêàÿ è ñîãëàñîâàííàÿ ðåãëàìåíòàöèÿ ïðîöåäóðû âçàèìîäåéñòâèÿ Ôîíäà è àêêðåäèòîâàííûõ â ðàìêàõ Ïðîãðàììû áàíêîâ ïî îôîðìëåíèþ è âûäà÷å èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ ÿâëÿåòñÿ çàëîãîì íàäåæíîñòè ñîâåðøàåìûõ íàñåëåíèåì îáëàñòè îïåðàöèé ñ íåäâèæèìîñòüþ. Ïðè îôîðìëåíèè êðåäèòà â áàíêå ëèáî èïîòå÷íîãî çàéìà, íåïîñðåäñòâåííî, â Ôîíäå çàåìùèê ïîëó÷àåò ãðàìîòíóþ êîíñóëüòàöèþ ïî Ïðîãðàììå è þðèäè÷åñêóþ ïîääåðæêó ñïåöèàëèñòîâ Ôîíäà èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ïàðòíåðû Ôîíäà - ñòðàõîâûå è îöåíî÷íûå êîìïàíèè, ðèýëòîðñêèå àãåíòñòâà - ïðèíèìàþò àêòèâíîå ó÷àñòèå â ïîäãîòîâêå ñäåëîê è èõ ñîïðîâîæäåíèè. Âàæíûì äëÿ îáëàñòè òàêæå ÿâëÿåòñÿ ïðèâëå÷åíèå ðåñóðñîâ â ñôåðó æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà, òàê êàê ïîñëå ïðîäàæè èïîòå÷íîãî êðåäèòà ÷åðåç çàêëàäíóþ ñðåäñòâà âíîâü âîçâðàùàþòñÿ äëÿ íàðàùèâàíèÿ îáîðîòîâ èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.

Î÷åíü âàæíûì ìîìåíòîì ÿâëÿåòñÿ òîò ìîìåíò äëÿ âîëîãæàí, ÷òî ñ 1 èþëÿ 2007 ãîäà ñíèæåí äî 10,75% ãîäîâûõ ðàçìåð ìèíèìàëüíîé ïðîöåíòíîé ñòàâêè, êîòîðàÿ óñòàíàâëèâàåòñÿ ñ óêàçàííîé äàòû â äèàïàçîíå îò 10,75% äî 14% ãîäîâûõ â çàâèñèìîñòè îò ðàçìåðà äîëè ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ ãðàæäàí è ñðîêà êðåäèòîâàíèÿ. È â ñîîòâåòñòâèè ñ çàäà÷àìè, îïðåäåëåííûìè Ïðåçèäåíòîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè Â.Â. Ïóòèíûì â ïðèîðèòåòíîì íàöèîíàëüíîì ïðîåêòå «Äîñòóïíîå è êîìôîðòíîå æèëüå - ãðàæäàíàì Ðîññèè» â ÷àñòè ïîâûøåíèÿ äîñòóïíîñòè ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ, åå ðàçìåð ïëàíîìåðíî áóäåò ñíèæàòüñÿ, à ê 2010 ãîäó ïëàíèðóåòñÿ åå ñíèæåíèå äî óðîâíÿ 8% ãîäîâûõ.

Ó÷èòûâàÿ îãðàíè÷åííûå âîçìîæíîñòè ñîöèàëüíî íåçàùèùåííîé êàòåãîðèè íàñåëåíèÿ - ìîëîäûõ ñåìåé, êðèòè÷åñêóþ äåìîãðàôè÷åñêóþ ñèòóàöèþ, â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè ñ 2004 ãîäà îêàçûâàåòñÿ ãîñóäàðñòâåííàÿ ïîääåðæêà èç ñðåäñòâ îáëàñòíîãî áþäæåòà ìîëîäûì ñåìüÿì, ïðèîáðåòàþùèì æèëüå ñ èñïîëüçîâàíèåì ñðåäñòâ äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî êðåäèòà.  íàñòîÿùåå âðåìÿ åå ðàçìåð ñîñòàâëÿåò: íà ïåðâîíà÷àëüíûé âçíîñ - â ðàçìåðå 200 òûñ. ðóá., ïðè íàëè÷èè äåòåé ðàçìåð óâåëè÷èâàåòñÿ íà 100 òûñ.ðóá. íà êàæäîãî ðåáåíêà; ïðè ðîæäåíèè (óñûíîâëåíèè) ðåáåíêà - â ðàçìåðå äî 100 òûñ.ðóá., íî íå ñâûøå çàäîëæåííîñòè ïî êðåäèòó.

Çà ïåðèîä ðåàëèçàöèè ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè ïî ñîñòîÿíèþ íà 1.07.2007 ã. âûäåëåíû ñðåäñòâà îáëàñòíîãî áþäæåòà â ðàçìåðå 78,9 ìëí.ðóá., â ðåçóëüòàòå óæå 384 ìîëîäûå ñåìüè óëó÷øèëè æèëèùíûå óñëîâèÿ.

Ïîäâîäÿ îïðåäåëåííûå èòîãè ðåàëèçàöèè îáëàñòíîé Ïðîãðàììû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïî ñîñòîÿíèþ íà 1.07.2008 ã. ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ââåäåíî â ýêñïëóàòàöèþ 83 æèëûõ äîìà - 1644 êâàðòèðû îáùåé ïëîùàäüþ áîëåå 85,7 òûñ. êâ. ì; óëó÷øèëè æèëèùíûå óñëîâèÿ 5533 ñåìüè âîëîãæàí, â òîì ÷èñëå ñ èñïîëüçîâàíèåì èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ – 398 5 ñåìåé; ïðèâëå÷åíû íà ðåàëèçàöèþ Ïðîãðàììû ôèíàíñîâûå ðåñóðñû âòîðè÷íûõ êðåäèòîðîâ, ôèíàíñîâî-êðåäèòíûõ èíñòèòóòîâ â ðàçìåðå áîëåå 3,8 ìëðä. ðóá.; ïðèâëå÷åíèå âíåáþäæåòíûõ ñðåäñòâ íà 1 áþäæåòíûé ðóáëü ñîñòàâèëî áîëåå 15 ðóáëåé.

Òàêæå âàæíûì ïîêàçàòåëåì, õàðàêòåðèçóþùèì îòâåòñòâåííîñòü, ñ êîòîðîé ïîäõîäÿò âîëîãæàíå ê ðåøåíèþ î ïðèîáðåòåíèè æèëüÿ ñ äîëãîñðî÷íûìè âûïëàòàìè ïî êðåäèòó (à â íàñòîÿùåå âðåìÿ ìàêñèìàëüíûé ñðîê ñîñòàâëÿåò 30 ëåò), ÿâëÿåòñÿ îòñóòñòâèå òàê íàçûâàåìûõ «äåôîëòíûõ êðåäèòîâ», òî åñòü âñå 3945 ñåìåé, óëó÷øèâøèõ æèëèùíûå óñëîâèÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì ñðåäñòâ èïîòå÷íîãî êðåäèòà, åæåìåñÿ÷íî âíîñÿò óñòàíîâëåííûå êðåäèòíûì äîãîâîðîì ïëàòåæè, à òàêæå óïëà÷èâàþò ïî óñòàíîâëåííîìó ãðàôèêó åæåãîäíûå ñòðàõîâûå âçíîñû.

 öåëÿõ îáåñïå÷åíèÿ æèëüåì ãðàæäàí, ÷èñëÿùèõñÿ â êà÷åñòâå íóæäàþùèõñÿ â óëó÷øåíèè æèëèùíûõ óñëîâèé â îðãàíàõ ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ, Ïðàâèòåëüñòâîì îáëàñòè ïðèíÿòî ðåøåíèå ðåàëèçîâûâàòü æèëüå, ñòðîÿùååñÿ â ðàìêàõ îáëàñòíîé Ïðîãðàììû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, ïî ñòîèìîñòè 1 êâ.ì. ìàêñèìàëüíî ïðèáëèæåííîé ê ñåáåñòîèìîñòè.

Ïåðâûé îïûò ðàáîòû ïî äàííîé ñõåìå â íàñòîÿùåå âðåìÿ îòðàáàòûâàåòñÿ Ôîíäîì ñ àäìèíèñòðàöèåé ãîðîäà Âîëîãäû. Êâàðòèðû îðèåíòèðîâî÷íî 65 ñåìüÿì âîëîãæàí (â òîì ÷èñëå äåòÿì-ñèðîòàì, ãðàæäàíàì, ïðîæèâàþùèì â âåòõîì è àâàðèéíîì æèëüå, áþäæåòíèêàì) áóäóò ïðåäîñòàâëåíû â ñòðîÿùåìñÿ 130 êâàðòèðíîì æèëîì äîìå ïî óëèöå Âîðêóòèíñêîé â Âîëîãäå ïî öåíå íèæå ðûíî÷íîé íà 50%. Ïàðàëëåëüíî ñ ìýðèåé ãîðîäà ×åðåïîâöà ðåøàåòñÿ æèëèùíûé âîïðîñ î÷åðåäíèêîâ, êâàðòèðû êîòîðûì áóäóò ïðåäîñòàâëåíû â ñòðîÿùåìñÿ 58 êâàðòèðíîì æèëîì äîìå â 105 ìèêðîðàéîíå.

Ìàñøòàá ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî ðûíêà íå îïðåäåëÿåòñÿ ðåàëèçàöèåé òîëüêî îáëàñòíîé Ïðîãðàììû. Ñ 2005 ãîäà â îáëàñòè àêòèâíî âíåäðÿþòñÿ Ñáåðáàíêîì, Âíåøòîðãáàíêîì, Áàíêîì Ìîñêâû, Óðàëñèáîì, Ðîñáàíêîì ñîáñòâåííûå ïðîãðàììû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ.  2007 ãîäó èìè âûäàíî áîëåå 1200 èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ íà ñóììó áîëåå 1 ìëðä. ðóá., çà I ïîëóãîäèå òåêóùåãî ãîäà îáúåì èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ óæå ïðåâûñèë ïîêàçàòåëü ïðîøåäøåãî ãîäà.

Ïîïóëÿðíîñòü èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ ðàñòåò, íî âìåñòå ñ òåì ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî äîñòóïåí äàííûé ôèíàíñîâûé èíñòðóìåíò ïîêà òîëüêî 11,5% òðóäîñïîñîáíîãî íàñåëåíèÿ, ïðîæèâàþùåãî â íàøåé îáëàñòè.

 ýòîé ñâÿçè îäíèì èç ïåðñïåêòèâíûõ íàïðàâëåíèé ðàçâèòèÿ îáëàñòíîé Ïðîãðàììû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðèâëå÷åíèå ïðîìûøëåííûõ ïðåäïðèÿòèé è îðãàíèçàöèé ê ïðîöåññó æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà ÷åðåç ïðåäîñòàâëåíèå ðàáîòíèêàì ôèíàíñîâîé ïîìîùè â âèäå ñóáñèäèè èëè çàéìà, ïîãàøåíèÿ ïðîöåíòîâ ïî ðàññðî÷êå èëè èïîòå÷íîìó êðåäèòó. Àäðåñíàÿ ïîìîùü êàê ýôôåêòèâíûé ôèíàíñîâûé ñòèìóë îáåñïå÷èò ðåøåíèå êàäðîâîãî âîïðîñà, çàêðåïëåíèÿ ñïåöèàëèñòîâ.

Ðåçþìèðóÿ ñêàçàííîå, õî÷ó îòìåòèòü, ÷òî â îáëàñòè ñîçäàíà òàêàÿ ñèñòåìà, ïðè êîòîðîé èïîòå÷íûé êðåäèò - ýòî íà ñåãîäíÿøíèé äåíü ïåðñïåêòèâíàÿ ôèíàíñîâàÿ îïåðàöèÿ, â êîòîðîé âñå ó÷àñòíèêè (ãðàæäàíèí - áàíê - Ôîíä - ðèýëòîðû - îöåíùèêè - ñòðàõîâùèêè) çàèíòåðåñîâàíû â åå ÷èñòîòå è íàäåæíîñòè, ãàðàíòèðóþùàÿ óñïåøíîå âëîæåíèå ñîáñòâåííûõ ñðåäñòâ ãðàæäàí, ôèíàíñîâûõ ðåñóðñîâ êîììåð÷åñêèõ áàíêîâ è ïðåäïðèÿòèé Âîëîãîä÷èíû[19].

Äîñòèãíóòûå óñïåõè, ïåðñïåêòèâû ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî ðûíêà îáëàñòè ïîçâîëÿò Ïðàâèòåëüñòâó îáëàñòè óñïåøíî ðåøàòü çàäà÷ó ïî îáåñïå÷åíèþ íàñåëåíèÿ äîñòóïíûì è êîìôîðòíûì æèëüåì.

3.2    Äîêóìåíòàëüíîå îôîðìëåíèå ïî ïîëó÷åíèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòà. Òåõíîëîãè÷åñêîå çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ

 õîäå èïîòå÷íîé ñäåëêè çàåìùèêó íåîáõîäèìî ïîäïèñàòü öåëûé ïàêåò äîêóìåíòîâ. Åñëè áóìàãè ñîñòàâëåíû ãðàìîòíî, êëèåíò â äàëüíåéøåì áóäåò èçáàâëåí îò öåëîãî ðÿäà ïðîáëåì êàê ñ êóïëåííîé â êðåäèò êâàðòèðîé, òàê è ñ âîçâðàòîì äîëãà.

Ïîòåíöèàëüíûé çàåìùèê çà÷àñòóþ âî âñåì ïîëàãàåòñÿ íà ñîòðóäíèêîâ áàíêà ëèáî íà èïîòå÷íîãî áðîêåðà, êîòîðûé ïîìîãàåò îðãàíèçîâàòü ñäåëêó. Îäíàêî êàæäîìó ïðåòåíäåíòó íà êðåäèò ïîëåçíî ïîçíàêîìèòüñÿ ñ ïîðÿäêîì åãî îôîðìëåíèÿ è òèïîâûìè äîêóìåíòàìè, êîòîðûå ïîòðåáóåòñÿ ïîäïèñàòü. Èìåÿ ýòó èíôîðìàöèþ, çàåìùèê ñìîæåò îôîðìèòü ñäåëêó òàê, ÷òîáû åãî ïðàâà íå áûëè óùåìëåíû.

Âìåñòå ñ çàÿâêîé íà ïîëó÷åíèå êðåäèòà â áàíê íåîáõîäèìî ïðåäîñòàâèòü îïðåäåëåííûé íàáîð äîêóìåíòîâ. Èõ êîëè÷åñòâî íå âåëèêî. Ñåãîäíÿ êðåäèòîðû äîñòàòî÷íî ëîÿëüíî ïîäõîäÿò ê ðàññìîòðåíèþ çàÿâëåíèé ïîòåíöèàëüíûõ çàåìùèêîâ. Îò èíòåðåñàíòà, â Ñáåðáàíêå íàïðèìåð, òðåáóþò òîëüêî êîïèè ïàñïîðòà è òðóäîâîé êíèæêè (ïîäëèííèêè íóæíî ïðîñòî ïðåäúÿâèòü ñîòðóäíèêó áàíêà), à òàêæå ñïðàâêó 2-ÍÄÔË, ëèáî – åñëè äîõîä íåîôèöèàëüíûé – ñïðàâêó ïî ôîðìå, óñòàíîâëåííîé áàíêîì.  îñòàëüíûõ áàíêàõ ñïèñîê äîêóìåíòîâ çíà÷èòåëüíî øèðå: ïðåäîñòàâèòü íåîáõîäèìî äîêóìåíòû î ñåìåéíîì ïîëîæåíèè, îá îáðàçîâàíèè, ÈÍÍ, ñâèäåòåëüñòâî Ãîñóäàðñòâåííîãî ïåíñèîííîãî ôîíäà è ò. ä.

Ñòàíäàðòíûé ñðîê îæèäàíèÿ îòâåòà êðåäèòîðà – íåäåëÿ (ìàêñèìóì – äâå). Îäíàêî íåêîòîðûå áàíêè ïîøëè íàâñòðå÷ó ïîæåëàíèÿì êëèåíòîâ è åùå â ïðîøëîì ãîäó ñîêðàòèëè ñðîê ðàññìîòðåíèÿ çàÿâêè äî òðåõ, è äàæå äî îäíîãî äíÿ.

 ñëó÷àå ïîëîæèòåëüíîãî ðåøåíèÿ çàåìùèêó äàþò âðåìÿ íà ïîèñê êâàðòèðû.  ñðåäíåì – òðè ìåñÿöà, íî ïî äîãîâîðåííîñòè ñ êðåäèòîðîì ýòîò ñðîê ìîæíî óâåëè÷èòü åùå íà ìåñÿö. Äîêóìåíòû äëÿ ñòðàõîâîé êîìïàíèè ëó÷øå îôîðìëÿòü ïàðàëëåëüíî ñ ïîèñêîì êâàðòèðû. Ïðè÷åì ó êàæäîãî áàíêà åñòü ñâîé ñïèñîê ñòðàõîâûõ êîìïàíèé, ñ êîòîðûìè îí ñîòðóäíè÷àåò. Îò çàåìùèêà òðåáóåòñÿ òîëüêî ïàñïîðò è ñâèäåòåëüñòâî î áðàêå (äîêóìåíòîâ íà êâàðòèðó ó íåãî ïîêà íåò), òàê ÷òî íà ýòîì ýòàïå ñàìîå âðåìÿ îçíàêîìèòüñÿ ñ òàðèôàìè íà ñòðàõîâàíèå æèçíè è âûáðàòü ñòðàõîâùèêà.

Êâàðòèðà, ïðèîáðåòàåìàÿ ñ ïîìîùüþ èïîòåêè, äîëæíà óñòðàèâàòü íå òîëüêî ñàìîãî çàåìùèêà, íî è êðåäèòîðà (ñïèñîê òðåáîâàíèé ê çàëîãîâîé íåäâèæèìîñòè áûâàåò äîñòàòî÷íî æåñòêèì). ×òîáû âàðèàíò íå îêàçàëñÿ «õîëîñòûì», èìååò ñìûñë äîâåðèòü ïîäáîð æèëüÿ ñïåöèàëèñòàì, çíàêîìûì ñ çàïðîñàìè êðåäèòíûõ ó÷ðåæäåíèé. Òàêîãî ðîäà óñëóãè ñåãîäíÿ îêàçûâàþò àãåíòñòâà íåäâèæèìîñòè, à òàêæå íåêîòîðûå èïîòå÷íûå áðîêåðû.

Ïîñëå òîãî êàê êâàðòèðà íàéäåíà, îöåíåíà, è äëÿ åå ïîêóïêè ïîäãîòîâëåíû âñå íåîáõîäèìûå áóìàãè, íàñòóïàåò ÷åðåä ïîäïèñàíèÿ êðåäèòíîãî äîãîâîðà. Îí çàêëþ÷àåòñÿ ìåæäó áàíêîì, âûäàþùèì êðåäèò, è çàåìùèêîì.

Çàêëþ÷åíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ñàìûõ âàæíûõ ýòàïîâ èïîòå÷íîé ñäåëêè. Âåäü èìåííî íà îñíîâàíèè ýòîãî äîêóìåíòà è áóäóò ñòðîèòüñÿ äàëüíåéøèå îòíîøåíèÿ áàíêà è çàåìùèêà íà âåñü ïåðèîä êðåäèòîâàíèÿ. Ïîýòîìó ñîäåðæàíèå êðåäèòíîãî äîãîâîðà íåîáõîäèìî ÷èòàòü î÷åíü âíèìàòåëüíî. Ñîãëàñíî íîâîé ðåäàêöèè çàêîíà ÔÇ ¹ 102 «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» îáÿçàòåëüíîå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå êðåäèòíûõ äîãîâîðîâ íå òðåáóåòñÿ. Äîêóìåíò ñîñòàâëÿåòñÿ â ïðîñòîé ïèñüìåííîé ôîðìå â ïîìåùåíèè áàíêà.

 êðåäèòíîì äîãîâîðå îãîâàðèâàþòñÿ ñóùåñòâåííûå ïàðàìåòðû ñäåëêè.  ÷àñòíîñòè, ðàçìåð êðåäèòà (ñ óêàçàíèåì âàëþòû), ñðîê åãî âîçâðàòà, öåëü (íà ïîêóïêó êâàðòèðû, çàãîðîäíîãî äîìà, ó÷àñòêà è ò.ä.), âåëè÷èíà ïðîöåíòíîé ñòàâêè çà ïîëüçîâàíèå êðåäèòîì è ïîðÿäîê åå ðàñ÷åòà. Êðîìå òîãî, äîêóìåíò äîëæåí âíÿòíî îïèñûâàòü ïîðÿäîê íà÷èñëåíèÿ ïðîöåíòîâ, îñíîâàíèÿ äëÿ ïðåäúÿâëåíèÿ òðåáîâàíèé î äîñðî÷íîì ïîãàøåíèè êðåäèòà, à òàêæå óñëîâèÿ äîñðî÷íîãî ïîãàøåíèÿ.

Îñîáîå âíèìàíèå íóæíî îáðàòèòü íà ñóììó êðåäèòà, ñïîñîá ïîãàøåíèÿ, ïëàòåæíûé ïåðèîä, à òàêæå – íà ñõåìó äîñðî÷íîãî ïîãàøåíèÿ. Ïðè ýòîì íóæíî ó÷åñòü, ÷òî äàòîé ïëàòåæà ñ÷èòàåòñÿ äàòà ñïèñàíèÿ ñðåäñòâ ñî ññóäíîãî ñ÷åòà. Åñëè çàåìùèê âíîñèò ïëàòåæ ÷åðåç äðóãîé áàíê, òî ñðåäñòâà ìîãóò áûòü çà÷èñëåíû íà åãî ññóäíûé ñ÷åò â áàíêå-êðåäèòîðå òîëüêî ÷åðåç 2–3 äíÿ.

Êðîìå òîãî, êëèåíòó ñòîèò îçàáîòèòüñÿ òàêèì âàæíûì âîïðîñîì, êàê ïðîïèñêà ðîäñòâåííèêîâ. Êðåäèòíûé äîãîâîð äîëæåí ñîäåðæàòü óñëîâèÿ âñåëåíèÿ è ðåãèñòðàöèè â çàêëàäûâàåìîé êâàðòèðå òðåòüèõ ëèö. Ïîñëå ïîäïèñàíèÿ äîêóìåíòà ýòè âîïðîñû ïðèäåòñÿ ðåøàòü â êàæäîì ñëó÷àå èíäèâèäóàëüíî, è â îáÿçàòåëüíîì ïîðÿäêå ñîãëàñîâûâàÿ ñ áàíêîì.

Óñëîâèÿ êðåäèòíîãî äîãîâîðà äîëæíû ñîîòâåòñòâîâàòü òåì, êîòîðûå áûëè óêàçàíû â óâåäîìëåíèè Êðåäèòíîãî êîìèòåòà.  äîêóìåíòå îáîçíà÷àåòñÿ: êàê è ãäå ðåøàþòñÿ ñïîðû ïî çàêëþ÷åííîìó êðåäèòíîìó äîãîâîðó. Âàæíî òàêæå ïðîâåðèòü äîãîâîð íà íàëè÷èå òåõíè÷åñêèõ îøèáîê (îïå÷àòêè â àäðåñå êâàðòèðû, ïàñïîðòíûõ äàííûõ çàåìùèêîâ è ò. ä.). Îíè ìîãóò ñòàòü ïðè÷èíîé ïðèîñòàíîâêè (îòêàçà) â ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.

Äîãîâîð ñ áàíêîì îôîðìëÿåòñÿ, ÷àùå âñåãî, â îäèí äåíü ñ äîãîâîðîì ñòðàõîâàíèÿ æèçíè, òðóäîñïîñîáíîñòè çàåìùèêà è çàêëàäûâàåìîãî èìóùåñòâà. Íàëè÷èå îïëà÷åííîé ñòðàõîâêè – çàëîã çàùèòû èíòåðåñîâ è êëèåíòà, è êðåäèòîðà â ñëó÷àå íàñòóïëåíèÿ ñòðàõîâîãî ñîáûòèÿ â ïåðèîä ïðîâåäåíèÿ ñäåëêè. Ïðè ýòîì î÷åíü óäîáíî, åñëè â êðåäèòíîé îðãàíèçàöèè äåéñòâóåò «ïðèíöèï îäíîãî îêíà» è îáà äîêóìåíòà ðåãèñòðèðóþòñÿ â îäíîì è òîì æå ìåñòå.

Ïîñëå çàêëþ÷åíèÿ êðåäèòíîãî äîãîâîðà â ýòîò æå äåíü èëè ñ ïåðåðûâîì â äåíü-äâà ïîäïèñûâàåòñÿ äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè êâàðòèðû. Êàê è êðåäèòíûé äîãîâîð, îí ìîæåò áûòü çàêëþ÷åí â ïðîñòîé ïèñüìåííîé ôîðìå. Îäíàêî ó òàêîé ôîðìû åñòü ñâîé ìèíóñ – â ñëó÷àå ïîòåðè äîãîâîðà åãî íåëüçÿ âîññòàíîâèòü, òàê êàê Ôåäåðàëüíàÿ ðåãèñòðàöèîííàÿ ñëóæáà (ÔÐÑ), êîòîðàÿ ðåãèñòðèðóåò ýòîò äîêóìåíò êóïëè-ïðîäàæè, âûäàåò òîëüêî êîïèè äîêóìåíòîâ è äóáëèêàòû ñâèäåòåëüñòâà î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè.

Ðåøèòü ïðîáëåìó ìîæíî ñ ïîìîùüþ íîòàðèàëüíîãî óäîñòîâåðåíèÿ äîãîâîðà.  ýòîì ñëó÷àå äóáëèêàò äîêóìåíòà âñåãäà áóäåò õðàíèòüñÿ ó íîòàðèóñà. Íî, åñòåñòâåííî, òàêîé àëãîðèòì äåéñòâèé îêàçûâàåòñÿ áîëåå çàòðàòíûì – çàåìùèêó ïðèäåòñÿ îïëàòèòü íîòàðèàëüíûå óñëóãè. Ïîýòîìó ó÷àñòíèêè ñäåëêè ïî ñâîåìó óñìîòðåíèþ è îáîþäíîìó ñîãëàøåíèþ äîëæíû ðåøèòü, íàäî ëè ïðèäàâàòü äîãîâîðó íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåííóþ ôîðìó.

Ìíîãèå ñïåöèàëèñòû ðåêîìåíäóþò èìåííî íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå äîãîâîðà, òàê êàê ïðàêòèêà ïîêàçûâàåò, ÷òî ýòî íàìíîãî íàäåæíåå. Òåì áîëåå ÷òî â ñëó÷àå ïðåäúÿâëåíèÿ èñêà î ðàñòîðæåíèè äîãîâîðà èëè ïðèçíàíèè åãî íåäåéñòâèòåëüíûì, íîòàðèóñ ïðèâëåêàåòñÿ â êà÷åñòâå òðåòüåãî ëèöà. Ôîðìóëèðîâêè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè äîëæíû ñîîòâåòñòâîâàòü òðåáîâàíèÿì áàíêà. Ïîýòîìó ëó÷øå îáðàùàòüñÿ äëÿ åãî ñîñòàâëåíèÿ ê íîòàðèóñàì, ðåêîìåíäîâàííûì êðåäèòíûì ó÷ðåæäåíèåì.

Ñóùåñòâåííûìè óñëîâèÿìè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè ÿâëÿþòñÿ äàííûå, õàðàêòåðèçóþùèå êâàðòèðó (àäðåñ, êîëè÷åñòâî êîìíàò, îáùàÿ è æèëàÿ ïëîùàäü êâàðòèðû è ò. ä.). Òàêæå â äîêóìåíòå îáÿçàòåëüíî óêàçûâàåòñÿ öåíà êâàðòèðû, óñòàíîâëåííàÿ ñîãëàøåíèåì ñòîðîí äîãîâîðà.  ýòîì ïóíêòå òðåáîâàíèÿ áàíêà-êðåäèòîðà è ïðîäàâöà â îòíîøåíèè öåíû îáúåêòà, óêàçûâàåìîé â äîãîâîðå, ìîãóò ðàçëè÷àòüñÿ. Íåðåäêè ñëó÷àè, êîãäà áàíê ïðåäïî÷èòàåò óêàçàòü â äîãîâîðå ðåàëüíóþ ñóììó ñäåëêè, à ïðîäàâåö êâàðòèðû õî÷åò ïðîïèñàòü ñóììó äî 1 ìëí. ðóá., ÷òîáû íå ïëàòèòü íàëîãè.  äîãîâîðå äîëæíî ñîäåðæàòüñÿ è óêàçàíèå íà òî, ÷òî êâàðòèðà íèêîìó íå ïðîäàíà, íå ïîäàðåíà, â ñïîðå èëè ïîä àðåñòîì íå ñîñòîèò, íàéìîì íå îáðåìåíåíà è íå ÿâëÿåòñÿ ïðåäìåòîì çàëîãà.

Êðîìå òîãî, èñïîëüçîâàíèå äëÿ âçàèìîðàñ÷åòîâ çàåìíûõ ñðåäñòâ òðåáóåò âêëþ÷åíèÿ â äîêóìåíò íåêîòîðûõ îñîáûõ ïîëîæåíèé.  ÷àñòíîñòè, óñëîâèé ïîëó÷åíèÿ äåíåã ñ áàíêîâñêîãî ñ÷åòà ïîêóïàòåëÿ (êóäà èõ çàáëàãîâðåìåííî ïåðåâîäèò ïðîäàâåö), îïèñàíèå ñõåìû ðàñ÷åòîâ (÷åðåç ÿ÷åéêó, ñ èñïîëüçîâàíèåì àêêðåäèòèâà, áåçíàëè÷íûé ðàñ÷åò). À òàêæå – ññûëêó íà êðåäèòíûé äîãîâîð è åãî ðåêâèçèòû, ÷òîáû çàåìùèê ìîã ïîëó÷èòü íàëîãîâóþ ëüãîòó.

Ïîäïèñàííûé ñòîðîíàìè äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè ïåðåäàåòñÿ â ÓÔÐÑ ïî Âîëîãîäñêîé îáëàñòè íà ðåãèñòðàöèþ, ãäå ïî çàêîíó ðàññìàòðèâàåòñÿ â òå÷åíèå 10 äíåé. Ïðîäàâöû êâàðòèðû ìîãóò ïîëó÷èòü äåíüãè òîëüêî ïîñëå ïðåäúÿâëåíèÿ â áàíêå äîêóìåíòîâ î ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè[20].

3.3    Ïðåäëîæåíèÿ ïî ñîâåðøåíñòâîâàíèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè

Àíàëèç è îáîáùåíèå îïûòà Âîëîãîäñêîé îáëàñòè, ïîñòóïèâøèå èç íåå ïðåäëîæåíèÿ, ïîçâîëÿþò ñôîðìóëèðîâàòü ðÿä êîíöåïòóàëüíûõ ïðåäëîæåíèé è ðåêîìåíäàöèé ïî äàëüíåéøåìó ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ è ïîâûøåíèþ åãî ýôôåêòèâíîñòè.

Íà íàñòîÿùåì ýòàïå ýêîíîìè÷åñêîãî ðàçâèòèÿ ÐÔ íàèáîëåå öåëåñîîáðàçíî èñõîäèòü èç òîãî, ÷òî ñòðàòåãè÷åñêîé çàäà÷åé ãîñóäàðñòâà â ñôåðå èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ äîëæíî ñòàòü ñîçäàíèå óñëîâèé äëÿ ìàêñèìàëüíîãî ðàçâèòèÿ ìåõàíèçìîâ ðåôèíàíñèðîâàíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ.

Ê âîïðîñàì ñîçäàíèÿ òàêèõ óñëîâèé îòíîñèòñÿ, ïðåæäå âñåãî, íàñòîÿòåëüíàÿ íåîáõîäèìîñòü ñîâåðøåíñòâîâàíèÿ äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà.  ýòîé ÷àñòè ñëåäóåò ðåøèòü òàêèå çàäà÷è:

·   íàñòîÿùåå âðåìÿ íîðìàòèâíî-ïðàâîâîå ðåãóëèðîâàíèå èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ òîëüêî Êîíöåïöèåé ðàçâèòèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, óòâåðæäåííîé Ïðàâèòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè â 2000 ãîäó è íîñÿùèé èíôîðìàöèîííî-ðåêîìåíäàòåëüíûé õàðàêòåð.  ýòîé ñâÿçè íåîáõîäèìî ðàçðàáîòàòü è ïðèíÿòü ôåäåðàëüíûé çàêîí î ðàçâèòèè ñèñòåìû äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, ðåãëàìåíòèðóþùèé âîïðîñû âçàèìîäåéñòâèÿ ó÷àñòíèêîâ ðûíêà, åäèíûå ñòàíäàðòû âûäà÷è, ðåôèíàíñèðîâàíèÿ è ñîïðîâîæäåíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (çàéìîâ).

·  Òðåáóåòñÿ äîïîëíèòåëüíî ïðèíÿòü ðÿä çàêîíîäàòåëüíûõ àêòîâ, ïðèçâàííûõ óñòðàíèòü ïðåïÿòñòâèÿ íà ïóòè ðàçâèòèÿ âíóòðåííåãî ðûíêà èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã è óâåëè÷åíèÿ îáúåìîâ ñäåëîê ïî ñåêüþðèòèçàöèè.

Íåîáõîäèìà äàëüíåéøàÿ ëèáåðàëèçàöèÿ ïðàâîâîãî ðåãóëèðîâàíèÿ öåííûõ áóìàã, íàïðàâëåííàÿ íà óïðîùåíèå ïðîöåäóðû âûïóñêà öåííûõ áóìàã è óâåëè÷åíèå âîçìîæíîñòåé äëÿ ôîðìóëèðîâàíèÿ óñëîâèé âûïóñêà è îáðàùåíèÿ áóìàã.

Íåîáõîäèì òàêæå ðÿä èçìåíåíèé è äîïîëíåíèé â ðåãóëèðóþùèå àêòû Áàíêà Ðîññèè, êàñàþùèåñÿ òðåáîâàíèé ïî îáÿçàòåëüíûì íîðìàòèâàì è ðåçåðâèðîâàíèþ.

3.      Îäíîâðåìåííî ñëåäóåò ïðåäïðèíÿòü óñèëèÿ ïî ðàçâèòèþ èíñòèòóòîâ ðûíêà èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ýòîò ðûíîê óæå ñåãîäíÿ íóæäàåòñÿ â ñîçäàíèè íîâîé îðãàíèçóþùåé ïëîùàäêè – èïîòå÷íîé áèðæè äëÿ òîðãîâëè ïóëàìè çàêëàäíûõ. Èç-çà åå îòñóòñòâèÿ îáúåì îáúåì òàêèõ ñäåëîê êðàéíå íåâåëèê. Ïðèâëåêàòåëüíîñòü èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã, îáåñïå÷åííûõ èïîòå÷íûìè àêòèâàìè (ïóëàìè çàêëàäíûõ), ñóùåñòâåííî âîçðàñòåò ïðè íàëè÷èè îðãàíèçàöèè, âûêóïàþùåé ìëàäøèå èëè ìåçîíèííûå òðàíøè òàêèõ áóìàã.

4.      Òðåáóåòñÿ ðàçðàáîòàòü ýôôåêòèâíûé ìåõàíèçì ïðèâëå÷åíèÿ äîëãîñðî÷íûõ ðåñóðñîâ ïåíñèîííîé ñèñòåìû äëÿ öåëåé èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ñðåäñòâà ãîñóäàðñòâåííîãî Ïåíñèîííîãî ôîíäà (äîõîäíîñòü êîòîðîãî â ïîñëåäíèå ãîäû ñîñòàâëÿëà âñåãî 2% â ðóáëÿõ), âëîæåííûå â èïîòå÷íûå öåííûå áóìàãè, áóäóò ïðèíîñèòü ñòàáèëüíûé (äîëãîñðî÷íûé) äîõîä ïåíñèîííûì íàêîïëåíèÿì.

5.      Ðîññèéñêîìó ÎÀÎ «Àãåíñòâî ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ» ñëåäóåò ðàçðàáîòàòü è âíåäðèòü ñòàíäàðòû îôîðìëåíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòà äëÿ ñòðîèòåëüñòâà èíäèâèäóàëüíîãî æèëîãî äîìà, ïðåäóñìîòðåâ èñïîëüçîâàíèå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íåçàâåðøåííîãî ñòðîèòåëüñòâà (ñ ó÷åòîì èñïîëüçîâàíèÿ äåðåâÿííûõ è ò.ï. êîíñòðóêöèé) â êà÷åñòâå çàëîãà ïîä îáåñïå÷åíèå âçÿòîãî êðåäèòà ñ âîçìîæíîñòüþ ðåôèíàíñèðîâàíèÿ äàííûõ êðåäèòîâ.

Âàæíî òàêæå îáåñïå÷èòü íåîãðàíè÷åííûé âûêóï îòêðûòûì àêöèîíåðíûì îáùåñòâîì «Àãåíñòâî ïî èïîòå÷íîìó æèëèùíîìó êðåäèòîâàíèþ» çàêëàäíûõ, îôîðìëåííûõ ðåãèîíàëüíûì îïåðàòîðîì.

6.      Äîïîëíèòü ÔÖÏ «Æèëèùå» ïîäïðîãðàììîé ïî îáåñïå÷åíèþ ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè â îòíîøåíèè ðàçðàáîòêè äîêóìåíòîâ òåððèòîðèàëüíîãî ïëàíèðîâàíèÿ è âûäåëåíèÿ íà ýòó ïîäïðîãðàììó ñðåäñòâ èç ôåäåðàëüíîãî áþäæåòà.

         Âêëþ÷èòü þðèäè÷åñêèõ ëèö, ïðåäóñìîòðåííûõ ïóíêòîì 1 ñòàòüè 20 Çåìåëüíîãî êîäåêñà ÐÔ (ãîñóäàðñòâåííûå è ìóíèöèïàëüíûå ó÷ðåæäåíèÿ), â ÷èñëî çàñòðîéùèêîâ, êîòîðûå âïðàâå ïðèâëåêàòü äåíåæíûå ñðåäñòâà ãðàæäàí è þðèäè÷åñêèõ ëèö íà îñíîâàíèè äîãîâîðîâ ó÷àñòèÿ â äîëåâîì ñòðîèòåëüñòâå ïðè óñëîâèè ïåðåîôîðìëåíèÿ ïðàâà ïîñòîÿííîãî (áåññðî÷íîãî) ïîëüçîâàíèÿ çåìåëüíûì ó÷àñòêîì íà ïðàâî ñîáñòâåííîñòè èëè àðåíäû.

7.      Èçìåíèòü ìåõàíèçì ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè â ðàìêàõ ïîäïðîãðàììû «Îáåñïå÷åíèå çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ êîììóíàëüíîé èíôðàñòðóêòóðîé â öåëÿõ æèëèùíîé çàñòðîéêè». Âìåñòî ñóáñèäèðîâàíèÿ ïðîöåíòíîé ñòàâêè ïî êðåäèòàì, ïîëó÷àåìûì çàñòðîéùèêîì â ðîññèéñêèõ êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèÿõ, ïðåäóñìîòðåòü âîçìîæíîñòü ïðÿìîãî ôèíàíñèðîâàíèÿ ðàáîò, ñâÿçàííûõ ñ îáóñòðîéñòâîì çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ êîììóíàëüíîé èíôðàñòðóêòóðîé â öåëÿõ æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà.

8.      Ðàññìîòðåòü âîçìîæíîñòü óâåëè÷åíèÿ íîðìàòèâà ñòîèìîñòè 1 êâ. ì îáùåé ïëîùàäè æèëüÿ, èñïîëüçóåìîãî äëÿ ðàñ÷åòà ðàçìåðà ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè íà ïðèîáðåòåíèå æèëüÿ ó÷àñòíèêàìè ïîäïðîãðàììû «Âûïîëíåíèå ãîñóäàðñòâåííûõ îáÿçàòåëüñòâ ïî îáåñïå÷åíèþ æèëüåì êàòåãîðèé ãðàæäàí, óñòàíîâëåííûõ ôåäåðàëüíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì», ïðèáëèçèâ åå ê ðûíî÷íîé ñòîèìîñòè 1 êâ. ì îáùåé ïëîùàäè æèëüÿ â ñóáúåêòàõ ÐÔ, â ÷àñòíîñòè ïðèìåíÿòü ðûíî÷íóþ ñòîèìîñòü êâàäðàòíîãî ìåòðà æèëüÿ, ñëîæèâøóþñÿ â ñóáúåêòå ÐÔ.

9.      Ïðè ðåàëèçàöèè ïîäïðîãðàììû «Îáåñïå÷åíèå æèëüåì ìîëîäûõ ñåìåé» â ðàìêàõ Ôåäåðàëüíîé öåëåâîé ïðîãðàììû «Æèëèùå» ðàçðåøèòü íàïðàâëÿòü ñðåäñòâà ñóáñèäèè íà äîëåâîå ñòðîèòåëüñòâî æèëüÿ.

10.    Íà ãîñóäàðñòâåííîì óðîâíå äîëæíà íàéòè ïîääåðæêó æèëèùíàÿ êîîïåðàöèÿ, êîòîðàÿ âûðàæàåòñÿ â ðåôîðìèðîâàíèè ñóùåñòâóþùèõ è ñîçäàíèè íîâûõ ïðàâîâûõ ìåõàíèçìîâ, îáåñïå÷èâàþùèõ íàäåæíûå è ïðîçðà÷íûå â ôèíàíñîâîì îòíîøåíèè ñïîñîáû íàêîïëåíèÿ ñðåäñòâ ãðàæäàíàìè íà öåëè ïðèîáðåòåíèÿ è ñòðîèòåëüñòâà æèëüÿ.

11.    Ìàêñèìàëüíîå ðàçâèòèå íàêîïèòåëüíûõ ñõåì ïðèîáðåòåíèÿ è ñòðîèòåëüñòâà ïîçâîëèò ïîâûñèòü äîñòóïíîñòü æèëüÿ, áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü ðîñòó ÷èñëà ïîòðåáèòåëåé íà ðûíêå æèëüÿ, ÷òî ñîçäàñò óñëîâèÿ äëÿ àäåêâàòíîãî ñòèìóëèðîâàíèÿ ñòðîèòåëåé íà óâåëè÷åíèå ïðåäëîæåíèé íà ðûíêå.

Ïåðñïåêòèâíûì ÿâëÿåòñÿ âíåäðåíèå ïðèíÿòûõ â ìèðîâîé ïðàêòèêå ôèíàíñîâûõ èíñòèòóòîâ, òàêèõ, êàê äåïîçèòíî-êðåäèòíûå áàíêè, íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííîé è óñïåøíî ïðèìåíÿåìîé ôîðìîé êîòîðûõ ÿâëÿþòñÿ ñòðîèòåëüíûå ñáåðåãàòåëüíûå êàññû[21].

Ñîâðåìåííûå ñòðîèòåëüíûå ñáåðåãàòåëüíûå êàññû äîëæíû ñòàòü ñåðüåçíûì èíñòèòóòîì èíâåñòèðîâàíèÿ æèëèùíîé ñôåðû. Îñíîâîé ìåõàíèçìà åãî ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ÿâëÿåòñÿ ïðèíöèï «ïîìîùü äëÿ ñàìîïîìîùè».

Ñèñòåìà ñòðîèòåëüíûõ ñáåðåãàòåëüíûõ êàññ, îñîáåííî íà íà÷àëüíûõ ýòàïàõ ñâîåãî ðàçâèòèÿ, ìîæåò ôóíêöèîíèðîâàòü òîëüêî ïðè óñëîâèè ôèíàíñîâîé ïîääåðæêè ñî ñòîðîíû ãîñóäàðñòâà ÷ëåíàì ñòðîèòåëüíûõ ñáåðåãàòåëüíûõ êàññ, íà÷èñëåíèÿ èì ïðåìèé, ðàññ÷èòûâàåìûõ èñõîäÿ èç ñóììû ñîáñòâåííûõ ñáåðåæåíèé âêëàä÷èêà, êîòîðàÿ ñóììèðóåòñÿ ñî ñðåäñòâàìè ãðàæäàí íà ýòàïå íàêîïëåíèÿ.


ÂÛÂÎÄÛ È ÏÐÅÄËÎÆÅÍÈß

Ðàññìîòðåâ ïðîöåññ ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ, êàê â Ðîññèè, òàê è â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè, ìîæíî ñäåëàòü ñëåäóþùèå çàêëþ÷åíèÿ.

Ñîâðåìåííàÿ èñòîðèÿ èïîòåêè â Ðîññèè íà÷èíàåòñÿ ñ 1998 ãîäà, ñ ïðèíÿòèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà. Ê íàñòîÿùåìó ìîìåíòó çàëîæåíà çàêîíîäàòåëüíàÿ áàçà äëÿ ôóíêöèîíèðîâàíèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Äåÿòåëüíîñòü îðãàíîâ ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè â ïîñëåäíèå òðè-÷åòûðå ãîäà áûëà â îñíîâíîì ñîñðåäîòî÷åíà íà ôîðìèðîâàíèè íîðìàòèâíîé ïðàâîâîé áàçû ôóíêöèîíèðîâàíèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ.

Îïåðàöèè ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòîâàíèþ ôîðìèðóþòñÿ â îòäåëüíóþ ýêîíîìè÷åñêóþ êàòåãîðèþ – èïîòå÷íûé ðûíîê. Îò äðóãèõ ðûíêîâ åãî îòëè÷àåò äîëãîñðî÷íîñòü âûäàâàåìûõ êðåäèòîâ (îò 10 äî 30 ëåò); îáåñïå÷åíèå êðåäèòîâ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì, ÷àùå âñåãî – æèëüåì, ïðèîáðåòàåìûì íà êðåäèòíûå ñðåäñòâà; îòíîñèòåëüíî íèçêèå ïðîöåíòíûå ñòàâêè ïî èïîòå÷íûì êðåäèòàì; íèçêàÿ äîõîäíîñòü è âûñîêàÿ íàäåæíîñòü èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã; íàëè÷èå ãîñóäàðñòâåííîãî êîíòðîëÿ çà îïåðàöèÿìè è ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè çàåìùèêîâ è êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé.

 êà÷åñòâå îáåñïå÷åíèÿ ïðåäîñòàâëÿåìûõ áàíêîì êðåäèòíûõ ïðîäóêòîâ ðàññìàòðèâàþòñÿ äâèæèìîå è íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, ïðèíàäëåæàùåå êëèåíòó ïî ïðàâó ñîáñòâåííîñòè, è èìóùåñòâåííûå ïðàâà ïðè îòñóòñòâèè óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì èëè áàíêîì çàïðåòîâ èëè îãðàíè÷åíèé íà èñïîëüçîâàíèå èìóùåñòâà â êà÷åñòâå çàëîãà. Íå ðàññìàòðèâàþòñÿ â êà÷åñòâå çàëîãîâîãî îáåñïå÷åíèÿ âèäû èìóùåñòâà, êîòîðûå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîäàòåëüñòâîì ÐÔ íå ìîãóò ÿâëÿòüñÿ ïðåäìåòîì çàëîãà. Íå ðåêîìåíäóþòñÿ äëÿ ðàññìîòðåíèÿ â êà÷åñòâå çàëîãà: äðàãîöåííûå êàìíè è óíèêàëüíûå þâåëèðíûå èçäåëèÿ; ïðåäìåòû èñêóññòâà, õóäîæåñòâåííûå öåííîñòè è ðàðèòåòû, êîëëåêöèè; ïðåäìåòû àíòèêâàðèàòà; îáúåêòû èíòåëëåêòóàëüíîé ñîáñòâåííîñòè; îïûòíûå îáðàçöû ïðîìûøëåííûõ èçäåëèé.

Äëÿ ðàçâèòèÿ ìåõàíèçìà èïîòåêè ïî èíèöèàòèâå Ãóáåðíàòîðà îáëàñòè Â.Å.Ïîçãàëåâà Ïðàâèòåëüñòâîì îáëàñòè â 2000 ãîäó ñîçäàíà íåêîììåð÷åñêàÿ îðãàíèçàöèÿ «Ôîíä ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ Âîëîãîäñêîé îáëàñòè». Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ðåàëèçàöèÿ Ïðîãðàììû ðàçáèòà íà äâà îñíîâíûõ ýòàïà, ïåðâûé èç êîòîðûõ óæå óñïåøíî çàâåðøåí:

·  2000-2003 ãîäû - ýòî ïåðèîä ñòàíîâëåíèÿ Ôîíäà, íà÷àëî ðàáîòû íà ñòðîèòåëüíîì ðûíêå îáëàñòè, ïåðâûå øàãè ïî óñòàíîâëåíèþ ïàðòíåðñêèõ îòíîøåíèé ñî ñòðàõîâûìè, îöåíî÷íûìè êîìïàíèÿìè, îòðàáîòêà ìåõàíèçìîâ ñîòðóäíè÷åñòâà ñ îðãàíàìè ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ, îðãàíàìè ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, íîòàðèóñàìè. Îñíîâíîé èòîã ýòîãî ýòàïà - çàâîåâàíèå äîâåðèÿ âîëîãæàí, êîòîðûå ïðèîáðåòàëè æèëüå ñ èñïîëüçîâàíèåì ðàññðî÷êè, ñîçäàíèå ïåðâîé íà òåððèòîðèè Ñåâåðî-Çàïàäíîãî ôåäåðàëüíîãî îêðóãà îðãàíèçàöèè, îáúåäèíÿþùåé ñòðîèòåëüíûé è ôèíàíñîâûé ñåêòîðà äëÿ ðåøåíèÿ æèëèùíîé ïðîáëåìû íàñåëåíèÿ îáëàñòè.

Âîïðîñû öåíîâîé ïîëèòèêè íà ðûíêå íåäâèæèìîñòè îáëàñòè, âûäåëåíèÿ áþäæåòíûõ ñðåäñòâ íà èíâåñòèðîâàíèå ñòðîèòåëüñòâà èíæåíåðíûõ êîììóíèêàöèé, âíåäðåíèå ãîñóäàðñòâåííîé ïîääåðæêè îïðåäåëåííûì ìàëîîáåñïå÷åííûì êàòåãîðèÿì íàñåëåíèÿ, ñîçäàíèå óñëîâèé äëÿ âíåäðåíèÿ êëàññè÷åñêîé áàíêîâñêîé èïîòåêè ñ íåïîñðåäñòâåííûì ó÷àñòèåì êðåäèòíûõ îðãàíèçàöèé - ýòî ãëàâíûå âîïðîñû, íàïðàâëåííûå íà ïîâûøåíèå äîñòóïíîñòè ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ, êîòîðûå ðàññìàòðèâàëèñü è ðåøàëèñü Ïðàâèòåëüñòâîì îáëàñòè, äåïàðòàìåíòîì ôèíàíñîâ îáëàñòè, àäìèíèñòðàöèÿìè ìóíèöèïàëüíûõ îáðàçîâàíèé îáëàñòè íà çàñåäàíèÿõ Ñîâåòà Ôîíäà èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, âîçãëàâëÿåìîãî çàìåñòèòåëåì íà÷àëüíèêà äåïàðòàìåíòà ôèíàíñîâ îáëàñòè Î.Í. Ãîðäèíîé, è Ïîïå÷èòåëüñêîãî ñîâåòà, âîçãëàâëÿåìîãî èñïîëíÿþùèì îáÿçàííîñòè íà÷àëüíèêà äåïàðòàìåíòà ôèíàíñîâ îáëàñòè, ïåðâûì çàìåñòèòåëåì Ãóáåðíàòîðà îáëàñòè Ñ.Ñ. Òóãàðèíûì.

Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî îíè áûëè óñïåøíî ðåøåíû, è ïåðâûé èïîòå÷íûé æèëèùíûé êðåäèò áûë âûäàí â ìàðòå 2003 ãîäà ñåìüå âðà÷åé èç îáëàñòíîãî öåíòðà, ïåðååõàâøåé èç îáùåæèòèÿ â îòäåëüíóþ äâóõêîìíàòíóþ êâàðòèðó.

 ñâÿçè ñ òåì, ÷òî ê íàñòîÿùåìó ìîìåíòû ôóíêöèîíèðîâàíèå èïîòå÷íîãî ðûíêà â Âîëîãîäñêîé îáëàñòè âñòðå÷àåò íà ñâîåì ïóòè ìíîæåñòâî ôàêòîðîâ, ñäåðæèâàþùèõ åãî äàëüíåéøåå ðàçâèòèå, áûëè ïðåäïðèíÿòû è îáóñëîâëåíû ìåðû, ñïîñîáñòâóþùèå, íà ìîé âçãëÿä, óñïåøíîìó ðàçâèòèþ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ êàê â ðàìêàõ Âîëîãîäñêîé îáëàñòè, òàê è â Ðîññèè, â öåëîì.

Íà íàñòîÿùåì ýòàïå ýêîíîìè÷åñêîãî ðàçâèòèÿ ÐÔ íàèáîëåå öåëåñîîáðàçíî èñõîäèòü èç òîãî, ÷òî ñòðàòåãè÷åñêîé çàäà÷åé ãîñóäàðñòâà â ñôåðå èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ äîëæíî ñòàòü ñîçäàíèå óñëîâèé äëÿ ìàêñèìàëüíîãî ðàçâèòèÿ ìåõàíèçìîâ ðåôèíàíñèðîâàíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ.

Ê âîïðîñàì ñîçäàíèÿ òàêèõ óñëîâèé îòíîñèòñÿ, ïðåæäå âñåãî, íàñòîÿòåëüíàÿ íåîáõîäèìîñòü ñîâåðøåíñòâîâàíèÿ äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà.  ýòîé ÷àñòè ñëåäóåò ðåøèòü òàêèå çàäà÷è:

·   íàñòîÿùåå âðåìÿ íîðìàòèâíî-ïðàâîâîå ðåãóëèðîâàíèå èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ îñóùåñòâëÿåòñÿ òîëüêî Êîíöåïöèåé ðàçâèòèÿ ñèñòåìû èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, óòâåðæäåííîé Ïðàâèòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè â 2000 ãîäó è íîñÿùèé èíôîðìàöèîííî-ðåêîìåíäàòåëüíûé õàðàêòåð.  ýòîé ñâÿçè íåîáõîäèìî ðàçðàáîòàòü è ïðèíÿòü ôåäåðàëüíûé çàêîí î ðàçâèòèè ñèñòåìû äîëãîñðî÷íîãî èïîòå÷íîãî æèëèùíîãî êðåäèòîâàíèÿ, ðåãëàìåíòèðóþùèé âîïðîñû âçàèìîäåéñòâèÿ ó÷àñòíèêîâ ðûíêà, åäèíûå ñòàíäàðòû âûäà÷è, ðåôèíàíñèðîâàíèÿ è ñîïðîâîæäåíèÿ èïîòå÷íûõ êðåäèòîâ (çàéìîâ).

·  Òðåáóåòñÿ äîïîëíèòåëüíî ïðèíÿòü ðÿä çàêîíîäàòåëüíûõ àêòîâ, ïðèçâàííûõ óñòðàíèòü ïðåïÿòñòâèÿ íà ïóòè ðàçâèòèÿ âíóòðåííåãî ðûíêà èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã è óâåëè÷åíèÿ îáúåìîâ ñäåëîê ïî ñåêüþðèòèçàöèè.

Íåîáõîäèìà äàëüíåéøàÿ ëèáåðàëèçàöèÿ ïðàâîâîãî ðåãóëèðîâàíèÿ öåííûõ áóìàã, íàïðàâëåííàÿ íà óïðîùåíèå ïðîöåäóðû âûïóñêà öåííûõ áóìàã è óâåëè÷åíèå âîçìîæíîñòåé äëÿ ôîðìóëèðîâàíèÿ óñëîâèé âûïóñêà è îáðàùåíèÿ áóìàã.

Íåîáõîäèì òàêæå ðÿä èçìåíåíèé è äîïîëíåíèé â ðåãóëèðóþùèå àêòû Áàíêà Ðîññèè, êàñàþùèåñÿ òðåáîâàíèé ïî îáÿçàòåëüíûì íîðìàòèâàì è ðåçåðâèðîâàíèþ.


ÑÏÈÑÎÊ ÈÑÏÎËÜÇÓÅÌÛÕ ËÈÒÅÐÀÒÓÐÍÛÕ ÈÑÒÎ×ÍÈÊÎÂ

1.      Ãîðäèíà Î.Í. Èïîòå÷íîå æèëèùíîå êðåäèòîâàíèå: îïûò è ïðîáëåìû / Î.Í. Ãîðäèíà. – Âîëîãäà: Âîëîãîäñêèé íàó÷íî-êîîðäèíàöèîííûé öåíòð ÖÝÌÈ ÐÀÍ, 2008. – 88 ñ.

2.      Ãîðåìûêèí Â. À., Áóãóëîâ Ý. Ð. Íåäâèæèìîñòü: ðåãèñòðàöèÿ ïðàâ è ñäåëîê, èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå.  ñõåìàõ. – Ì.: Ôèëèíú, 1999. – 144 ñ.

3.      Ãðà÷åâ È.Ä., Þæàíîâ È.À. Íîâûé çàêîí «Îá èïîòåêå (çàëîã íåäâèæèìîñòè)» - âîçìîæíîñòü ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ â êðåäèò / [ Ïî ìàòåðèàëàì ïðåññ-êîíô.] // Þðèñò. - 1998. - ¹ 10. - ñ. 2-5.

4.      Åñèïîâ Â. Å. Èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííûé àíàëèç. Ó÷åáíîå ïîñîáèå. – Ñ-Ïá.: ÑÏáÃÓÝÔ, 1998. – 207 ñ.

5.      Çàâèäîâ Á. Ä. Êîììåíòàðèé ê ÔÇ «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)». – Ì.: ÏÐÈÎÐ, 1998. – 160 ñ.

6.      Çàìóðóåâà È. Èïîòåêà íà ïîòîêå // ÊîìåðñàíòÚ Âëàñòü. - 1998. - ¹ 32. - ñ. 50-51.

7.      Çåíåö Í. Âîçìîæíîñòè ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ: [Çàëîã çåìëè] // Ýêîíîìèñò. - 1997. - ¹ 4. - ñ. 93-95.

8.      Èâàíîâ Â. Â. Âñå îá èïîòåêå. – Ì.: ÌÒ-Ïðåññ, 2000. – 240 ñ.

9.      Êëåïèêîâà Å., Ðîìàíîâ Ì. Êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã îáúåêòîâ êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè: ïðîáëåìû è ïåðñïåêòèâû // Ãîðîäñêîå óïðàâëåíèå. - 1998. - ¹ 9. - ñ. 66-69.

10.    Êóäðÿâöåâ Â. À., Êóäðÿâöåâà Å. Â. Îñíîâû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ó÷åáíîå ïîñîáèå. – Ì.: Âûñøàÿ øêîëà, 1998. – 64 ñ.

11.    Ìàêàðåâè÷ Ë.Í. Î ïðîáëåìàõ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ // Äåíüãè è êðåäèò. - 1998. - ¹ 6. - ñ. 44-50.

12.    Ìàñåâè÷ Ì. Ã. Íàó÷íî-ïðàêòè÷åñêèé êîììåíòàðèé ê Ôåäåðàëüíîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» ïîñòàòåéíûé. – Ì.: Êîíòðàêò, 1999. – 302 ñ.

13.    Ìèðîíîâ Â., Ïîïîâà À. Ðûíîê èïîòå÷íûõ îáëèãàöèé // Ðûíîê öåííûõ áóìàã. - 1998. - ¹ 4. - ñ. 33-37.

14.    Ìóñòàôèí À.Ì. Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå // Àêòóàëüíûå ïðîáëåìû þðèäè÷åñêèõ íàóê. - 1998. - Âûï. 2. - ñ. 14-20.

15.    Îðëîâà Ì. Íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è èïîòåêà // Ðîññèéñêàÿ þñòèöèÿ. - 1998. - ¹ 11. - ñ. 10-12.

16.    Ïåòðîâ Í. Äîì èç èïîòåêè // Ðîññèéñêàÿ Ôåäåðàöèÿ ñåãîäíÿ. - 1998. - ¹ 15. - ñ. 16-17.

17.    Ïîëîíñêèé À.Ì., Êóð÷åíêîâ Â., Ìàðêîâñêèé À.Ê. Êðåäèòîâàíèå æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà â óñëîâèÿõ ïåðåõîäà ê ðûíêó: ïðîáëåìû è ïóòè ðåøåíèÿ // Ýêîíîìèêà ñòðîèòåëüñòâà. - 1997. - ¹ 10. - ñ. 43-49.

18.    Ïðîñêóðÿêîâà Í. Îñîáåííîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòà â ïîðåôîðìåííîé Ðîññèè // Èíäóñòðèàëòçàöèÿ â Ðîññèè. - 1997. - ñ. 21-36.

19.    Ðÿá÷åíêî Ë.È. Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå: ïðîáëåìû è ïåðñïåêòèâû ðàçâèòèÿ // Äåíüãè è êðåäèò. - 1997. - ¹ 3. - ñ. 53-57.

20.    Òåðíîâñêàÿ Å. Èïîòåêà: ïðîáëåìû, ïåðñïåêòèâû: (Æåëàåìîå è äåéñòâèòåëüíîñòü) // Õîçÿéñòâî è ïðàâî. - 1997. - ¹ 9. - ñ. 16-26.

21.    Øàäðèí À. Ðûíîê èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã. Îïûò ÑØÀ è ïåðñïåêòèâû Ðîññèè // Ðûíîê öåííûõ áóìàã. - 1998. - ¹ 7. - ñ. 62-64; ¹ 8. - ñ. 86-86.



[1]  Êóäðÿâöåâ Â. À., Êóäðÿâöåâà Å. Â. Îñíîâû îðãàíèçàöèè èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ. Ó÷åáíîå ïîñîáèå. – Ì.: Âûñøàÿ øêîëà, 1998. – 64 ñ.

[2]  Ïîëîíñêèé À.Ì., Êóð÷åíêîâ Â., Ìàðêîâñêèé À.Ê. Êðåäèòîâàíèå æèëèùíîãî ñòðîèòåëüñòâà â óñëîâèÿõ ïåðåõîäà ê ðûíêó: ïðîáëåìû è ïóòè ðåøåíèÿ // Ýêîíîìèêà ñòðîèòåëüñòâà. - 1997. - ¹ 10. - ñ. 43-49.

[3]  Çàâèäîâ Á. Ä. Êîììåíòàðèé ê ÔÇ «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)». – Ì.: ÏÐÈÎÐ, 1998. – 160 ñ.

[4]  Ãðà÷åâ È.Ä., Þæàíîâ È.À. Íîâûé çàêîí «Îá èïîòåêå (çàëîã íåäâèæèìîñòè)» - âîçìîæíîñòü ïðèîáðåòåíèÿ æèëüÿ â êðåäèò / [ Ïî ìàòåðèàëàì ïðåññ-êîíô.] // Þðèñò. - 1998. - ¹ 10. - ñ. 2-5.

[5]  Ìàñåâè÷ Ì. Ã. Íàó÷íî-ïðàêòè÷åñêèé êîììåíòàðèé ê Ôåäåðàëüíîìó çàêîíó «Îá èïîòåêå (çàëîãå íåäâèæèìîñòè)» ïîñòàòåéíûé. – Ì.: Êîíòðàêò, 1999. – 302 ñ.

[6]  Åñèïîâ Â. Å. Èïîòå÷íî-èíâåñòèöèîííûé àíàëèç. Ó÷åáíîå ïîñîáèå. – Ñ-Ïá.: ÑÏáÃÓÝÔ, 1998. – 207 ñ.

[7]  Ìóñòàôèí À.Ì. Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå // Àêòóàëüíûå ïðîáëåìû þðèäè÷åñêèõ íàóê. - 1998. - Âûï. 2. - ñ. 14-20.

[8] Çàìóðóåâà È. Èïîòåêà íà ïîòîêå // ÊîìåðñàíòÚ Âëàñòü. - 1998. - ¹ 32. - ñ. 50-51.

 

[9]  Ìàêàðåâè÷ Ë.Í. Î ïðîáëåìàõ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ // Äåíüãè è êðåäèò. - 1998. - ¹ 6. - ñ. 44-50.

[10]  Ãîðåìûêèí Â. À., Áóãóëîâ Ý. Ð. Íåäâèæèìîñòü: ðåãèñòðàöèÿ ïðàâ è ñäåëîê, èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå.  ñõåìàõ. – Ì.: Ôèëèíú, 1999. – 144 ñ.

[11]  Çåíåö Í. Âîçìîæíîñòè ðàçâèòèÿ èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ: [Çàëîã çåìëè] // Ýêîíîìèñò. - 1997. - ¹ 4. - ñ. 93-95.

[12]  Èâàíîâ Â. Â. Âñå îá èïîòåêå. – Ì.: ÌÒ-Ïðåññ, 2000. – 240 ñ.

[13]  Èâàíîâ Â. Â. Âñå îá èïîòåêå. – Ì.: ÌÒ-Ïðåññ, 2000. – 240 ñ.

[14]  Ìèðîíîâ Â., Ïîïîâà À. Ðûíîê èïîòå÷íûõ îáëèãàöèé // Ðûíîê öåííûõ áóìàã. - 1998. - ¹ 4. - ñ. 33-37.

[15]  Ïðîñêóðÿêîâà Í. Îñîáåííîñòè èïîòå÷íîãî êðåäèòà â ïîðåôîðìåííîé Ðîññèè // Èíäóñòðèàëòçàöèÿ â Ðîññèè. - 1997. - ñ. 21-36.

[16]  Ïåòðîâ Í. Äîì èç èïîòåêè // Ðîññèéñêàÿ Ôåäåðàöèÿ ñåãîäíÿ. - 1998. - ¹ 15. - ñ. 16-17.

[17]  Øàäðèí À. Ðûíîê èïîòå÷íûõ öåííûõ áóìàã. Îïûò ÑØÀ è ïåðñïåêòèâû Ðîññèè // Ðûíîê öåííûõ áóìàã. - 1998. - ¹ 7. - ñ. 62-64; ¹ 8. - ñ. 86-86.

[18]  Êëåïèêîâà Å., Ðîìàíîâ Ì. Êðåäèòîâàíèå ïîä çàëîã îáúåêòîâ êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè: ïðîáëåìû è ïåðñïåêòèâû // Ãîðîäñêîå óïðàâëåíèå. - 1998. - ¹ 9. - ñ. 66-69.

[19]  Ñàéò Ïðàâèòåëüñòâà Âîëîãîäñêîé îáëàñòè: www.vologda-oblast.ru

[20]  Îðëîâà Ì. Íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è èïîòåêà // Ðîññèéñêàÿ þñòèöèÿ. - 1998. - ¹ 11. - ñ. 10-12.

[21] Ãîðäèíà Î.Í. Èïîòå÷íîå æèëèùíîå êðåäèòîâàíèå: îïûò è ïðîáëåìû / Î.Í. Ãîðäèíà. – Âîëîãäà: Âîëîãîäñêèé íàó÷íî-êîîðäèíàöèîííûé öåíòð ÖÝÌÈ ÐÀÍ, 2008. – 88 ñ.

ÎÃËÀÂËÅÍÈÅ ÂÂÅÄÅÍÈÅ ÃËÀÂÀ 1.  ÝÊÎÍÎÌÈ×ÅÑÊÀß ÑÓÙÍÎÑÒÜ È ÍÎÐÌÀÒÈÂÍÎ-ÏÐÀÂÎÂÎÅ ÐÅÃÓËÈÐÎÂÀÍÈÅ ÈÏÎÒÅ×ÍÎÃÎ ÊÐÅÄÈÒÎÂÀÍÈß 1.1    Íîðìàòèâíî-ïðàâîâîå ðåãóëèðîâàíèå èïîòåêè 1.2Ýêîíîìè÷åñêàÿ ñóùíîñòü èïîòå÷íîãî êðåäèòîâàíèÿ 1.3    Õàðàêòåðèñò

 

 

 

Âíèìàíèå! Ïðåäñòàâëåííàÿ Äèïëîìíàÿ ðàáîòà íàõîäèòñÿ â îòêðûòîì äîñòóïå â ñåòè Èíòåðíåò, è óæå íåîäíîêðàòíî ñäàâàëàñü, âîçìîæíî, äàæå â òâîåì ó÷åáíîì çàâåäåíèè.
Ñîâåòóåì íå ðèñêîâàòü. Óçíàé, ñêîëüêî ñòîèò àáñîëþòíî óíèêàëüíàÿ Äèïëîìíàÿ ðàáîòà ïî òâîåé òåìå:

Íîâîñòè îáðàçîâàíèÿ è íàóêè

Çàêàçàòü óíèêàëüíóþ ðàáîòó

Ïîõîæèå ðàáîòû:

Èïîòå÷íîå êðåäèòîâàíèå è ïåðñïåêòèâû åãî ðàçâèòèÿ â Ðîññèè
Èñïîëüçîâàíèå ñîáñòâåííûõ è ïðèâëå÷åííûõ äåíåæíûõ ñðåäñòâ ôèíàíñèðîâàíèÿ èíâåñòèöèé â ðàçâèòèå ïðåäïðèÿòèé ÒÝÊ Ðîññèè
Èññëåäîâàíèå îñîáåííîñòåé íàëîãîîáëîæåíèÿ â ñôåðå ìàëîãî áèçíåñà è ïóòåé åãî ñîâåðøåíñòâîâàíèÿ
Èññëåäîâàíèå ðîëè ìåñòíûõ íàëîãîâ è ñáîðîâ â ôîðìèðîâàíèè òåððèòîðèàëüíûõ áþäæåòîâ
²íâåñòèö³éíèé ïðîåêò ðîçâèòêó ÒΠ"Áàç³ñ" - ï³äïðèºìñòâà ÿê îïåðàòîðà ô³êñîâàíîãî çâ’ÿçêó
Êîíòðîëü ôèíàíñîâî-õîçÿéñòâåííîé äåÿòåëüíîñòè ïðåäïðèÿòèÿ íà ïðèìåðå ÎÀÎ "Óðàëüñêàÿ Ñòàëü"
Êðåäèòíûå ðåñóðñû Ðîñòîâñêîé îáëàñòè
Êðåäèòîâàíèå êîðïîðàòèâíûõ êëèåíòîâ: ïðîáëåìû è ïåðñïåêòèâû
Êðåäèòîâàíèå ìàëîãî è ñðåäíåãî áèçíåñà
Ëèçèíã

Ñâîè ñäàííûå ñòóäåí÷åñêèå ðàáîòû

ïðèñûëàéòå íàì íà e-mail

Client@Stud-Baza.ru