ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА

ГОСУДАРСТВЕННОЙ СТАТИСТИКИ

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

(проект)

по программе деятельности

государственного унитарного предприятия

“Управление по эксплуатации зданий

Федеральной службы государственной статистики”

составитель:   Арабян Агаси Манукович

Москва 2008 г.

ПРОЕКТ ПРОГРАММЫ

деятельности государственного унитарного предприятия ”Управление по эксплуатации зданий Федеральной службы государственной статистики”

I. ОБЩИЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ.       

               

1. Управление недвижимостью.

Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Здание - строительные  объекты,  назначением  которых  является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для проживания, труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в  качестве основных конструктивных частей фундаменты,  стены, перекрытия и крышу.

Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые  в  государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Управление недвижимостью  определяется  как  комплекс  операций  по развитию и эксплуатации сооружений, главной задачей выполнения которого является достижение наибольшей доходности зданий, увеличение стоимости объекта в процессе эксплуатации, то есть максимально эффективное использование недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

·         систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

·         оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

·         управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления могут выступать не только объекты недвижимого имущества, но и соответствующие им системы (земельный и лесной фонд, товарищество собственников жилья, спортивные сооружения и прочее).

Управление недвижимостью осуществляется в трёх основных направлениях:

·         Экономическом (управление затратами и доходами, возникающими в процессе эксплуатации недвижимости, а также их распределения);

·         Правовом (распределение и комплексное комбинирование юридических прав на недвижимое имущество);

·         Техническом (развитие и содержание объекта в соответствии с его первоначальным функциональным назначением).

Различают внутреннее и внешнее управление недвижимым имуществом. Внутреннее управление недвижимостью определяется как деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативно-правовыми документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.)

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных или уполномоченных структур, направленная на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных правил и норм.

Управляющий недвижимостью - это физическое или юридическое лицо, которое на определенных договором с собственником объекта недвижимости условиях с его позиции и в его интересах в течение определенного срока времени от  своего имени  совершает  любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления. Деятельность  управляющего  объектом недвижимого имущества  предполагает  эффективное  взаимодействие не только с  собственником и  пользователем недвижимости  как основными субъектами  рынка недвижимости,  но и  с различными  подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт  инженерных

систем и строительных конструкций объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло, расходные материалы и т.д.

Технический паспорт - это документ, содержащий техническую характеристику об объекте недвижимости, включая техническое описание, план объекта. Он объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслужи-ванию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В нём фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Он составлен таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

2. Эксплуатация зданий.

Эксплуатация зданий - это  комплекс  различных  мероприятий,  который  включает  в  себя техническое  и  санитарно-гигиеническое  обслуживание,  ревизию и ремонт инженерного оборудования и строительных конструкций сооружений.

Комплексная эксплуатация недвижимости  подразумевает как техническую сторону, так  и  хозяйственную  стороны.        

                                                                                                                                      а). Техническая эксплуатация зданий.  

Она включает в себя работы по ежедневному контролю за техническим состоянием и поддержанию работоспособности объекта недвижимости,

его систем и структурных элементов.

Техническая  эксплуатация  недвижимости предотвращает порчу  и  разрушение строительных  конструкций, серьезные сбои, неполадки и поломки  инженерных  коммуникаций,  обеспечивая  соответствие  технического состояния объекта технике безопасности,  а значит, и фактическую  неопасность  практического  использования  зданий. 

      

В стандартный перечень мероприятий по технической эксплуатации обычно входят следующие пункты:

·         Техническая экспертиза объекта недвижимости. Тщательная инвентаризация и профессиональная диагностика инженерных сетей и оборудования. Итоги обследования состояния сооружения, позволят спрогнозировать будущие затраты на разные технические работы;     

·         Разработка плана технической эксплуатации, должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ, а также ведение паспорта здания, журналов учета оборудования и расходов;

·         Мониторинг состояния конструктивных элементов зданий, их текущее обслуживание и необходимый  ремонт;

·         Техническое обслуживание недвижимости. Сюда входит выполнение работ по контролю технического состояния, регулировке, подготовке к сезонному использованию, поддержанию в исправном состоянии, профилактических работ, работ по ремонту инженерных коммуникаций и оборудования (электроснабжение, отопление, горячее и холодное водоснабжение, вентиляция и кондиционирование,  водоотведение и стоки,  слаботочные системы,  лифтовое хозяйство, диспетчеризация); 

·         Планирование, бюджетирование и материально-техническое обеспечение необходимым оборудованием и расходными материалами для произведения ТО, ППР, ТР и хозяйственной эксплуатации объекта;

·         Технический консалтинг на любой стадии существования объекта, координация и обеспечение гарантийных обязательств.     

б). Хозяйственная эксплуатация зданий.

Она включает санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение безопасности и другие сопутствующие  работы.                                                              Целью профессиональной хозяйственной эксплуатации недвижимости является удовлетворение существующих  гигиенических и эстетических  норм.  От  осуществления  хозяйственной эксплуатации  зависит как  внешний  вид объекта, так и условия пребывания  на  нем.   

В стандартный состав мероприятий по хозяйственной эксплуатации обычно входят нижеследующие положения:

·         Санитарно-профилактические мероприятия:  хранение и вывоз отходов,  дезинфекция, дератизация, дезинсекция, охрана окружающей среды и т.д.;                                                     

·         Поддержание  чистоты и порядка в зданиях, которое подразумевает проведение комплекса работ по ежедневной, комплексной, генеральной и гигиенической уборке помещений, мойке окон и чистки фасадной  части, уходу и обслуживанию поверхностей отделки и интерьера и т.д.;      

·         Уборка и обустройство прилегающих территорий: уборка и уход за кровлей, уход за газонами, клумбами и прочими зелеными насаждениями, уборка и  вывоз  крупногабаритного и бытового мусора, снега  и  наледи,  обработка территории  противогололедными  реагентами;  

·         Обеспечение безопасности и комендантская служба. Это включает охрану объекта, организация  пропускного  режима, парковки  автотранспорта.

·         Организация питания, вендингового  обслуживания,  поставке расходных офисных материалов ну и т.д.                   

Резюме:  Техническая и  хозяйственная  эксплуатация  недвижимости  требует грамотной индивидуальной планировки с учетом нормативных документов и особенной  специфики  самого объекта. Профессиональная  эксплуатация  недвижимости  не только обеспечит  нахождение  объектов 

"в целости и сохранности", но и оптимизирует условия пребывания на них.

3. Цели и задачи.

Главная цель программы – создание надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики для обеспечения доступности и безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации

в течение всего периода эксплуатации.

Главная задача программы - повысить эксплуатационные характеристики зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики, что приведет к надлежащей безаварийной эксплуатации, экономии бюджетных ассигнований, снижению экономических потерь от возможных последствий чрезвычайных происшествий, улучшит условия работы для всех работников аппарата Росстата. В случае отсутствия, все здания (помещения) Росстата будут оснащены приборами учета потребления ТЭР.

4. Основные задачи программы.

·         Обеспечение  надлежащей  технической  эксплуатации  зданий  (сооружений) Федеральной службы государственной статистики и их технического обслуживания;

·         Качественная и своевременная подготовка зданий (сооружений) Федеральной службы государственной статистики к осенне-зимней  эксплуатации;

·         Оснащение зданий (помещений) Федеральной службы государственной статистики техническими средствами учета потребленных топливно-энергетических ресурсов (ТЭР).

5. Характеристика программных мероприятий.

Программа предусматривает три группы мероприятий, направленных на создание постоянной эксплуатационной годности и надлежащих условий в зданиях Федеральной службы государственной статистики, а также обеспечение безаварийной эксплуатации зданий (сооружений) в течение всего периода эксплуатации.

К первой группе относятся мероприятия по организации системы постоянного планового технического обслуживания и ремонта, которые должны быть направлены на поддержание качественного состояния зданий и сооружений, а также их элементов, предупреждение преждевременного износа и обеспечение надежного функционирования в течение всего периода использования по назначению.

Ко второй группе относятся мероприятия по организации своевременной и качественной подготовки зданий и сооружений к осенне-зимнему периоду эксплуатации.

К третьей группе относятся мероприятия по оснащению зданий (сооружений) федеральной службы государственной статистики техническими средствами учета потребления ТЭР.

6. Сроки реализации и источники финансирования.

·         Возможные сроки реализации программы: 2008-2009 годы.

·         Финансирование программы будет осуществляться за счет средств федерального бюджета в тех объемах, которые будут им выделены,

     и соответственно в ценах на тот реализуемый период.

Примечание:  Согласно Распоряжения Госкомимущества РФ N 660-р,

Госстроя РФ N 18-7 от 13.04.1993г. (ред. от 18.10.1994г.)  "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОДРЯДНЫХ ТОРГАХ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", (зарегистрирован в Минюсте РФ 30.04.1993г. N 244), необходимо:

·         организовать работу тендерной комиссии;

·         провести тендеры на ремонтно-строительные и иные услуги;

·         провести тендеры на поставку материалов и оборудования.

II. ОБЩАЯ ПРОГРАММА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.               

                                                                                             

1. Приём объектов недвижимости в управление.                        

·         Акт о приеме-сдаче дел при смене руководителя. 

·         Экспертиза объектов недвижимости.

·         Составление программы управления объектами недвижимости.

2. Техническая эксплуатация объектов недвижимости.          

·         Проведение технических осмотров.

·         Техническое обслуживание.

·         Текущий ремонт.

·         Капитальный ремонт.

·         Санитарное содержание объектов недвижимости.

                               3. Эксплуатация электроустановок.

·         Обязанности собственника (потребителя) электроустановок.

·         Ответственный за электрохозяйство организации.

·         Проверка знаний электротехнического персонала.

·         Ответственность за нарушения в работе электроустановок.

4. Эксплуатация теплопотребляющих установок                   и тепловых сетей.

·         Ответственный за эксплуатацию теплопотребляющих установок.

·         Проверка знаний персонала, обслуживающего системы теплоснабжения.

·         Ответственность за нарушения в работе теплопотребляющих установок.

5. Ведение технической документации.

·         Документация длительного хранения.

·         Заменяемая документация.

6. Оформление прав на земельный участок под зданиями.

·         Права на земельный участок, расположенный под зданием.

·         Государственная регистрация прав на земельный участок.

7. Штатное расписание и должностные инструкции.

·         Формирование штатного расписания.

·         Рекомендации по разработке должностных инструкций.

8. Обеспечение безопасности объекта.

·         Системы охранно-пожарной сигнализации (ОПС).

·         Системы видеонаблюдения и системы контроля доступа (СКД).

9. Страхование.

·         Страхование объектов недвижимости и гражданской ответственности.

·         Комплексные программы по страхованию.

10. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями.

·         Формирование договорных отношений.

·         Договор энергоснабжения.

·         Учет электроэнергии.

·         Договор теплоснабжения.

·         Учет тепловой энергии.

·         Договор на водоснабжение и водоотведение.

·         Учет количества полученной питьевой воды и сброшенных сточных вод.

11. Мероприятия по экономии энергетических ресурсов.

·         Энергетический менеджмент и аудит.

·         Экономия электрической и тепловой энергии

·         Экономия водопотребления.

12. Материально-техническое обеспечение (МТО).

·         Планирование материально-технического обеспечения.

·         Определение потребности в различных видах материальных ресурсов.

·         Хозяйственные связи и формы снабжения.

·         Планирование коммерческих договоров.

·         Способы обеспечения и исполнения договоров.

14. Организация и контроль выполнения работ по договорам подряда.

·         Проведение на конкурсной основе выбора подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги.

·         Контроль, приемка и оплата работы подрядчика.                                                                                                  

15. Планирование процесса эксплуатации и учет затрат.

·         Планирование процесса эксплуатации.

·         Строгий учет всех затрат.

·         Периодическая отчетность ответственных.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ СТАТИСТИКИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ (проект) по программе деятельности государственного унитарного предприятия “Управление по эксплуатации зданий Федеральной службы государственной стати

 

• 14:21 05 Июля 2016
  Российско-китайский медуниверситет откроет магистерскую программу по TCM
• 01:21 05 Июля 2016
  На форуме МГУ Россия и Китай обсудят научно-образовательное сотрудничество
• 11:00 04 Июля 2016
  Реморенко: "ЕГЭ-туризм" в России сходит на нет
• 10:52 04 Июля 2016
  Летняя российско-австрийская школа откроется в Москве
• 15:31 01 Июля 2016
  В СПбГУ могут воссоздать географический факультет

Заказать уникальную работу